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Kündigung Mietverhältnis / Sonderkündigung / Frist- und Formwarung

25.05.2016 09:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Guten Tag,


die besagte Wohnung hat im Mietzeitraum den Eigentümer von Privat zu einer Immobiliengesellschaft (b) gewechselt. Ein neuer Vertrag wurde nicht aufgesetzt. Der zugrundeliegende Mietvertrag ist auf den alten Eigentümer adressiert.


-Ankündigung der Mieterhöhung durch Renovierungsarbeiten des neuen Vermieters (b) am 3.2.2016
-Ich habe am 31.3.2016 einen neuen Mietvertrag für eine andere Wohnung unterschrieben. Dies hat sich kurzfristig ergeben.


Ich wollte von meinem Sonderkündigungsrecht nach §561 BGB gebrauch machen. Im Hinblick auf des Zeitverlaufs habe ich am 31.3.2016 per elektronisches Schriftstück (Word-Dokument mit digitaler Signatur) die Kündigung dem Vermieter (b) bzw. dem mir bekannten Kontakt durch bestehenden Schriftverkehr, abends (21.16Uhr) per Email zukommen lassen.



Mir ist bewusst, dass der Vermieter die Form der Kündigung grundsätzlich nicht anerkennen muss. Per Telefonat mit einem für mich zuständigen Mitarbeiter der Immobiliengesellschaft (b) ein paar Tage darauf, wurde mir mein Sonderkündigungsrecht zugesprochen. Per Post kam dann jedoch 3-4 Tage später eine Kündigungsbestätigung zum 31.6.2016, anstelle 31.5.2016.

Einer der Inhaber der Immobiliengesellschaft (b) und Namensgeber ist selbst Fachanwalt für Immobilienrecht und Architektenrecht. Dieser verwies darauf, dass das Sonderkündigungsrecht verstrichen sei. Und begründete dies, wie folgt:


Zitat: "Maßgebender Zeitpunkt für den Zugang einer Erklärung ist neben dem Eingang in den Machtbereich des Erklärungsempfängers dessen zumutbare Möglichkeit der Kenntnisnahme. Diese bestand am Donnerstag, den 31.03.2016 um 21.14 nicht mehr sondern erst am 01.04.2016. Das Mietverhältnis endet daher am 30.06.2016."


Ich versuchte meine Lage diesem Herrn zu schildern, und verwies auch auf das Telefonat mit dem besagten Mitarbeiter, der mir die Kündigung zum 31.5. bestätgite - leider nur verbal. Er wies meine Aussage als frei erfunden ab und betonte das ein Aufhebungsvertrag weder angeboten wurde noch zu stande kam.


Meinem Rechtsverständnis nach wurde die Form meiner Kündigung durch die Kündigungsbestätigung anerkannt, jedoch mein Sonderkündigungsrecht verweigert aufgrund des Zeitpunktes des Zugangs. Ich bin jedoch der Auffassung, dass der Eingang der Email in das Postfach (Machtbereich) der zuständigen Bearbeiterin der Immobiliengesellschaft genüge.


Ferner sind die Strukturen in meinem ehemaligen (noch bestehenden) Mietverhältnis der besagten Wohnung nebulös. Es gibt einmal eine Hausverwaltung (a), eine Immobilliengesellschaft,(b) welche Eigentümer ist und dann der besagte Fachanwalt und Namensgeber von (b) der wohl Gesellschafter ist.
Da kein Vertrag mit dem neuen Vermieter (b) besteht, kenne ich diese Strukturen erst seit dem aktuellen hier geschilderten Streitfall. Ich kenne auch keine anderen Adressen oder Kontakte an die ich eine Kündigung wenden müsste, außer den bestehenden Schriftverkehr mit der Immobiliengesellschaft im Zuge der Renovierungsarbeiten.


Frage(n):
-Ist die Form meiner Kündigung, trotz Kündigungsbestätigung nachträglich anfechtbar und/oder grundsätzlich nichtig? Insbesondere im Kontext der Kündigungsbestätigung.
-Kann ich auf mein Sonderkündigungsrecht bestehen bzw. wer hat recht und warum?
-Welche grundsätzlichen Optionen, habe ich in diesem Fall, auch bzw. insbesondere im Hinblick auf die ausstehende Kaution.


