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Kündigung Pachtgrundstück

24.04.2012 17:22 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Es geht um die Kündigung meiner gepachteten Parzelle zum 30.11. 2012 beim Bezirksverband Berlin Süden der Kleingärtner e.V.. Auf der Parzelle befindet sich eine Laube (ca. 52 qm), die mein Eigentum ist. Die Parzelle incl. Laube wurde am 21.12.1970 von dem Vorbesitzer so übernommen, wie sie heute noch ist. Eine Abschätzung durch den Vorstand ist noch nicht erfolgt. Nun meine Fragen:

1. Nach dem Bundeskleingartengesetzes bin ich (vermutlich) verpflichtet, die Laube vor Übergabe an einen Nachpächter bis auf 24 qm zurück bauen zu lassen. Besteht möglicherweise ein Bestandsschutz, da die Laube lange vor Inkrafttreten des BKleingG übernommen wurde ? Eine Baugenehmigung liegt jedoch nicht vor.

2. Bin ich verpflichtet überhaupt eine Laube auf dem Pachtgelände zu übergeben oder kann ich auch die Laube komplett abreißen und beseitigen lassen und die Parzelle vollständig geräumt übergeben ?

3. Mir ist zwar bewusst, dass die Kolonie weiterhin Pacht auch nach dem Kündigungstermin von mir verlangen kann, wenn sich kein Nachpächter findet, weil meine Laube ja noch dort steht. Da ich aber in jedem Fall vermeiden möchte, dass ich noch jahrelang Pacht und weitere Kosten für die Parzelle tragen muss, stellt sich mir die Frage, ob der Verpächter mich überhaupt zur Zahlung der Pacht verpflichten kann, wenn sich auf dem Pachtgelände gar keine Laube mehr befindet (Anpflanzungen, Bäume, Sträucher usw. bleiben allerdings weiterhin vorhanden) ?

4. Kann der Vorstand mich dazu zwingen, einen von ihm gefertigten Kündigungsvordruck zu unterschreiben, der genau diese Vereinbarung zur Weiterzahlung ohne Nennung einer Befristung im Falle der Nichtverpachtung beinhaltet ? Oder genügt eine formlose, schriftliche Kündigung ?

5. Benötige ich für einen evtl. Totalabriss eine zusätzliche Genehmigung vom Bezirksverband bzw. vom Vorstand oder muß dies ggf. gleich bei der Abschätzung im Protokoll mit aufgenommen werden, möglicherweise als Option, die den Rückbau UND Totalabriss genehmigt, so dass ich nach der Abschätzung noch in Ruhe alle Möglichkeiten ins Auge fassen kann.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


"1. Nach dem Bundeskleingartengesetzes bin ich (vermutlich) verpflichtet, die Laube vor Übergabe an einen Nachpächter bis auf 24 qm zurück bauen zu lassen. Besteht möglicherweise ein Bestandsschutz, da die Laube lange vor Inkrafttreten des BKleingG übernommen wurde ? Eine Baugenehmigung liegt jedoch nicht vor."

Soweit Ihre Laube vor Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes rechtmäßig errichtet war, kann Ihnen die Größe nicht entgegengehalten werden. Insoweit besteht ein Bestandsschutz nach § 18 Abs. 1 BKleingG.

"2. Bin ich verpflichtet überhaupt eine Laube auf dem Pachtgelände zu übergeben oder kann ich auch die Laube komplett abreißen und beseitigen lassen und die Parzelle vollständig geräumt übergeben ?"

Dies kommt auf die Bestimmungen in Ihrem Pachtvertrag an. Wenn darin steht, dass Sie ein Stück Land mit Laube pachten, muss die Laube stehen bleiben, da Sie zur Zurückgabe des Inventars (Laube) nach § 4 Abs. 1 BKleingG und § 582s BGB verpflichtet sind. Anderenfalls können Sie mit einem Nachpächter jede beliebige Lösung unter Zustimmung des Vereins finden.
Sie können den Gartenverein anfragen, ob Sie die Laube stehen lassen können, immerhin ist die Größe der Laube auch ein besonderes Merkmal des Gartens, sodass dieser schneller neu verpachtet wird, als eine Garten mit 24m² Laube.

"3. Mir ist zwar bewusst, dass die Kolonie weiterhin Pacht auch nach dem Kündigungstermin von mir verlangen kann, wenn sich kein Nachpächter findet, weil meine Laube ja noch dort steht. Da ich aber in jedem Fall vermeiden möchte, dass ich noch jahrelang Pacht und weitere Kosten für die Parzelle tragen muss, stellt sich mir die Frage, ob der Verpächter mich überhaupt zur Zahlung der Pacht verpflichten kann, wenn sich auf dem Pachtgelände gar keine Laube mehr befindet (Anpflanzungen, Bäume, Sträucher usw. bleiben allerdings weiterhin vorhanden) ?"

