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Kündigung Mietverhältnis (Eigenbedarf)


11.04.2007 14:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe 2006 eine 2 Zi. ETW gekauft, die bereits seit (erstbezug) 1999 von einem Mieter bewohnt wird. Nach dem Kauf wurde von mir als neuer Eigentümer mit dem bisherigen Mieter ein neuer Mietvertrag geschlossen. Miete blieb unverändert, Vertrag ansonsten etwas zu meinen Gunsten geändert (Renovierungsklausel, etc.).

Nun ergibt sich aus einer privaten Situation ein (nicht vorhersehbarer) Eigenbedarf dieser ETW. Als angehender Schüler ohne Einkommen (ab September) wird der tägl. Fahrweg zur Schule durch einen Umzug um ca. 40 KM verkürzt. Zudem wird durch den Umzug meine Wohnfläche um ca. 15 qm verringert.

Ob sich aus diesen Gründen eine Eigenbedarfskündigung durchführen lässt ist fraglich. Allerdings wäre eine ordentliche Kündigung ja jederzeit möglich. Meine Frage stellt sich nun nur bezügl. der Kündigungsfrist.

Da der Mieter bereits seit 1999 dort wohnt, wäre diese bei ord. Kündigung 6 Monate (da mehr als 5 Jahre). Aber wie verhält es sich mit dem neu gechlossenen Mietvertrag von 2006 ? Danach liegt die Frist bei nur 3 Monaten.

Da es heisst: Kauf bricht Miete nicht, weiß ich nun nicht, welche Frist zum tragen kommt?

Zudem muss ich meine jetzige Wohnung verkaufen, daher ist es zeitlich relevant, wie lange diese Frist für mich beträgt.

Ich freue mich auf eine Antwort...

p.s. mein mieter weiss das noch nicht, aber natürlich werde ich erst einmal versuchen, mit ihm zu sprechen und alles einvernehmlich zu lösen. vielleicht findet man einen weg ohne streit ;-))
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese auf der Basis Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten:

Grundsätzlich hat ein Vermieterwechsel für die Berechnung der Kündigungsfrist keinen Einfluss. Dies gilt auch, wenn der alte Mietvertrag geändert wurde, da es auf die Dauer der Überlassung der Wohnung an den Mieter ankommt. Insofern gilt die verlängerte Kündigungsfrist, so dass Sie spätestens bis zum 3. Werktag zum Ablauf des halben Jahres kündigen.

Auch bei der ordentlichen Kündigung müssen Sie allerdings bei einem unbefristeten Mietvertrag – wovon ich nach Ihrer Schilderung ausgehe - ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dieses kann unter anderem sein, dass sie die Wohnung für sich benötigen. Wichtig ist dann dabei, dass Sie im Kündigungsschreiben die Gründe für den Eigenbedarf genau darlegen, also, dass Sie die Wohnung selbst nutzen wollen, dass Sie demnächst als Schüler kein Einkommen mehr haben, dass sich der Fahrtweg verkürzt etc. Diese müssen vernünftig und nachvollziehbar sein.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen die hier nur mögliche erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Maldonado
- Rechtsanwältin -

Nachfrage vom Fragesteller 11.04.2007 | 16:51

Sehr verehrte Frau Maldonado,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Eine kurze Nachfrage habe ich allerdings noch. Es wird bei Angabe von Gründen für die Kündigung von "berechtigtem Interesse" gesprochen. Da dies ein sehr weitläufiger Begriff sein kann, möchte ich Sie nach Einschätzung der Lage in meinem Fall fragen (falls es zum Prozess kommt). Reicht die Fahrtwegsverkürzung von 40 KM täglich als berechtigtes Interesse aus ?

Vielen Dank,

M. Maier

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.04.2007 | 17:20

Die Fahrtwegverkürzung an sich kann schon ausreichen. Allerdings sollten Sie auch darlegen, dass Sie keine weiteren Wohnungen oder ähnliches besitzen und dass auch Ihre finanzielle Situation sich ab September verschlechtert, so dass Sie auch auf die Verringerung der Kosten angewiesen sind. Dies gilt nicht nur für die Kostend er Wohnung als auch für die Kosten des Transportes.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Maldonado
- Rechtsanwältin -

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