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Kündigung Mieter nach Zwangsversteigerung

| 03.11.2013 11:55 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um die Kündigung eines Mietverhältnisses nach dem Erwerb eines Wohnhauses aus einer Zwangsversteigerung.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Am 7.10.2013 haben wir (Katharina Reupsch & Alexander Ackermann) beim Amtsgericht Aschersleben ein Objekt (Wohnhaus + Nebengebäude + Grundstück) erstanden. Es war der 5. Versteigerungstermin und da niemand außer uns als Bieter an der Verhandlung teilnahm bekamen wir den Zuschlag für 15.000 Euro (Verkehrswert war 128.000Euro). Zwei Wochen wurden dem Schulder noch zum Widerspruch eingeräumt, da unser Angebot weit unter dem Verkehrswert lag, so dass wir erst am 24.10.2013 vom Amtsgericht den definitiven Zuschlag per Beschluss erhielten.
Nun laufen bis Dienstag (5.11.2013) noch zwei Wochen in denen sich der Zwangsverwalter aus dem Fall zurückziehen kann.
Nun unser Problem: das Objekt wurde vom Zwangsverwalter seit Juli 2009 an ein Ehepaar vermietet. Diese lassen alles verwahrlosen: im gesamten Haus sind zahlreiche Tiere (Katzen, Hunde und zeitweise sogar normale Hausschweine!!!) obwohl der Mietvertrag mit dem Zwangsverwalter dies untersagt. Jeder Raum des Hauses ist extrem renovierungsbedürftig da alles sich selbst überlassen scheint (alles ist vermüllt), es riecht stark nach Tierexkrementen, kurz und knapp: von dem Verkehrswert von 128.000 Euro die das Gutachten ausweisst ist nicht mehr viel zu sehen.

Unsere Frage:
Wir möchten gern so schnell wie möglich einziehen und mit Renovierungen beginnen. Haben wir ein Sonderkündigungsrecht? Oder müssen wir die regulären 3 Monate Kündigungsfrist abwarten?

Über Ihre Antwort sind wir Ihnen sehr dankbar!

Reupsch & Ackermann

03.11.2013 | 13:53

Antwort

von


(175)
Ginsterweg 1D
31582 Nienburg
Tel: 05021-6071434
Tel: 0160-91019085
Web: http://www.rechtsanwalt-pilarski.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Eingangs möchte ich mitteilen, dass die abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in den Mietvertrag und ohne die Kenntnis über die Versteigerung nicht ohne weiteres möglich ist.

Wenn Sie den Zuschlag für das Objekt erhalten haben, dann ist mit diesem Zuschlag zunächst einmal gemäß § 156 BGB der Vertrag zustande gekommen.

Es besteht jedoch der Grundsatz des §§ 566 , 578 BGB , dass ein Erwerb ein bestehendes Mietverhältnis nicht einfach auflöst.

Grundsätzlich besteht im Rahmen der Zwangsversteigerung allerdings ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a Abs. 1 ZVG . Hiernach ist der Ersteher berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Das bedeutet Sie können das Mietverhältnis mit einem Sonderkündigungsrecht kündigen. Davon abgesehen, hätten Sie Kündigungsgründe bei dem derzeitigen von Ihnen beschriebenen, sehr verwahrlosten Zustand der Wohnung, vgl. § 573 BGB . Allerdings müssen Sie die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 573d Abs. 2 BGB beachten.

Das bedeutet, die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag bis zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats möglich. Diese Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Wichtig zu beachten ist § 57a Abs.2 BGB . Die Sonderkündigung ist hiernach ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Das bedeutet grundsätzlich, dass das Mietverhältnis über das Wohnhaus gekündigt werden muss, bevor zum ersten Mal der dritte Werktag eines Kalendermonats verstreicht.

In Bezug auf Ihre Frage bleibt festzuhalten: Ja, Sie haben ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG . Dieses ist aber an die gesetzliche Kündigungsfrist gebunden, die eingehalten werden muss. Ist der Kündigungstermin zwischen dem Termin der Zwangsversteigerung und dem gesetzlichen Kündigungstermin besonders kurz, gesteht die Rechtsprechung trotz Ablauf eine kurze Überlegungsfrist zu.

Es besteht allerdings stets die Möglichkeit eine außerordentliche fristlose Kündigung auszusprechen, falls ein wichtiger Grund vorliegt, vgl. §§ 543 , 569 BGB . Bei dem bestehenden Zustand im Wohnhaus käme dies möglicherweise in Betracht, allerdings fehlen mir aus der Ferne die nötigen Einzelheiten um das bewerten zu können und ist auch nicht Gegenstand Ihrer Frage.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein. Sollten Unklarheiten bestehen, nutzen Sie gerne die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, damit ich diese beseitigen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Michael Pilarski

Bewertung des Fragestellers 03.11.2013 | 14:10

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