Wegen § 13 i.V.m. § 4 Abs. 1 BKleingG und § 581 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Sie nur verpflichtet bis zum Ende der Pacht einen Pachtzins zu leisten.

Insofern der Verein wünscht, dass Sie die Laube abreißen und es (s.o.) keine Vereinbarung hinsichtlich der Pacht mit Laube gab, wären Sie verpflichtet dem nachzukommen. Denn dann würde die verbleibende Laube zu einer verspäteten Rückgabe nach § 4 Abs. 1 BKleingG und § 585b BGB führen, mithin weiter Nutzungsentschädigung (Pachtzins) zu leisten sein.

"4. Kann der Vorstand mich dazu zwingen, einen von ihm gefertigten Kündigungsvordruck zu unterschreiben, der genau diese Vereinbarung zur Weiterzahlung ohne Nennung einer Befristung im Falle der Nichtverpachtung beinhaltet ?"

Nein, siehe § 13 BKleingG.

"Oder genügt eine formlose, schriftliche Kündigung ?"

Ja.(§ 7 BKleingG)

"5. Benötige ich für einen evtl. Totalabriss eine zusätzliche Genehmigung vom Bezirksverband bzw. vom Vorstand oder muß dies ggf. gleich bei der Abschätzung im Protokoll mit aufgenommen werden, möglicherweise als Option, die den Rückbau UND Totalabriss genehmigt, so dass ich nach der Abschätzung noch in Ruhe alle Möglichkeiten ins Auge fassen kann."

Der für Sie wichtige § 582a BGB sieht vor:

Abs. 1 Bei Übernahme der Laube (Inventar) zum Schätzwert erfolgt die Rückgabe ebenso zum Schätzwert.

Anderenfalls erfolgt lediglich eine Übergabe nach Abs. 3 Satz 1.

Wenn die Pacht ohne Laube begonnen hat und Sie lediglich eine Laube errichten durften, kann der Verein (Verpächter) die Übernahme des Inventars (Laube) ablehnen (Abs. 3 Satz 2). Dann müssten Sie diese abreißen.

Lassen Sie sich schriftlich vom Gartenvereinsvorstand eine Erklärung hinsichtlich der Laube geben und handeln Sie entsprechend.


--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 25.04.2012 | 22:04

Nachfrage zu meiner Frage Nr. 1:
ich möchte Sie bitten, mir den $18 BKleinG genannten Begriff "rechtmäßig" genauer zu definieren.
Verstehe ich das richtig, dass eine auch ohne Bau-
genehmigung errichtete Laube "rechtmäßig" ist und somit unter Bestandsschutz fällt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.04.2012 | 09:56

Sehr geehrter Fragesteller,

die Rechtmäßigkeit der Errichtung der Gartenlaube richtet sich nach den Regeln des Baurechtes.

Insoweit Sie anführen, dass keine Baugenehmigung vorliege, bedeutet dies nicht, dass keine Baugenehmigung bestand oder eine solche nötig war.

Wenn die Laube ohne Baugenehmigung errichtet wurde, kann sie dennoch aus nachfolgenden Gründen rechtmäßig sein.

1. Es bedurfte zum Zeitpunkt der Errichtung nach dem Landesbaurecht keiner Genehmigung.(formell baurechtmäßig)
2. Im Laufe der Zeit lagen zu irgendeinem Zeitpunkt die Voraussetzungen zur Erteilung einer Baugenehmigung vor.(materiell baurechtmäßig)

Aktuell sagt die Baurodnung Berlins, dass Gartenlauben in Kleingärten nach Bundeskleingartengesetz genehmigungsfrei sind. (§ 62 Abs. 1 Nr. 1h BauBln.) Was, wie Sie richtig vermuteten, auf 24m² Laubengrundfläche beschränkt ist.
Es ist jedoch anzunehmen, dass eine ähnliche Regelung vor 1970 in der BauO Bln bestand. Dann käme es auf die dort festgelegten Grundflächengröße oder Wandhöhe an.

Dies lässt sich mit Verlaub über die Zeit nicht ohne erheblichen Aufwand rekonstruieren.

Ich vermute, dass selbst die Bauaufsicht eine solche Prüfung nicht vornehmen würde und eher eine Ausnahme genehmigen würde.


Insofern sich die Laube auf ehemaligen DDR Gebiet befindet, wird es noch komplizierter.
(Da sich Neuköln in Grenznähe befand, sollte der Hinweis nicht unterbleiben.)


Mit freundlichen Grüßen


Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

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