Kündigung Pachtvertrag/Bistro

Question

Sehr geehrte Damen und Herren.

Meine Lebensgefährtin schloß am 1.1.2005 einen fünfjährigen Pachtvertrag für ein Bistro ab.

§ 2: Das gesetzliche Recht zu einer fristlosen Kündigung aus wichtigen Gründen bleibt beiden Parteien unbenommen.
...

Nachdem das Bistro ein finanzieller Verlust war, übernahm ich am 1.9.06 den Pachtvertrag mit der Option mit 3 Mon. Kündigungszeit den Vertrag wieder an meine LGin zurückzugeben.

Nun fährt das Lokal mtl. lt. Berechnung des Steuerberaters ein Minus von 1400 bis 1600 E die aus meinem Einkommen getragen werden müssen. Meine LGin ist bei meiner anderen Fa. mit 2300 E brutto beschäftigt, arbeitet aber nur im Lokal.
Ich selber arbeite ca. 30 Stunden in der Woche zusätzlich im Lokal.
Somit entstehen mir Kosten von ca. 3500 E.
Der Umsatz liegt im Jahresmittel bei 3700 E.
Pacht beträgt 950 E netto.
Das Lokal wurde auf eigen Kosten für insgesamt 6 T E auf eigene Kosten renoviert, es wurden nachweislich diverse Möglichkeiten genutzt die Gästezahl zu erhöhen (Weinproben, Live-Aufführung, Skatturnier, Karaoke...)
Strom, Wasser, Gaskosten und Versicherung betragen 350,00 E
Wie kann aus dem Vertrag ausgestiegen werden?
Z. B. Mitteilen, am 31.3. das Pachtverhältnis beendet wird, damit wird dem Verpächter die Chance gegeben Nachpächter zu finden.

Kündigen, damit LGin in das Pachtverhältnis wieder eintritt?
Sie müßte dann außerordentlich/fristlos kündigen.
Oder reicht meine Kündigung?
Der Vermieter besteht auf seiner Pacht sowie auf eine Renovierung beim Auszug obwohl auf unsere Kosten Sauerstoffanlage, Kühlaggregate bezahlt wurden.

Vielen Dank

Anwalt · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Befristete Pachtverträge können vor dem vereinbarten Zeitablauf grundsätzlich nur gekündigt werden, wenn einer Vertragspartei die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zumutbar ist bzw. wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung vorliegen.
Mangelnder Umsatz oder Rentabiltät ist kein wichtiger Grund. Außerordentliche Kündigungsgründe nur gegeben bei Berufsunfähigkeit des Pächters (§ 594 c BGB ), Tod des Pächters (§ 594 d BGB ) und aus wichtigem Grund (§ 594 e BGB iVm §§ 543 , 569 BGB ).
Wichtige Gründe können bspw. sein:
- vertragswidriger Gebrauch der Pachtsache
- nicht erlaubte Unterverpachtung,
- erhebliche Vernachlässigung der Pachtsache
- in Verzug kommen mit den Pachtzinszahlungen
- die Benutzung der Pachtsache ist mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden
- nachhaltige Störung des Vertragsfriedens durch eine Vertragspartei bis hin zur Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Pachtverhältnisses.
Sie können aber kündigen unter Einhaltung der Kündigungsfrist, so dass Ihre LG wieder in den Vertrag eintritt.
GGfs. können Sie mit Verpächter die einvernehmliche vorzeitige Auflösung des Pachtverhältnisses an. Dies kommt aber sehr auf Ihr Verhandlungsgeschick und dem Willen des Verpächters hierzu an.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: info@kanzlei-hermes.com.

Mit besten Grüßen

RA Hermes
Fachanwalt für Steuerrecht

www.kanzlei-hermes.com
Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!

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Mietrecht, Wohnungseigentum