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Kündigung Mietvertrag - Pflegefall - Kündigungsfrist - Muster Kündigungsschreiben

| 26.01.2012 22:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Guten Abend,
meine Eltern sind Eigentümer eines 2 Familienhauses. Eine Wohnung wird von meinen Eltern bewohnt, die andere Wohnung ist seit dem 1.11.1981 vermietet. Als Mietvertrag wurde ein „Deutscher Einheits-Mietvertrag" vom Formularverlag W.Kohlhammer Stuttgart verwendet.
Meine Mutter ist jetzt ein Pflegefall, und mein Vater schafft die Pflege nicht mehr alleine. Deshalb möchte er den Mietvertrag für die vermietete Wohnung auf den nächstmöglichen Termin kündigen, und die dann frei werdende Wohnung für eine Pflegekraft verwenden. Mündlich wurde der Mieterin bereits gekündigt, aber nun muss das noch schriftlich und wasserdicht formuliert werden. Vielleicht ist es noch von Interesse, dass die Mieterin (56 Jahre alt) seit dem Oktober 2011 arbeitslos gemeldet ist.
Der Mietvertrag ist unter §2 Mietzeit Absatz 2.2 b) Verträge mit Verlängerungsklausel handschriftlich ausgefüllt, und es steht dort „Das Mietverhältnis beginnt mit dem 1.11.1981 und endet am 1.11.1984. Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gemäß §565 neuer Fassung BGB gültigen Frist (spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats) gekündigt, so verlängert es sich jedesmal um ein Jahr."

Meine Fragen dazu:
1.Ist eine ordentliche Kündigung nach § 573a Erleichterte Kündigung des Vermieters oder eine Kündigung wegen Eigenbedarf besser?
2.Wie hoch ist die kürzest mögliche Kündigungszeit – zu welchem Termin kann der Mietvertrag wirksam gekündigt werden?
Wir möchten die schriftliche Kündigung noch bis spätestens 3. Februar übergeben, und würden uns die Übergabe schriftlich bestätigen lassen.
3.Was muss das Kündigungsschreiben auf jeden Fall alles beinhalten? Gibt es eine Vorlage?

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Eine Eigenbedarfskündigung ist von der Kündigungsfrist gleich, bei der erleichterten Kündigung ist die Frist sogar noch drei Monate länger.

Wegen der Mietzeit über acht Jahre wird die Kündigungsfrist sowieso nochmals um sechs Monate verlängert, § 573c BGB.

2.
Die Eigenbedarfskündigung wäre somit am besten.

Die Befristung und Kundigungsmöglichkeit im Mietvertrag ist nur unter folgender Voraussetzung möglich:

§ 575 Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1.
die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

2.
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

3.
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Es besteht also eine große Ähnlichkeit mit der sonstigen Eigenbedarfskündigung.

Eine Pflegekraft kann wohl hier als Haushaltsangehörige angesehen werden.

Gleichwohl ist eine Kündigung auf Vorrat unzulässig, weshalb schon eine gewisse Vorraussehbarkeit und Tatsachen im Hinblick darauf vorliegen müssen.

Sicherer wäre daher die erleichterte Kündigung mit der zwar längeren 12-Monatsfrist, aber ein Auszug wäre ja auch ggf. früher möglich.

Eine endgültige Einschätzung im Rahmen dieser Erstberatung ist mir leider mangels näherer Faktenkenntnis und Rechtsprechungsrecherche nicht möglich, vielen Dank für Ihr Verständnis.

3.
Musterkündigungen sind im Internet kostenpflichtig erhältlich.

Gerade für den Eigenbedarf ist der Form- und Begründungszwang nicht zu unterschätzen.

In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 der oben genannten Vorschrift über die erleichterte Kündigung gestützt wird.

Ich empfehle Ihnen, ggf. weitere anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, ich stehe Ihnen dabei gerne zur Verfügung, wobei Sie hier eine Nachfrage kostenlos stellen können.

Dann antworte ich Ihnen gerne nochmals ergänzend.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 27.01.2012 | 12:49

Guten Tag Herr Hesterberg,
vielen Dank für die schnelle Beantwortung, die ich gerne nochmals so, wie ich sie verstanden habe zusammenfasse:

Es gibt die Wahl zwischen (1) einer erleichterten Kündigung nach § 573 a mit einer Frist von 12 Monaten mit weniger Risiko wegen der Form und der Begründung oder (2) die Kündigung wegen Eigenbedarf mit einer Frist von 9 Monaten aber mit einem hohen Risiko wegen der Form und Begründung der Kündigung - außerdem könnte der Grund noch wegfallen, wenn die zu pflegende Person während der Frist verstirbt, denn dann würde die Kündigung wegfallen.
Diese Fristen sind unabhängig von der damals getroffenen Begrenzung der Mietfrist von November bis November und stillschweigende Verlängerung. Das Mietverhältnis ist inzwischen unbefristet, weil damals keine Gründe für die Befristung genannt wurden.
Den Satz von Ihnen „In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 der oben genannten Vorschrift über die erleichterte Kündigung gestützt wird" verstehe ich nicht ganz, meinen Sie damit entweder (1) den Absatz 1 oder 2 von § 573 a oder meinen Sie damit (2) die Kündigung wegen Eigenbedarf?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.01.2012 | 12:59

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Sie haben das korrekt zusammengefasst.

Bei der erleichterten Kündigung nach § 573a BGB gilt für die Form nach dessen Absatz 3:

"In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird."

Hier ist es Absatz 1, worauf die Kündigung zu stützen wäre und dieses im Kündigungsschreiben Erwähnung finden muss:

"Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate."

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.01.2012 | 17:46

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