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Kündigung Mietverhältnis - gesetzliche ´Rechtsschutz´ der Mieterin höheres Gut ?


10.04.2006 22:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Sehr geehrte Frau Anwältin, sehr geehrter Herr Anwalt!
Wir haben ein großes Grundstück erworben, auf dem ein kleines altes Gebäude steht, das derzeit noch vermietet ist. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Falle bei einer ordentlichen Kündigung 9 Monate.
Da wir auf diesem Grundstück für unseren Eigenbedarf neu bauen wollen, müssen wir, in welcher Form auch immer, das Mietverhältnis mit der Mieterin beenden.
Das Gebäude ist aufgrund dessen Zuschnitts und Zustands für uns nicht nutzbar und muss (u. darf) abgerissen werden.
Über die Aspekte und Anforderungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2-3 BGB haben wir uns im Groben bereits informiert und haben mit unserem konkreten Vorhaben diesbezüglich sicher auch keine so schlechten Karten.
Auch ist die Mieterin uns bekannt, da sie als Erzieherin im Kindergarten unserer Tochter arbeitet. Es gibt hier daher keinen so klaren ´Frontverlauf´ wie er sonst in solchen Fällen häufig ist. Sie scheint erleichtert darüber, dass, schon schlimm genug, wenigsten wir und nicht jemand anderes das Objekt erworben haben, und gleichzeitig bereit, in absehbarer Zeit das Mietobjekt zu räumen.
Da das Objekt für ihre Bedürfnisse aber einen günstigen Wohnraum darstellt, können wir uns nicht so recht auf diese Aussage verlassen.
So müssen wir befürchten, sollten wir eine Kündigung wegen § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB aussprechen, dass einerseits diese aufgrund formaler Unzulänglichkeiten nicht ´wasserdicht´ ausfallen könnte und andererseits die Mieterin doch noch und (wenn sie es darauf anlegt) erst kurz vor Ende der Frist Widerspruch dagegen einlegt.

Nun besteht nach einem persönlichen Gespräch mit ihr durchaus Anlass zur Hoffnung, dass mit der Mieterin eine Vereinbarung getroffen bzw. ein wie auch immer genannter Vertrag geschlossen werden könnte, bei der wir Ihr zusichern, dass wir, sofern Sie früher eine andere Wohnung findet, für die verbleibende Zeit bis zum Ende der 9-monatigen Kündigungsfrist auf eine Fortsetzung der Mietzahlung verzichten. Im Gegenzug müsste sie uns dann verbindlich zusagen, dass Sie auf einen Widerspruch gegen die Kündigung verzichtet und bis spätestens zum Ablauf der 9 Monate die Wohnung geräumt hat.
Vielleicht könnten wir ja, in beiderseitigem Einvernehmen, auf eine Kündigung im eigentlichen Sinne verzichten, und anstatt, unter Wahrnehmung der Vertragsfreiheit, eine Art Aufhebungsvertrag mit den zuvor genannten Zusagen und einer Frist von 9-Monaten schließen?!

Nun könnte man befürchten, dass es diesbezüglich eine Rechtssprechung gibt, in der der gesetzliche ´Rechtsschutz´ der Mieterin sozusagen ein höheres Gut darstellt als die zwischen uns getroffene Vereinbarung, so dass letztere dadurch unwirksam wird!?
Oder dass wir so, sollte die Mieterin wider erwarten in der Frist keine anderen Mieträumlichkeiten gefunden haben, im Falle einer nun doch erforderlichen Räumungsklage rechtlich schlechter gestellt sind.

Wir hoffen, dass die Komplexität unserer Fragestellung nicht den Rahmen und das Budget dieses Internetforums sprengt und wir zumindest eine Antwort zu der Frage erhalten könnten, ob solch ein ´Aufhebungsvertrag´ an Stelle einer ordentlichen Kündigung in diesem Falle aussichtsreich bzw. juristisch einwandfrei ist.

Mit den besten Grüßen
10.04.2006 | 22:54

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie können jederzeit einen Aufhebungsvertrag abschließen. Allerdings müssen Sie sich mit der Mieterin einigen.

Wenn Sie allerdings ohne vorherige Absprache die Wohnung Ihrer Mieterin aufsuchen und Ihr einen Aufhebungsvertrag zum Unterschreiben vorlegen, handelt es sich hierbei um ein Haustürgeschäft. Sie müssten in einem solchen Fall auf das Widerrufsrecht gem. § 312 BGB hinweisen. Ihre Mieterin hätte ein Widerrufsrecht von zwei Wochen.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt

www.kanzlei-glatzel.de


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 11.04.2006 | 09:40

Sehr geehrter Herr Glatzel,
wir danken Ihnen für die rasche Antwort und den Hinweis auf die Aspekte eines potentiellen Haustürgeschäfts.
Wir sind uns jedoch nach Ihrer Antwort auf unsere Fragen doch noch sehr unsicher, ob wir uns mit diesem Aufhebungsvertrag anstatt einer Kündigung nicht für den Fall rechtlich schlechter stellen, sollte die Mieterin sich nicht an ihre Verpflichtungen aus dem Vertrag halten (d.h. sollte beispielsweise eine Räumungsklage notwendig werden).
Es wäre schön, von Ihnen diesbezüglich noch eine Erläuterung zu erhalten.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.04.2006 | 12:22

Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn Sie einen wirksamen Aufhebungsvertrag mit Ihrer Mieterin abschließen, werden Sie rechtlich nicht schlechter gestellt. Ein solcher Vertrag ist nach der ständigen Rechtsprechnung anerkannt. Im übrigen wäre die Mieterin nach Abschluss eines solchen Vertrages verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses abzugeben.

Da in einem Aufhebungsvertrag z.B. der genaue Beendigungszeitpunkt vereinbart werden muss und es aus Beweisgründen wichtig ist, diesen schriftlich abzuschließen, rate ich Ihnen sicherheitshalber einen Anwalt mit dem Entwurf eines solchen Vertrages zu beauftragen. Sie hätten dann einen wasserdichten Vertrag und würden mögliche Risiken ausschließen können.

Gerne bin ich Ihnen hierbei behilflich.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechstanwalt

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