Viele Grüße,

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Nach § 561 Abs. 1 BGB kann der Mieter, sofern der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB geltend macht, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.

Diese Kündigung haben Sie am 31.03.2016 zum 31.05.2016 ausgesprochen.

Sie schreiben, eine Mieterhöhung sei wegen Renovierungsarbeiten des Vermieters angekündigt worden. Wenn Renovierungsarbeiten durchgeführt werden, ergibt sich daraus keinen Recht zur Mieterhöhung. Ein Recht zum Mieterhöhung kann sich nur nach § 559 BGB ergeben, also wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Ich unterstelle, dass es sich hier bei der Formulierung, dass es sich um Renovierungsarbeiten handele, um eine Ungenauigkeit handelt, und dass in Wirklichkeit Modernisierungsarbeiten gemeint sind.

Das aber nur am Rande.

Die Frage, die sich stellt, ist zunächst, ob die Kündigung am 31.03.2016 um 21:14 Uhr noch fristgerecht ist.

Die Vermieterseite argumentiert, dass vermieterseits um 21:14 Uhr nicht mehr die zumutbare Möglichkeit bestanden habe, von der Kündigung Kenntnis zu erhalten.

Damit stellt sich die Problematik, wann der Gegenseite die Kündigung zugegangen sein muss.

Wenn die Kündigung zu ungewöhnlichen Zeiten, wie hier außerhalb der Geschäftszeiten, zugeht, hat das zur Folge, dass der Zugang in rechtlicher Hinsicht erst für den nächsten Tag angenommen wird. Damit wäre Ihre Kündigung einen Tag zu spät in den Empfangsbereich der Vermieterseite gelangt.

Die Vermieterseite stützt sich ich hier auf die gängige Rechtssprechung, so dass die Argumentation, dass die Kündigung um 21:14 Uhr am 31.03.2016 nicht mehr rechtzeitig sei, zutrifft und durch die Rechtsprechung bestätigt wird.

Damit haben Sie in rechtlicher Hinsicht das Mietverhältnis, wie die Gegenseite auch sagt, zum 30.06.2016 gekündigt.


2.

Den Wert der Kündigungsbestätigung durch den Mitarbeiter der Vermieterin wird man nicht allzu hoch ansetzen dürfen.

Im Streitfall, d.h. gegebenenfalls vor Gericht, wird sich die Frage stellen, ob dieser Mitarbeiter, sollte es zu einer Beweisaufnahme kommen, tatsächlich Ihren Sachvortrag bestätigt. Aber selbst wenn das der Fall wäre, ergibt sich die weitere Rechtsproblematik, ob der Mitarbeiter überhaupt befugt ist, Willenserklärungen für die Vermieterseite abzugeben. Und schließlich knüpft daran die weitere Problematik an, ob die, rechtlich vielleicht unkundige Auskunft des Mitarbeiters, dass das Mietverhältnis zum 31.05.2016 sein Ende finde, überhaupt rechtlich relevant ist.

D.h., auf die Bestätigung des Mitarbeiters werden Sie im Zweifelsfall nicht bauen können, zumal Ihnen vermieterseits bereits signalisiert worden ist, dass die Kündigung zum 31.05.2016 nicht akzeptiert werde.


3.

Sie werden also davon ausgehen müssen, dass das Mietverhältnis tatsächlich erst am 30.06.2016 endet. Bis dahin müssen Sie den Mietzins zahlen.

Mit der Kaution bzw. der Kautionsrückzahlung hat das nichts zu tun. Über die Kaution muss vermieterseits zu gegebener Zeit, also wenn keine Ansprüche der Vermieterseite mehr bestehen, zum Beispiel aus Nebenkostennachzahlungen, abgerechnet werden.

Ich bedauere, Ihnen keine günstigere Mitteilung machen zu können.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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