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Kündigung Mietverh. und Schönheitsreparaturen


13.06.2006 23:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Hallo!

Wir haben am 23.09.2000 einen Mietvertrag für ein Einfamilienhaus unterzeichnet. Laufzeit des Mietvertrages war 5 Jahre mit Verlängerungsklausel. Am 18.5.05 haben wir uns mit dem Vermieter zur Weiterführung des Mietverhältnisses geeinigt. Es war vom Vermieter beabsichtigt das Haus im Jahre 2009 zu verkaufen.

Nun werden wir diesen Monat zum 31.8.06 kündigen.

Wir befürchten dass der Vermieter mit den Schönheitsreparaturen recht kleinlich sein wird!

Folgendes steht in unserem Mietvertrag:

"Die Mietsache ist bei Beendigung des Mietvertrages geräumt und ordnungsgemäß gereinigt zurückzugeben. Die Verpflichtugen nach §8 des Vertrages bleiben unberührt."

§8 Schünheitsreparaturen
1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsrep. währen der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsrep. gehören insbesondere Anstrich der Wände und Decken, dem das Anbringen einer weiß gestrichenen Rauhfasertapete gleichsteht, das Reinigen von Parkett und Teppichböden, Innenanstrich von Türen und Fenstern, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, das beseitigen kleiner Putz und Holzschäden.

3. Hat der Mieter die Schöheitsrep. übernommen, so kann der Verm. die fälligen Rep. während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehendem Fristenplan erfoderlichen Instandsetzungen und Schönheitsrep. verlangen.
Die Fristen laufen ab Beginn des ietverhältnisses. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsrep. gelten:
Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toilletten alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle siene Jahre.
Reinigen von Parkett und Teppichböden alle fünf Jahre, Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Aussentüren von Innnen alle fünf Jahre.

4. Sind bei Ende des Mietverh. Schönheitsrep. nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, hat der Mieter die nach dem Grad der Abnutzung erforderlichen Schönheitsrep. auszuführen. Wahlweise kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristablaufs bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. .... "
Liegen die letzten Schönheitsrep. während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als 2 Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%, länger als 5 Jahre 100%. ...."



Folgende Fragen habe ich nun:

1) Ist das was in unserm Mietvertrag drin steht so noch überhaupt rechtens?
2) WIr haben bei Einzug (Erstbezug) alle Zimmer bis auf das Wohnzimmer selbst tapeziert und geweiselt? Müssen wir das dann bei Auszug auch wieder machen?
Die Küche wurde letztes Jahr im Herbst neu geweiselt, das Kinderzimmer vor ca. 2 Jahren in kräftigem rot neu gestrichen.
3) Was bedeut reinigen von Parkett ? Abschleifen oder nur gründlich reinigen?
4)Bei den Fenstern handelt es sich um weisse Kunststoffrahmen, bei den Türen um weisse Kunststoffbeschichtete Türen. Die Türen und Fenster, wie auch die Heizkörper sehen noch aus wie neu. Kann der Vermieter trotzdem verlangen das die Türen, Fenster und Heizkörper gestrichen werden?

Vielen Dank für Ihre Mühe im voraus.

mfg

-- Einsatz geändert am 14.06.2006 06:51:46
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten möchte:

1)
Der BGH hat am 05.04.2006 (Az. VIII ZR 178/05, veröffentlicht in NJW 2006, 1728) entschieden, dass formularmäßige unflexible Fristenkalender nicht mit den Grundgedanken des Mietvertragsrechts vereinbar. Hier liegt ein Verstoß gegen § 307 I, II Nr. 1 BGB, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, vor.

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet, wobei die Durchführung der sog. Schönheitsreparaturen aber vertraglich auf den Mieter übertragen werden kann. Auch ist es nicht so, dass Fristenkalender von vornherein unzulässig sind, denn diese sind sehr wohl denkbar, wenn sie eine flexible Handhabung der Fristen erlauben und die tatsächliche Abnutzung der Wohnung berücksichtigen.

Hier liegt aber eine starre Fristenregelung vor. Es fehlen Formulierungen wie "im Allgemeinen" oder "in der Regel", weshalb die Fristenregelung als unwirksam anzusehen ist.
Dadurch verliert auch die Quotenregelung des § 8 Nr. 4 Ihres Mietvertrages, wonach Sie die Renovierungskosten anteilig zu übernehmen hätten, ihre Grundlage. Sie sind nicht dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen zu übernehmen.

2)
Ihr Mietvertrag kann eine derartige Regelung durchaus enthalten. Da Sie aber lediglich die Klausel über die Schönheitsreparaturen mitgeteilt haben, kann ich das nicht beurteilen. Bezüglich der Farbe „rot“ kann es Probleme geben, wenn in allen Räumen die Farbe „weiß“ vereinbart war.

3)
Unter Reinigen ist sicher nicht das Abschleifen zu verstehen. Das Aufbringen eines Parkett-Pflegemittels wird hier regelmäßig ausreichend sein, wobei die Abnutzung berücksichtigt werden muss.

4)
Sofern hier keine Veränderungen zum übergebenen Zustand feststellbar sind, brauchen Sie die starre Frist nicht zu beachten, da auch hier die Abnutzung berücksichtigt werden muss. Sie müssen deshalb nicht streichen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick über Ihren Problemkreis geben. Bei Bedarf nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt
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