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Kündigung-Mieterhöhung


06.04.2005 13:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

in unserer Mietwohnung kommt aus den Wasserleitungen rostiges Wasser und die Fenster sind undicht, es zieht.
Wir haben unsere Vermieterin schriftlich aufgefordert die Mängel bis spätestens 21.03.2005 zu beseitigen, ansonsten nehmen wir von unserer Mietminderungsrecht (10% der Kaltmiete) gebrauch. Ein Sanitäristallateur war bereits in unserer Wohnung. Allerdings sagt die Vermieterin, dass ihr der Kostenvoranschlag noch nicht vorliegen würde. Aus diesem Grund haben wir die Miete zum 1.4. noch nicht gemindert, was uns aber zugestanden wäre.
Jetzt bekamen wir eine Nachricht von unserer Vermieterin, dass sie kein Geld habe, um die Reparaturen zu erledigen (das wäre für sie ein wirtschaftlicher Schaden) und protestiert auch heftigst gegen die angedrohte Mietminderung. Sie überlegt sich, uns die Wohnung auf Eigenbedarf zu kündigen. Sie möchte entweder selbst einziehen (sie wohnt über 700 Kilometer von uns entfernt!) oder ihr Bruder, der bereits eine Eigentumswohnung im gleichen Haus besitzt und mehr Platz benötigt, da er im Sommer heiraten möchte.
Sie hat uns auch mitgeteilt, dass sie die Wohnung evtl. verkaufen möchte und dass dann hier auch das Kündigungsrecht auf Eigenbedarf Gültigkeit hat.

Des Weiteren möchte die Vermieterin auf einmal die Miete erhöhen, dem Mietspiegel unserer Stadt anpassen.

Diese „Androhungen“ hat sie uns jetzt zum ersten Mal gemacht, als die Mietminderung zur Sprache kam, davor war noch nie die Rede davon.

Wie sieht in unserem Fall die Rechtslage aus? Kann sie uns so ohne weiteres auf Eigenbedarf kündigen und uns die Miete erhöhen?
Kann sie uns kündigen, wenn wir von unserem Mietminderungsrecht gebrauch machen und es sind 2 Monatsmieten aufgelaufen?

Ich wohne mit meinem Freund in der Wohnung. Er ist Student und bekommt Bafög ich selbst arbeite als Angestellte.

Für eine Antwort bin ich Ihnen sehr dankbar
Guten Tag,

um Ihnen Ihre Sorgen vorweg zu nehmen: wenn die Mängel vorhanden sind, kann Ihnen Ihre Vermieterin auch nicht kündigen, wenn Sie von Ihrem gesetzlichen Gewährleistungsrecht Gebrauch machen. Es kommt dann auch nicht darauf an, ob zwei Monatsmieten aufgelaufen sind; Sie schulden einfach nur den Mietzins, aus den Sie berechtigt die Miete gekürzt haben.

Sofern Ihre Vermieterin wegen Eigenbedarfes kündigen will, so ist natürlich der Kündigungsgrund vor Gericht in einem etwaigen Räumungsprozeß vollständig überprüfbar. Ihre Vermieterin müßte dann auch tatsächlich darlegen und beweisen, warum sie 700 km umziehen möchte. Sofern der Kündigungsgrund nicht besteht -also insbesondere Ihre Vermieterin nicht einzieht- macht sie sich schadensersatzpflichtig Ihnen gegenüber. Wenn wegen Eigenbedarfes gekündigt wird, weil der Bruder mehr Platz braucht, ist dies grundsätzlich ein zulässiger Grund. Allerdings ist hier zu berücksichtigen, daß möglicherweise Ihnen die Wohnung des Bruders als Ersatzwohnung angeboten werden müßte. Der Bundesgerichtshof hat in einem ähnlichen Fall, in dem der Vermieter über Ersatzwohnraum verfügte, so entschieden.

Sofern Ihre Vermieterin die Wohnung verkaufen will, kann sie keine Kündigung wegen Eigenbedarfes aussprechen. Denkbar ist hier allein der Kündigungsgrund der Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Hier müßte allerdings Ihre Vermieterin belegen, daß mit Mietern die Wohnung schlechterdings zu einem zumutbaren Preis nicht verkauft werden kann. Die Rechtsprechung stellt hier derart hohe Anforderungen an den Vermieter, der dies auch schon in der Kündigung darlegen muß, daß eine Kündigung aus diesem Grund beinahe in der folgenden Konstellation aussichtslos ist.

