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Kündigung Mietvertrag als Hauseigentümer


12.11.2007 11:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



In meinem Mietshaus ist das Dach undicht. Es gibt nur 1 Mieter. Im Juni war seine Whg.betroffen (nur nasser Fleck an Decke). Er erhielt 100€ Mietminderung. Dach wurde notdürftig repariert. Dacheindeckung für 1.500€ gekauft u.neben dem Mieterspeicher gelagert. Auftrag zur Dacheindeckung für Oktober vergeben.
Nun wurde das gesamte Dachmaterial gestohlen. Es kann nur der Mieter gewesen sein, da er als einziger den Schlüssel für das Haus hat. Ich habe Strafeinzeige erstattet. Die Polizei stellte keinerlei Kratzspuren am Schloss fest, so dass kein Einbruch vorliegt. Seit der Mieter im Haus ist, sind auch andere Gegenstände verschwunden. Möglicherweise aber - obwohl die Diebstähle mit Sicherheit von ihm begangen wurden - wird der letzte schlüssige Beweis fehlen.
Die Strafsache und deren Ausgang ist die eine Sache, ich aber möchte natürlich diesen Mieter loswerden, der übrigens nach dem Diebstahl die Miete kürzte mit der mehr als frechen Begründung, es würde weiterhin Nässe in das Haus eindringen (nicht in seine Whg).
Ich hab ihm nun fristlos gekündigt, vorsorglich auch ordentlich mit Drei-Monatsfrist. Begründung: er sei hochgradig verdächtig, Sachen entwendet zu haben, außerdem sei er oft alkoholisiert und habe dabei u.a. Sprossen aus dem Treppengeländer gerissen.
"In beiden Fällen habe ich Angst um mein Eigentum. Deshalb ist für mich als Vermieter eine Fortdauer des Mietverhältnisses nicht zumutbar."
Der Mieter hat der Kündigung schriftlich aus "sozialen Gründen" widersprochen. Begründung: er sei wg. seines rechten Armes krank geschrieben (ärztliches Attest) - auch aus finanziellen Gründen sei es nicht einfach eine Whg. zu finden. Auf die eigentlichen Kündigungsgründe ging er mit keinem Wort ein.
Auf meine Antwort, dies seien keine sozialen Gründe und einer fristlosen Kündigung könne er sowieso nicht mit diesem Argument widersprechen, schrieb er, er bemühe sich um ein andere Whg., dies sei aber noch nicht erfolgreich gewesen.
Der fristlose Kündigungstermin ist mittlerweile abgelaufen. Zahlungen werden von mir vorsichtshalber nur noch als "Nutzungsentschädigung" angenommen.
Frage: Wie kann ich den Mieter loswerden? Reichen die Gründe aus für eine Räumungsklage? Kann ich auf den Räumungstermin der fristlosen Kündigung bestehen oder auf den Termin der ordentlichen?
12.11.2007 | 14:15

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Für die ordentliche ( fristgemäße ) Kündigung muss gemäß § 573 BGB ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ des Vermieters bestehen. Ein solches liegt nach den Vorgaben des § 573 Abs. 2 BGB insbesondere vor, wenn

1. " der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,

2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will."


Sie müssen den/die Kündigunsgründe gemäß § 573 Abs. 3 BGB im Kündigungsschreiben angeben und die Kündigung gemäß §§ 568, 126 BGB eigenhändig unterschreiben.

Als Kündigungsgrund für die ordentliche Kündigung kommt vorliegend „eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ wegen des Diebstahls und Sachbeschädigung ( Treppengeländer ) in Betracht.

Sie haben im Kündigungsschreiben jedoch selbst eingeräumt, dass der Diebstahl nicht bewiesen ist und daher gegenwärtig „nur“ der Verdacht eines Diebstahls besteht.

Im Rahmen einer Räumungsklage müssten Sie den Diebstahl beweisen, sodass der bloße Verdacht keine wirksame ordentliche Kündigung zu begründen vermag.

Ob bei Hinzutreten weiterer Umstände wie der Sachbeschädigung die ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist, ist zweifelhaft. Das Gericht würde hierüber nach freiem Ermessen urteilen, sodass im Rahmen einer Räumungsklage ein sehr großes Prozess – und damit einhergehendes Kostenrisiko bestünde.

Ich rate gegenwärtig von der Erhebung einer Räumungsklage ab.

Weiteres Fehlverhalten des Mieters sollte schriftlich bei gleichzeitiger Androhung der fristlosen Kündigung abgemahnt werden.

Die unberechtigte (Miet)minderung berechtigt in rechtssicherer Weise zur außerordentlichen ( fristlosen ) Kündigung, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt sind:

§ 543 BGB

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1 Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn
1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) 1Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.“


Hinsichtlich des anlaufenden Rückstandes mit der „Nutzungsentschädigung“ könnten Sie bei Gericht den Erlass eines Mahnantrages beantragen. Danach einen Vollstreckungsbescheid. Mit einem rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid können Sie dann den Gerichtsvollzieher beauftragen.

Wenn ein Rückstand i.S.d. § 543 Abs 2 Nr. 3 BGB anlaufen sollte, so empfehle ich nochmals unter Bezugnahme auf ALLE Kündigungsgründe außerordentlich ( fristlos ) und hilfsweise, also für den Fall, dass die fristlose Kündigung dem Mieter nicht zumutbar sein sollte, ordentlich ( fristgemäß ) zu kündigen.

Es gibt unter Umständen noch eine weitere Möglichkeit zur fristgemäßen Kündigung. Sie sprechen nämlich an, dass es im Haus nur einen Mieter gibt. Daher könnte auch die Möglichkeit bestehen gemäß § 573 a BGB mit entsprechender verlängerter Kündigungsfrist, dafür aber ohne ein „berechtigtes Interesse“ zu kündigen:

§ 573a BGB

Erleichterte Kündigung des Vermieters

(1) 1“Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. 2Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.

(2) Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist.

(3) In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf können Sie gerne die kostenfreie Nachfragefunktion nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
------------------
Austraße 9 ½
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Tel./ Fax: 09071 - 2658

www.anwaltkohberger.de

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§ 543 BGB

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn
1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) 1Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 19.11.2007 | 11:18

Danke für Ihre ausführliche Antwort - übrigens bereits zum zweiten Mal.
Meine Nachfrage: Der Mieter ist in seinem Kündigungswiderspruch auf die Kündigungsgründe "höchst des Diebstahls verdächtig und Sachbeschädigung" mit keinem Wort eingegangen, hat diesen Gründen also nicht widersprochen. Sein Widerspruch waren "soziale Gründe" (Armverletzung und begrenzte finanzielle Möglichkeiten). Ist dies nicht eine Art Eingeständnis der Kündigungsgründe und ist dies überhaupt als Widerspruch gegen diese Kündigung und deren Begründung zu werten?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.11.2007 | 12:55

Vielen Dank für die Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

1.) Der Widerspruch ist kein Eingeständnis.

Allerdings könnte ein angerufenes Gericht im Rahmen der Beweiswürdigung den Umstand, dass der Mieter die Beschuldigung nicht bestritten hat, zu Ihren Gunsten würdigen.

Eine seriöse Prognose zum Ergebnis der Beweiswürdigung kann jedoch kaum abgegeben werden.

2.)Das Schreiben des Mieters ist als Widerspruch

gegen die ORDENTLICHE KÜNDIGUNG

auszulegen. So weit Widerspruch aus " sozialen Gründen" gegen die außerordentliche ( fristlose ) Kündigung eingelegt wurde, ist das Schreiben des Mieters NICHT als Widerspruch zu werten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt




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