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Kündigung Mietbürgschaft

| 10.09.2008 22:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


11:14

Kündigung der Mietbürgschaft.

Ich hatte 1995 die Mietbürgschaft für die Wohnung meiner Frau übernommen, von der ich 2001 geschieden wurde. Ich habe bis 2006 gearbeitet und bin seither Rentner.
Zur Zeit hat meine Frau ein höheres Monatseinkommen aus Erwerbsunfähigkeitsrente+ Versorgungsausgleich +Unterhalt aus Schuldanerkenntnis als ich. Sie bezahlt deshalb ihre Miete von ihren Einkünften.
Ich habe eine Unterhaltsminderungsklage angestrengt, die dazu führen wird, dass ich weniger Unterhalt zahlen muss. Ich befürchte, dass meine Frau, wenn es zu dem erwarteten Urteil kommt, die Miete ihrer jetzigen, recht teuren Wohnung nicht mehr bezahlen kann und wird. Ich kann und will mit meiner Rente ihre Miete nicht übernehmen und möchte die Bürgschaft kündigen.
Was muss ich tun, um von dieser Mietbürgschaft wieder loszukommen?

10.09.2008 | 22:41

Antwort

von


(1253)
Aachener Strasse 585
50226 Frechen-Königsdorf
Tel: 02234-63990
Web: http://www.ra-raab.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Aus Ihrer Sachverhaltsschilderung geht nicht eindeutig hervor, ob tatsächlich ein wirksamer Bürgschaftsvertrag geschlossen wurde und welcher Art der Bürgschaftsvertrag ist.

Deshalb zunächst einige Eckpunkte zu Ihrer Orientierung:

- Ein Bürgschaftsvertrag bedarf der Schriftform.

- Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann sich der Vermieter sofort an dem Bürgen schadlos halten, wenn der Mieter nicht zahlt. Er braucht also nicht etwa erst den Mieter zu verklagen und erfolglos die Zwangsvollstreckung versucht haben, bevor er sich an den Bürgen wendet.

- Dagegen muß der Vermieter bei einer Ausfallbürgschaft zunächst gegen den Mieter vorgehen.

Alles in Allem: Die Übernahme einer Bürgschaft ist eine riskante Angelegenheit. Dies hat der Volksmund mit dem Satz "Bürgschaft ist Würgschaft" treffend erkannt.


2.

Prüfen sollten Sie weiterhin, ob der Bürgschaftsvertrag zeitlich begrenzt oder unbegrenzt abgeschlossen worden ist. Wahrscheinlicher ist es, daß eine zeitlich unbegrenzte Bürgschaft vorliegt.


3.

Eine Kündigung des Bürgschaftsvertrags ist grundsätzlich nur bei entsprechender Vereinbarung möglich.

Gibt es eine derartige Vereinbarung nicht, wovon ich ausgehe, bleibt allenfalls die Möglichkeit der Beendigung aus wichtigem Grund gem. § 314 BGB .

Diese Vorschrift lautet folgendermaßen:

"(1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
(2) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. § 323 Abs. 2 findet entsprechende Anwendung.
(3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
(4) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen."

Ein wichtiger Grund kann die Verschlechterung der Vermögenslage sein.

Ob in Ihrem Fall ein wichtiger Grund vorliegt, hängt einerseits von Ihrer Einkommenslage, d. h. von deren Verschlechterung, ab und wie diese Situation im Streitfall das Gericht entscheidet.


4.

Ich empfehle Ihnen, einen Rechtsanwalt aufzusuchen, und Ihre finanzielle Situation bei Abschluß des Mietvertrags sowie zum heutigen Zeitpunkt offen zu legen. Dann wird man ersehen können, ob Sie sich auf § 314 BGB stützen können.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt





Rückfrage vom Fragesteller 12.09.2008 | 15:24

Vielen Dank für Ihre Antwort. Sie hat mich aber irritiert,
Deshalb eine Nachfrage.
Ich hatte seinerzeit ein Formular für eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft unterschrieben, da meine Frau kein eigenes Einkommen hatte. Heute hat sie ein eigenes Einkommen aus ihrer Rente und einer Unterhaltzahlung von mir.
Ich hatte gelesen, dass es laut BGB keine unkündbaren schuldrechtlichen Verträge gibt. Ich habe aufgrund Ihrer Antwort im Internet gesucht und hierzu das Aktenzeichen 24U264/97 gefunden.
Eine andere Auskunft, die ich erhalten habe, sagt, dass eine Mietbürgschaft gemäß §551BGB immer auf 3 Nettokaltmieten begrenzt ist. Sie entspricht den normalen 3 Nettokaltmieten, die ein Vermieter zur Mietsicherung als Kaution nimmt.
Die Nachfrage: Wieso kann ich die Bürgschaft nicht kündigen, da doch der eigentliche Bürgschaftsgrund entfallen ist, dass meine Frau kein regelmäßiges eigenes Einkommen hat?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.09.2008 | 11:14

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Soweit Sie den § 551 BGB ansprechen, geht es hier um die sog. Mietsicherheit, d.h., die Kaution. Die Kaution darf das Dreifache der Monatsmiete nicht übersteigen.

So besteht beispielsweise die Möglichkeit, statt eine Barkaution zu zahlen, die Kaution durch Bürgschaft einer Bank zu leisten.

Dies betrifft aber nicht Ihren Fall, da Sie nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht eine Kautionsbürgschaft übernommen haben, sondern eine Bürgschaft für die Mietzinszahlungen. Das wiederum ist keine Problematik des § 551 BGB .

Bürgschaften, wie sie in Ihrem Fall vorliegen, kommen in der Praxis häufig bei Studenten vor, die am Studienort ein Zimmer mieten, jedoch nicht über eigene Einkünfte verfügen. In diesem Fall verlangen die Vermieter im Regelfall, daß die Eltern für die Mieten bürgen.

2.

Die (einfache) Kündigung des Bürgschaftsvertrags ist, worauf ich in meiner Antwort bereits hingewiesen hatte, ohne weiteres nicht möglich.

Grundsätzlich kann der Bürge gegenüber dem Gläubiger nur bei entsprechender Vereinbarung kündigen. Liegt eine Bürgschaft vor, die auf unbestimmte Zeit eingegangen worden ist, besteht die Kündigungsmöglichkeit aus wichtigem Grund gem. § 314 BGB (s. meine Antwort) und ggfls. nach Ablauf eines gewissen Zeitraums mit angemessener Fristsetzung.

Sie sehen aus diesen Formulierungen bereits, daß es hier darauf ankommt, wie der Einzelfall zu beurteilen ist.

Vorliegend könnte natürlich ein wichtiger Grund gem. § 314 BGB darin bestehen, da die Bürgschaft eingegangen worden war, als Ihre Ehefrau nicht über eigene regelmäßige Einkünfte verfügte. Einer Sicherheit in Form einer Bürgschaft bedarf es, so könnte man argumentieren, nun nicht mehr, da die Einkünfte Ihrer geschiedenen Ehefrau - nach Ihrem Sachvortrag - ausreichen, um ihren Lebensunterhalt und auch die Miete zu bestreiten.

Sie können, wenn Sie - zunächst - keinen Rechtsanwalt einschalten wollen, gegenüber dem Vermieter die Bürgschaft kündigen und sich auf die Vorschrift des § 314 BGB berufen. Sie müßten dann ausführen, daß ein wichtiger Grund für die Beendigung des Bürgschaftsverhältnisses bestehe, weil sich die finanziellen Voraussetzungen, unter denen die Bürgschaft eingegangen worden war, geändert hätten. Hier wäre also vorzutragen, welche Einkünfte Ihre geschiedene Ehefrau aktuell erzielt. Akzeptiert der Vermieter die Kündigung, ist für Sie die Sache erledigt. Lehnt er die Kündigung ab, kann ich Ihnen nur nochmals empfehlen, diesbzgl. einen Rechtsanwalt zu konsultieren.

Mit freundlichen Grüßen


Gerhard Raab
(Rechtsanwalt)

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