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Kündigung Mietvertag Mindestmietzeit


23.10.2005 08:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir haben am 23.12.2002 einen Mitetvertag mit Mietverhältnis beginnt am 01.04.2003 abgeschlossen, mit Zusatzklausel für diesen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertag wird folgende Mindestmietzeit vereinbart. Der Vertag kann von beiden Parteien frühestens ab dem 01.04.2008 mit nach Ziff 3a geltenden Frist gekündigt werden. Eine vorherige ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Die Möglichkeit einer Mieterhöhung bleibt hiervon unberührt.

Wir haben uns nun entschlossen, da die Wohnung für zwei Mann zu groß ist und wir auch bald mit weniger Geld auskommen nüssen mit unserer Tochter ein Haus zu kaufen. Dies ist für beide Parteien günstiger als die doppelte Mietbelastung.

Nun möchten wir die Wohnung mit einer 3-Monatsfrist kündigen ist dies möglich.
Sehr geehrte Ratsuchende,

aufgrund neuerer Grundsatzurteile des Bundesgerichtshofs sind vorformulierte Klauseln in Mietverträgen unwirksam, soweit Sie – wie in Ihrem Fall – einen gegenseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts für einen längeren Zeitraum als vier Jahre vorsehen, weil hierin regelmäßig eine „unangemessene Benachteiligung des Mieters“ gesehen wird.

Quellen:
BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04
BGH, Urteil vom 30.05.2005, (GE 10/05, S. 584)

Somit könnten Sie beide gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten (spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats) ordentlich kündigen, da mit Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses die gesetzlichen Bestimmungen zur Geltung kommen.

Diese mieterfreundliche Rechtsfolge setzt aber – wie bereits erwähnt – voraus, dass der Kündigungsausschluss nicht einzelvertraglich und individuell zwischen den Parteien ausgehandelt worden ist, greift also insbesondere bei Formularverträgen ein, oder wenn dem Mieter sonst keine gesonderte Möglichkeit des Aushandelns oder des Überprüfens von Vertragsbedingungen eröffnet wurde, sondern die Bedingungen einseitig vom Vermieter vorgegeben wurden.

Ich hoffe, Ihre Rechtsfrage hinreichend beantwortet zu haben, stehe Ihnen aber gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „frag-einen-anwalt.de“ für Rückfragen zum inhaltlichen Verständnis meiner Antwort zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2005 | 21:19

Versteht mann unter intuviduell handschriftliche Eintragungen? In unseren Mietvertrag ist nur das Datum 01.04.08 handschriftlich eingetragen sonst keinerlei Bemerkungen. Wir verstehen Ihre Antwort so, dass wir keine Bedenken haben müssen die Kündigung zum 31.01.2006 schriftlich zu erklären.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2005 | 22:57

Sehr geehrte Ratsuchende,

auf der Grundlage Ihrer insoweit eindeutigen Angaben gehe ich sehr stark von einer vorformulierten Klausel aus.
Nicht nur die hier vorliegende äußere Gestaltung als Vordruck, sondern auch eine etwaige Verwendung für eine Vielzahl von Verträgen lassen darauf schließen, dass der Mieter keine ausreichende Einflussnahme auf individuelle Vereinbarungen gehabt hat.

Da bei Ihnen sogar nur das Datum handschriftlich eingetragen ist (eine solche handschriftliche Ergänzung wäre im Übrigen für sich genommen noch kein Indiz für eine individuelle Vereinbarung), unterliegen in Ihrem Fall die vertraglichen Bestimmungen einer verstärkten Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB (früher: AGB-Gesetz).
Somit werden Sie sich mit Erfolg gegen den Kündigungsausschluss auf die von mir genannte neuere Rechtsprechung berufen können.

Sollte Ihr Vermieter die Kündigung dennoch nicht akzeptieren, könne Sie gerne für eine weitere anwaltliche Interessenwahrnehmung an mich oder einen anderen Kollegen in unserem Team herantreten.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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