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Kündigung Pachtvertrag/Bistro


26.11.2007 13:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren.

Meine Lebensgefährtin schloß am 1.1.2005 einen fünfjährigen Pachtvertrag für ein Bistro ab.

§ 2: Das gesetzliche Recht zu einer fristlosen Kündigung aus wichtigen Gründen bleibt beiden Parteien unbenommen.
...

Nachdem das Bistro ein finanzieller Verlust war, übernahm ich am 1.9.06 den Pachtvertrag mit der Option mit 3 Mon. Kündigungszeit den Vertrag wieder an meine LGin zurückzugeben.

Nun fährt das Lokal mtl. lt. Berechnung des Steuerberaters ein Minus von 1400 bis 1600 E die aus meinem Einkommen getragen werden müssen. Meine LGin ist bei meiner anderen Fa. mit 2300 E brutto beschäftigt, arbeitet aber nur im Lokal.
Ich selber arbeite ca. 30 Stunden in der Woche zusätzlich im Lokal.
Somit entstehen mir Kosten von ca. 3500 E.
Der Umsatz liegt im Jahresmittel bei 3700 E.
Pacht beträgt 950 E netto.
Das Lokal wurde auf eigen Kosten für insgesamt 6 T E auf eigene Kosten renoviert, es wurden nachweislich diverse Möglichkeiten genutzt die Gästezahl zu erhöhen (Weinproben, Live-Aufführung, Skatturnier, Karaoke...)
Strom, Wasser, Gaskosten und Versicherung betragen 350,00 E
Wie kann aus dem Vertrag ausgestiegen werden?
Z. B. Mitteilen, am 31.3. das Pachtverhältnis beendet wird, damit wird dem Verpächter die Chance gegeben Nachpächter zu finden.

Kündigen, damit LGin in das Pachtverhältnis wieder eintritt?
Sie müßte dann außerordentlich/fristlos kündigen.
Oder reicht meine Kündigung?
Der Vermieter besteht auf seiner Pacht sowie auf eine Renovierung beim Auszug obwohl auf unsere Kosten Sauerstoffanlage, Kühlaggregate bezahlt wurden.

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Befristete Pachtverträge können vor dem vereinbarten Zeitablauf grundsätzlich nur gekündigt werden, wenn einer Vertragspartei die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zumutbar ist bzw. wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung vorliegen.
Mangelnder Umsatz oder Rentabiltät ist kein wichtiger Grund. Außerordentliche Kündigungsgründe nur gegeben bei Berufsunfähigkeit des Pächters (§ 594 c BGB), Tod des Pächters (§ 594 d BGB) und aus wichtigem Grund (§ 594 e BGB iVm §§ 543, 569 BGB).
Wichtige Gründe können bspw. sein:
- vertragswidriger Gebrauch der Pachtsache
- nicht erlaubte Unterverpachtung,
- erhebliche Vernachlässigung der Pachtsache
- in Verzug kommen mit den Pachtzinszahlungen
- die Benutzung der Pachtsache ist mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden
- nachhaltige Störung des Vertragsfriedens durch eine Vertragspartei bis hin zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Pachtverhältnisses.
Sie können aber kündigen unter Einhaltung der Kündigungsfrist, so dass Ihre LG wieder in den Vertrag eintritt.
GGfs. können Sie mit Verpächter die einvernehmliche vorzeitige Auflösung des Pachtverhältnisses an. Dies kommt aber sehr auf Ihr Verhandlungsgeschick und dem Willen des Verpächters hierzu an.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.


Mit besten Grüßen

RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht


www.kanzlei-hermes.com
Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2007 | 14:41

Sehr geehrter Herr Hermes,

vielen Dank für Ihre Antwort.
In einem ähnlichen Fall schreibt Ihre Kollegin Nina Heussen in diesem Forum:

außerordentliche Kündigung dann wenn eine finanzielle Situation der Grund dafür ist...

....Dieser läge gem. §§ 581 II, 543 Abs. 1 BGB dann for wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen der Parteien die Fortsetzung des Pachtverhältisses nicht bis zum Vertragsene zuzumuten ist.
....ein solcher Grund liegt vor, wenn nachgewiesen werden kann, dass das Geschäft nur mit unzumutbarer Verschuldung fortgeführt werden kann und diese Situation trotz unermüdlichem Zutun nicht verbessert werden kann und somit zum finanziellen Ruin führt.


Dies ist der Fall, da die Ersparnisse im 1. oder 2. Quartal aufgebraucht sein werden. Die drei Jahre haben nachweislicht 75 T Eur Verlust gebracht.
Mit meinem Einkommen aus weiteren 30 - 40 Arbeitsstunden zu den jetzt ca. 30 Stunden bei 7 Tage Woche können die 3500,00 € nicht abgefangen werden.

Ihre Antwort steht jetzt im krassen Gegensatz zu der Ihrer Kollegin (Frage in Kat.: Recht u. Justiz generelle Themen, Betreff fristlose Kündigung Pachtvertrag v. 2.5.07

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2007 | 10:08

Vielen Dank für Ihre Nachfrage. Die Antwort der Kollegin ist nicht falsch. Wichtig ist die Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der Interessen der Parteien. Sie schreiben, dass Ihre LG in Ihrer Firma arbeitet und dort 2300,-- EUR verdient und monatliche Verluste gefahren werden. Dies ist m.E. aber nicht ausreichend für eine fristlose Kündigung, da dies m.E. noch nicht zum finanziellen Ruin. Letztendlich ist die Frage der Rechtmäßigkeit der fristlosen nur vor Gericht zu klären. Ich würde deshalb vorschlagen, dass Sie sich mit dem Verpächter an einen Tisch setzen und ihm die Sachlage schildern und auf die einvernehmliche vorzeitige Auflösung des Pachtverhältnisses drängen, Mit besten Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 27.11.2007 | 10:10

es muss heissen: noch nicht zum finanziellen Ruin führt.
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