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Kündigung Mietverhältnis (durch den Vermieter)

10.04.2017 10:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Eigenbedarf für Feriennutzung

Guten Tag

wir vermieten in Ostfriesland ein Zweifamilienhaus. Eine der Wohnungen möchten wir nun selber als Ferienwohnung nutzen. Lässt sich auf dieser Basis ein Mietvertrag kündigen?

Zur geplanten Nutzung: wir planen die Wohnung ausschließlich im engen Familienkreis während der Schulferien zu nutzen (d.h. etwa 12-15 Wochen im Jahr). Ein Leerstand während eines signifikanten Teil des Jahres ist also nicht auszuschließen. Eine kommerzielle Vermietung als Ferienwohnung ist derzeit nicht geplant.

Zur Mietsache: die Wohnung befindet sich etwa 500km von unserem permanenten Wohnsitz entfernt. Sie liegt innerhalb der Grenzen einer circa 25.000-Einwohnerstadt. Tourismus ist verbreitet. Eine Wohnungsknappheit besteht allerdings nicht.

Zum Mietverhältnis: Das Mietverhältnis besteht seit etwa 7 Jahren und ist unbefristet. Mieter ist eine alleinstehende Person in einem festen Beschäftigungsverhältnis. Kinder leben nicht in der Wohnung. Es kam nie zu verspäteten Mietzahlungen oä. Auch gab es nie Beanstandungen seitens des Mieters.

Wie wünschen eine objektive Risikoeinschätzung zur Durchsetzbarkeit einer etwaigen Eigenbedarfskündigung – kein Best-Case-Szenario.

Vielen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich wie folgt.

Auf Grund Ihres Vorhabens kommt eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht, wenn der Vermieter die vermieteten "Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen [...] benötigt."

Für den Eigenbedarf genügt ein "vernünftiges, nachvollziehbares und billigenswertes Erlangungsinteresse (Bedarfslage und Wille zur Selbstnutzung, BGH, Urt. v. 23.09.2015 - VIII ZR 297/14; Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, § 573 Rdnr. 17)."

Gerichte überprüfen lediglich ob Rechtsmissbrauch vorliegt (BGH, Urt. v. 04.03.2015 - VIII ZR 166/14), Leitsatz 1:

"Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der
Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind
daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen."

Leitsatz 2, Satz 1:
"Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. "

Familienangehörige sind Ehegatten, Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen.

Nach dem Wortlaut des Gesetzes müssen die Räume jedoch als "Wohnraum" "benötigt" werden.

Sie planen aber lediglich eine (wenn auch innerhalb der Familie wechselnde) Feriennutzung. Ansonsten soll das Haus leerstehen.

Das Bundesverfassungsgericht hat bereits entschieden, dass auch der Nutzungswille für lediglich eine begrenzte Zeit ein berechtigtes Interesse sein kann (BVerfG ZMR 94, 61 = WuM 94, 13; BVerfG, Beschl. vom 23. April 2014
1 BvR 2851/13 [Wohnung für Ausübung des Umgangs mit der nicht am eigenen Lebensmittelpunkt lebenden Tochter]), zB als Zweit- oder Stadtwohnung).

"Ist allerdings nur eine Nutzung für wenige Monate beabsichtigt, liegen vernünftige Gründe für eine Kündigung auch dann nicht vor, wenn ein grds Bedarf bejaht wird, da dem Vermieter für diese kurze Zeitspanne idR andere Unterbringungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen (BayObLG ZMR 92, 328)." (Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, § 573, Rdnr. 24).

> Auch wenn die Möglichkeiten zur Eigenbedarfskündigung in der jüngsten Vergangenheit deutlich gelockert wurden, halte ich eine Kündigung wegen der beabsichtigten Nutzung in der Ferienzeit für unwirksam, weil es bereits an einer beabsichtigten "Wohn"-Nutzung fehlt.

Auch würde es hier Nachfragen hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit des neunmonatigen Leerstandes geben bzw. ist es wahrscheinlich, dass der Mieter sich wehrt. Die Kündigung zur (Ferien)Vermietung zu einer höheren Miete ist nämlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3, 1. Halbsatz ausgeschlossen.

> Das Risiko, nach einem langen Rechtsstreit zu unterliegen, ist hoch.

Unbenommen bleibt es Ihnen aber, mit dem Mieter das Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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