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Kündigung - Mietvertrag mit Verlängerungsklausel


28.11.2005 21:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben am 21.03.2001 einen Mietvertrag mit Verlängerungsklausel abgeschlossen mit folgendem Inhalt:

Mietzeit:

Das Mietverhältnis beginnt mit dem 01.12.2001 und endet am 30.11.2002.
Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gemäß §565 neue Fassung BGB gültigen Frist
(spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats) gekündigt, so verlängert es sich jedes mal um 1 Jahr.

Beendigung der Mietzeit:

Teppichboden muss gereinigt und Wohnung gestrichen werden (wurde Handschriftlich zugefügt).


Im August 2002 wurde unser erster Sohn geboren. Im Dezember 2003 bekamen wir nochmals Nachwuchs (Zwillinge). Derzeit bewohnen wir, mit 5 Personen, eine 3 Zimmerwohnung mit ca. 83 m².
Seit ca. einem Jahr suchen wir nach einem Haus. Im August wurden wir endlich fündig.
Bei der Finanzierung (sind auf staatliche Fördermittel angewiesen) kam es zu Verzögerungen. Den Bewilligungsbescheid, für die Finanzierung, haben wir erst im November bekommen. Dadurch konnte das Mietverhältnis nicht fristgerecht gekündigt werden.
Wir haben unseren Vermietern einen Nachmieter angeboten. Dieser wurde abgelehnt, da er die Wohnung verkaufen möchte.
Er verlangt weiterhin Mietzahlungen bis einschließlich August (Kaltmiete nach Auszug).
Die Raten für unser Haus beginnen ab Januar. Somit ergibt sich eine Doppelbelastung für 8 Monate, welche für uns nicht tragbar ist.

Fragen:

1) Ist der Mietvertrag, trotz neuem Mietrecht gültig?

2) Welche Kündigungsfrist ergibt sich.

3) Gibt es ein Sonderkündigungsrecht (z.B. Nachwuchs/Platzmangel)?

4) Muss die Wohnung, auch bei Verkauf, gestrichen und der Teppichboden gereinigt werden?

Für Íhre Mühe bedanken wir uns im Voraus.
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

1. Die Formularklausel in einem Wohnungsmietvertrag "Der Mietvertrag ist für die Zeit vom ... bis zum ... fest abgeschlossen. Er verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht spätestens bis zum ... unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt wird." ist wirksam.

2. Die Klausel entspricht nach der Mietrechtsreform im Kern einem unbefristeten Mietvertrag mit einer besonderen Ausgestaltung der Kündigungsmodalitäten. Strittig kann aber sein, ob während der jeweiligen Zeitabschnitte ansonsten die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Davon kann wohl ausgegangen werden, andernfalls wäre die gesamte Vereinbarung wenig sinnvoll, denn sie würde dann nicht mehr oder weniger enthalten als die Vereinbarung eines unbefristeten Mietvertrages mit der gesetzlich zulässigen Kündigungsmöglichkeit. (Fritsche: Das Mietrecht im Überblick). Grundsätzlich hält der BGH solche Kündigungsverzichte für zulässig (BGH VIII ZR 81/03).

3. Allein die veränderte familiäre Situation räumt Ihnen kein Sonderkündigungsrecht ein.
Allerdings kann es nach den konkreten Umständen treuwidrig sein, einen Nachmieter abzulehnen. Ansonsten könnten Sie die Wohnung für die zeit auch untervermieten, hierzu müsste der Vermieter wohl seine Zustimmung erteilen.

4. Die individuelle Vereinbarung (unterstelle ich wegen des handschriftlichen Zusatzes) dürfte wirksam sein. Eine Individualvereinbarung unterliegt insoweit nicht der vom BGH vorgenommenen AGB-Kontrolle. Damit wäre die Vereinbarung zu erfüllen. Treuwidrig wäre dies nur, wenn die Wohnung ohnehin abgerissen oder Grundsaniert würde.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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