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Kündigung Mietvertrag mit Mindestmietzeit und Staffelmiete


25.04.2007 19:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Wir sind zum 01.06.2005 einen Mietvertrag eingegangen, welcher auf unbestimmte Zeit läuft. Jedoch wurde vom Vermieter folgender Punkt im Vertrag vorgegeben:

"Für diesen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag wird die folgende Mindestmietzeit vereinbart:
Der Vertrag kann von beiden Parteien frühestens zum 31.05.2010 mit der oben genannten Frist gekündigt werden. Eine vorherige ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Die Möglichkeit einer Mieterhöhung bleibt hiervon unberührt."

Auch im Vertrag enthalten ist folgende Regelung:
"Die monatliche Kaltmiete für die Wohnung erhöht sich wie folgt:
ab 01.06.2007 um EUR xx auf EUR xxx
ab 01.06.2009 um EUR xx auf EUR xxx
ab 01.06.2011 um EUR xx auf EUR xxx"

Wir haben vor Vertragsunterschrift vom Vermieter noch handschriftlich wie folgt nachtragen lassen:
"Unter Stellung eines solventen Nachmieters kann das Mietverhältnis auch vor Ablauf der vertraglichen Mietdauer beendet werden"

Frage:
Wie wir bereits vernommen haben, soll ein Vertrag mit einer Staffelmiete und einer Mindestmietdauer von über 4 Jahren nicht erlaubt sein. Unsere Mindestmietdauer beträgt ja 5 Jahre.

Ist somit diese Regelung über eine Mindestmietzeit von 5 Jahren in unserem Vertrag komplett unwirksam? D.h. auch keine Reduktion auf die gesetzlich erlaubten 4 Jahre?

Können wir somit den Mietvertrag mit der normalen gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen OHNE dass wir einen Nachmieter stellen müssen?

Müssen wir in diesem Fall im Kündigungsschreiben eine spezielle Formulierung verwenden? Falls ja, welche?

Vielen Dank!
Jürg Hänggi
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

ob die Regelung über die Mindestmietzeit von fünf Jahren komplett unwirksam ist, hängt davon ab, ob der Kündigungsverzicht formularmäßig vereinbart wurde oder ob der Kündigungsverzicht eine Individualvereinbarung darstellt.

Handelt es sich um einen formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzicht und somit um allgemeine Geschäftsbedingungen, so ist die Klausel insgesamt unwirksam (BGH, Urteil vom 25. Januar 2006, Az. VIII ZR 3/05).

Handelt es sich bei dem Kündigungsverzicht dagegen um eine Individualvereinbarung, so ist der Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam als die Dauer von vier Jahren überschritten wird (BGH, Urteil vom 14. Juni 2006, Az. VIII ZR 257/04). Die Vierjahresfrist beginnt dabei aber bereits mit dem Abschluss der Staffelmietvereinbarung, nicht erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses.

Da der vorgesehene Kündigungsverzicht auf Ihren Wunsch dahingehend abgeändert wurde, dass unter Stellung eines solventen Nachmieters doch eine vorzeitige Kündigung möglich ist und der endgültige Inhalt dieser Regelung somit von Ihnen ausgehandelt wurde, handelt es sich insoweit um eine Individualvereinbarung. Erst zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung könnten Sie dann auch ohne Stellung eines Nachmieters mit der normalen gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573 c BGB kündigen ("spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats"). Die Kündigung muss dann von allen Mietern und schriftlich erfolgen, damit sie wirksam ist. Aus Beweisgründen empfiehlt sich ein Einschreiben/Rückschein. Eine bestimmte Formulierung ist nicht vorgeschrieben.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 27.04.2007 | 22:19

Sehr geehrte Frau Haeske,
vielen Dank für Ihre rasche und klare Auskunft.
Erwähnen sollten wir vielleicht, dass die Ergängzung mit dem Nachmieter nicht einzig wegen der Mindestmietzeit nachgetragen wurde sondern weil der Vermieter auch bei einer normalen gesetzlichen Kündigungsfrist vom Gesetz her nicht verpflichtet ist, uns bei Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen.
Unsere Nachfrage gilt jedoch dem Fakt, dass wir kurz nach Ihrer Antwort die Frage/Antwort eines anderen Ratsuchenden gelesen haben (Frage: Kündigungsausschluss wirksam? / Nachmieterstellung?, geschrieben am 28.08.2006 16:51:00). Dort wird unter 2.) folgende Frage gestellt: "Ist die von mir handschriftlich eingefügte Nachmieterklausel ein Problem -z.B. der Art, dass der Kündigungsausschluss oder gar der nun eine individuelle Vereinbarung darstellt?" Folgende Antwort wurde dem Fragesteller gegeben: "Sie haben zwar handschriftlich eine Nachmieterklausel eingefügt. Auch wenn dies in Zusammenhang mit dem Kündigungsverzicht steht, so dürfte diese jedoch als eine separate Klausel zu werten sein. Ein einzelnes Aushandeln einzelner Vertragsbedingungen ändert grundsätzlich nichts daran, dass die übrigen AGB bleiben. Die Dauer des Kündigungsverzichts selbst ist jedoch nicht zur Disposition gestellt worden."
Diese Frage widerspiegelt eigentlich genau auch unsere Situation, der Beantworter kommt jedoch zu einem entgegengesetzten Schluss?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.04.2007 | 11:45

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

wegen des engen sachlichen Zusammenhangs zwischen den beiden Regelungen teile ich die Ansicht meines Kollegen, es handele sich bei der Nachmieterklausel um eine separate Klausel, die getrennt betrachtet werden müsste, nicht. Aufgrund des handschriftlichen Zusatzes können Sie jetzt in jedem Falle einen Nachmieter stellen, also nicht nur wie sonst nur in besonderen Härtefallen. Eine vorzeitige Kündigung ist entgegen der Regelung in der ursprünglichen Klausel also doch wieder möglich, nur halt unter der erschwerten Bedingung, einen Nachmieter zu stellen. Der ursprüngliche Kündigungsverzicht wird durch diese, von Ihnen veranlasste Nachmieterregelung also bereits von Beginn des Mietverhältnisses an erheblich "aufgeweicht". Ich gehe daher von einer einheitlichen Regelung und somit nach wie von einer Individualvereinbarung aus. Welche Ansicht das Gericht dann letztlich aber vertritt, kann man in diesem Fall im voraus kaum sagen, Rechtsprechung speziell jetzt zu dieser Konstellation liegt mir nicht vor. Da Sie aber im schlimmsten Fall mehrere Jahre doppelte Miete zahlen (sowie ggf. noch die darauf entfallenden Prozesskosten), sollten Sie eher auf Nummer sicher gehen und entweder einen Nachmieter suchen oder aber mit dem Vermieter einen schriftlichen Mietaufhebungsvertrag schließen.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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