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Kündigung / Räumung ohne Titel Haftung als Einzelgesellschafter

| 12.10.2018 12:43 |
Preis: 40,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Zusammenfassung: Eine berechtigte Kündigung verpflichtet zur Rückgabe der gepachteten Flächen. Sonder kann der Verpächter sich einen kostenintensiven Räumungstitel besorgen und diesen teuer vollstrecken. Eine GbR besteht bis zum Ende ihrer Abwicklung fort, so dass ein eventueller Vorstand bis dahin weiter existiert.

Guten Tag,
unsere Garage , d.h. der Pachtvertrag ist gekündigt worden. Die Garage ist in der DDR gebaut worden und wurde von mir 2003 erworben. Ich war/wurde dadurch Gesellschafter in einer Garagen - GbR als Ihr Gegenstand (die Mitglieder und die Garagen) noch bestand.
Es wurde ein Übergabetermin zwischen Eigentümer des Grundstückes und dem Vorstand der GbR vereinbart. Meine Garage habe ich nicht Übergeben, da ich u.a. eine Wiedervermietung befürchte. Jetzt droht mir der ehemalige "Vorstand", dass ich als Einziger bei einer Räumungsklage alle Kosten übernehmen muss.
Meines Erachtens gibt es keinen Vorstand und keine GbR mehr.
Der Pachtvertrag wurde zum 01.01.2018 gekündigt, der Übergabetermin war im August.
Im Jahr 2016 wurde das Gelände verkauft, ohne Vorkaufsrechte anzufragen oder abzuklären. Die Pachtbeiträge und die Steuer sind bezahlt bis 01.01.2019. Einen Titel gibt es nicht. Wie verhalte ich mich jetzt gegenüber der GbR und dem neuen Eigentümer?
Vielen Dank für Ihre Bemühungen

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich besteht die GbR auch nach Kündigung bis zur Abwicklung aller Verträge, Verbindlichkeiten und offenen Forderungen fort, daher kann ich nicht ganz nachvollziehen, warum sie davon ausgehen, dass es keinen Vorstand mehr gebe. Dies müsste sich aus dem GbR Vertrag ergeben, der mir nicht vorliegt.

Da es die GbR noch gibt, können sie sich gegenüber ihr schadenersatzpflichtig machen. Dies bedeutet dass der Vermieter zwar gegen die GBR als solche, aber auch gegen die als Gesamtschuldner persönlich haftenden Gesellschafter klagen kann, die Gesellschafter bzw. die GbR dann von ihnen als Veranlasser Schadenersatz fordern könnten.

Ob die Kündigung der Pacht wirksam ist kann ich nicht abschließend beurteilen. Hierfür müssen zum einen die Kündigungsfristen eingehalten worden sein.

§ 584
Kündigungsfrist
(1) Ist bei dem Pachtverhältnis über ein Grundstück oder ein Recht die Pachtzeit nicht bestimmt, so ist die Kündigung nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig; sie hat spätestens am dritten Werktag des halben Jahres zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.
(2) Dies gilt auch, wenn das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.

Kündigen darf nur der Verpächter. Regulär ist dies der Grundstückseigentümer der im Grundbuch eingetragen ist.

Jedenfalls ist die Nichtabklärung von Vorkaufsrechten nur dann kein Hinderungsgrund am Pachtvertrag. Allenfalls der Vorkaufsberechtigte kann hier Erfüllungs.- bzw. Schadenersatzansprüche herleiten. Ist also kein Vorkaufsrecht zu ihren Gunsten eingeräumt worden, so hindert dies die Kündigung gegenüber ihnen keineswegs.

Ist die Kündigung begründet und wirksam , so hat der Verpächter einen Räumungsanspruch, den er gerichtlich (unter Verursachung weiterer Kosten durchklagen und titulieren lassen kann.


Wie verhalten sie sich nun:

Sie sollten dem Verpächter die Rückgabe der Garage in einem Termin anbieten. Fordern sie gleichzeitig die zuviel gezahlte Pacht zurück.
Die bis 2019 gezahlte Pacht kann mit der Nutzungsentschädigung für die Monate September und Oktober (eventuell anteilig August) verrechnet werden, falls der Verpächter Nutzungsentschädigung wegen Nichtrückgabe geltend macht, denn dazu ist er berechtigt. Um hier einer Räumungsklage samt Titel und mit den erweiterten Kosten zu entgehen, sollten sie die Garage leeren und übergeben.

Bezüglich der GbR sollten sie ihrem Bestand voraussetzen, wenn sie nicht stichfeste ( GbR-Vertrag) Anhaltspunkte haben, dass dies anders ist. Folglich sollten sie ihr dringend eine Kopie de s Angebots vom Räumungstermin zu kommen lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 12.10.2018 | 15:13

Danke für die umfassende Antwort.
Wegen der Annahme, die GbR existiert nicht mehr... meine Ergänzungsfrage. Im Gesellschaftsvertrag fehlt der Passus, dass eine Neugründung bei Tod eines Gesellschafters nicht nötig ist. Also erlischt die GbR bei Ausscheiden eines Gründungsmitgliedes. Ich gehe davon aus, dass dies nicht viel ändern würde. Die eigentliche Frage : Wie kann ich , bei dieser quasi Enteignung, eine Weitervermietung verhindern?
Vielen Dank im Vorraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2018 | 16:49

Lieber Fragesteller,

die GbR gilt zwar grundsätzlich als aufgelöst - und darf daher keine Neugeschäfte mehr veranlassen- bis zur Abwicklung tritt der Erbe aber in die Geschäfte der Gesellschaft ein (727 Abs. 2 BGB).

Nun zur hauptsächlichen Frage: Wie kann ich , bei dieser quasi Enteignung, eine Weitervermietung verhindern?

Die Antwort ist: Leider gar nicht. Die Garage steht im Eigentum des Verpächters, wenn dieser den Pachtvertrag wirksam, ist die Garage zurückzugeben.

Sie können-so Anhaltspunkte vorliegen- die Wirksamkeit der Kündigung angreifen und den Fortbestand des Pachtvertrages fordern. Dies können sie auch gerichtlich feststellen lassen.

Aber: Haben sie kein Anhaltspunkte für die Unwirksamkeit der Kündigung, ist dieses mit Kosten verbundene Vorgehen nicht zu empfehlen. Dann ist es sinnvoller die Garage zu räumen und an den Eigentümer herauszugeben, um weitere Kosten zu vermeiden.

Es tut mir leid dass sich hier keine besseren Infos für sie habe, aber mit der Kündigung ist die Garage zurückzugeben. Zwar kann mit dem zuwarten bis zu einer Räumungsklage Zeit geschunden werden, allerdings ist dies mit Kosten für Nutzungsersatz und Rechtsverfolgung verbunden und daher nicht sinnvoll.


Sollten noch Fragen offen sein, stehe ich ihnen gerne heute bis 17: 30 Uhr und sonst Monat- Donnertag von 9- 17 Uhr telefonisch zur( 0381- 2024687) Verfügung.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Bewertung des Fragestellers 12.10.2018 | 16:58

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"Meine Vermutung zur Rechtslage wurde , leider, bestätigt.
Die Antwort auf meine Frage war dennoch Fragebezogen und Verständlich, klar ausformuliert.
Ich bedanke mich und wünsche ein schönes Wochenende."
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 12.10.2018 5/5,0
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