Noch ein Wort zu der angedrohten Mieterhöhung. Ihre Vermieterin kann grundsätzlich nach einer Ankündigungsfrist von drei Monaten ab Zugang des Mieterhöhungsverlanges von Ihnen die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangen. Voraussetzung ist hier allerdings, daß der Mietzins nur bis zum ortsüblichen Mietzins für vergleichbaren Wohnraum erhöht wird. Hier spielt insbesondere dann natürlich auch der Standard der Wohnung und hier insbesondere die Mangelhaftigkeit eine Rolle. Weitere formelle Voraussetzung ist, daß die Miete seit 15 Monaten unverändert ist und die letzte Mieterhöhung länger als ein Jahr zurückliegt.

Problematisch wird hier für Ihre Vermieterin die Vergleichbarkeit der Wohnung sein. Ob Ihr Mietzins ortsüblich ist oder darunter liegt, vermag ich von hier aus nicht zu entscheiden.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und auch Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
Fax 04941 60 53 48
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 20.04.2005 | 08:50

Sehr geehrter Herr Weiß,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Sie haben uns sehr geholfen.

Wir werden nun unsere Mietminderung ab dem 01.05.2005 geltend machen. Ist es besser, wenn ich das Geld auf einem Konto „zur Seite lege“, falls ich es doch an die Vermieterin nachzahlen müsste? Eigentlich ist der Schaden ohne Probleme nachweisbar. Halten Sie 10 % Minderung der Kaltmiete für angemessen für die undichten Fenster und das rostige Wasser?

Unsere Vermieterin möchte die Wohnung einem wirtschaftlichen Zweck zuführen, dass heißt, sie möchte die Wohnung verkaufen, weil sie kein Geld hat die Reparaturen durchführen zu lassen. Sie hat eine Immobilienfirma mit dem Verkauf beauftragt. Gestern erhielten wir einen Anruf. Es wurde ein Termin auf morgen Abend vereinbart. Ich weiß weder, wer die Immo-Firma ist, noch wer überhaupt kommen wird. Somit muss ich fremden Leuten gestatten meine Wohnung zu durchstöbern. Meine Vermieterin hat nur gesagt, wir müssen uns an die im Mietvertrag vereinbarten Besuchszeiten halten. Muss ich das so einfach über mich ergehen lassen? Und wenn je, wie oft?

Ist es überhaupt rechtens, dass die Vermieterin die Wohnung verkauft? Immerhin ist diese an uns vermietet und wir haben uns nie was zu Schulden kommen lassen. Die Miete wurde immer pünktlich und vollständig bezahlt. Können die evtl. Käufer uns so zu sagen „übernehmen“ und uns dann kündigen?

Wir wissen langsam nicht mehr, was wir tun sollen. Die Vermieterin spielt mit uns ein wirklich böses Spiel, nur weil sie kein Geld hat die Reparaturen zu zahlen.

Ich bitte Sie noch einmal um eine sehr ausführliche Antwort und bin Ihnen hierfür sehr dankbar.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.04.2005 | 13:52

Guten Tag,

bei der Minderung der Miete müssen Sie kein Geld zurücklegen. Sie zahlen nur 90 % der Miete für eine Wohnung, die eben nur 90 % in Ordnung ist. Anders wäre es bei einer reinen (höheren) Zurückbehaltung, da Sie den zurückbehaltenen Betrag nach Mängelbeseitigung zahlen müßten.

Grundsätzlich kann Ihre Vermieterin die Wohnung verkaufen. Es gilt aber der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete", d.h. der neue Eigentümer übernimmt Ihren Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten. Wenn dieser kündigen will, braucht er genauso wie der Alteigentümer ein Kündigungsrecht, welches dann wiederum gerichtlich überprüfbar ist.
Dadurch, daß Ihre Vermieterin die Wohnung verkaufen kann, ergibt sich auch, daß diese berechtigt sein muß, mit Interessenten die Wohnung zu besichtigen. Ich kenne die Regelungen aus Ihrem Mietvertrag nicht. Generell können Sie aber darauf drängen, daß die Besuche zum einen ausreichend vorher angekündigt werden, zum anderen auch auf Ihre Belange (Feierabend etc.) Rücksicht genommen wird.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

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