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Kündigung Maklervertrag Verkauf Immobilie, Schadensersatz

03.08.2014 21:49 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Mauritz


Guten Tag,

folgender Sachverhalt:

Eigentümer hat mit einem Makler einen Vertrag für den Verkauf seiner Immobilie abgeschlossen.
Eigentümer kündigt nach 3 Monaten ordentlich den Maklervertrag (Alleinauftrag, kein qualifizierter/erweiterter) mit der vereinbarten Vorlaufzeit von 4 Wochen zum Ende des 4. Monats).
Der Makler hat bisher keinen Käufer gefunden, welcher den im Vertrag vereinbarten Preis bezahlen würde (es liegen jedoch Angebote unter diesem Preis vor).
Grund der Kündigung ist jedoch primär, dass der Eigentümer privat einen Käufer gefunden hat (ohne Verbindung zum Makler), welcher die Immobilie kaufen möchte.
Der Makler ist bisher nicht darüber informiert worden.
Der private Käufer möchte vor Auslauf des Maklervertrags (Eigentümer) bereits den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben, die Parteien möchten den Verkauf ohne Einbindung des Maklers abwickeln.

Fragen
1. Macht sich der Eigentümer schadensersatzpflichtig (entgangene Provision), wenn er vor Auslauf des Vertrags die Immobilie privat verkauft (kein Hinweis im Vertrag)?
2. Oder ist es ratsam, das Vertragsende abzuwarten?
3. Wie ist die Sachlage, sofern der Makler vor Vertragsende einen Käufer präsentiert, welcher den vereinbarten Preis bezahlen würde?
4. Macht sich in diesem Fall der Eigentümer schadensersatzpflichtig, wenn er trotzdem an den privaten Käufer die Immobilie verkauft?
Wäre eine sofortige Kündigung der bessere Weg, falls ja, mit welcher Begründung (Im Vertrag steht, dass dieser von beiden Seiten "aus wichtigem Grund..."gekündigt werden kann)?

Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Fragen möchte ich anhand der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Vorbehaltlich der konkreten Prüfung des Inhalts des hier geschlossenen Maklervertrages gilt das Folgende:

Bei einem einfachen Alleinauftrag verzichtet der Eigentümer lediglich darauf, die Dienste mehrerer Makler gleichzeitig in Anspruch zu nehmen. Es ist ihm jedoch unbenommen, seine Immobilie auch während der Laufzeit des Maklervertrages selbst anzubieten und zu verkaufen. Ein Schadensersatzanspruch des Maklers wegen einer entgangenen Provision entsteht in diesem Fall nicht. Dies gilt auch dann, wenn der Makler in der Folgezeit einen Käufer findet, der zu den gewünschten Konditionen kaufen würde. Der Provisionsanspruch des Maklers setzt ja voraus, dass es zum Abschluss eines Hauptvertrages, also dem Kaufvertrag, kommt. Wenn Sie aber vorher selbst einen Kaufvertrag abschließen, kann es nicht mehr zum Abschluss dieses vom Makler vermittelten Vertrages kommen.

Dies gilt natürlich nur dann, wenn der Käufer, mit dem der Eigentümer letztlich selber abschließt, nicht vom Makler benannt wurde und auch nicht in Verbindung zu einem vom Makler benannten Käufer steht.

Sofern nämlich zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten eine besonders enge persönliche oder eine ausgeprägte wirtschaftliche Beziehung besteht, kann es sich um eine wirtschaftliche Identität der Verträge handeln, so dass der Provisionsanspruch des Makler bestünde.

Sie sollten dem Makler jedoch mitteilen, dass Sie nunmehr selber verkaufen, denn anderenfalls könnten Sie sich zumindest insofern schadensersatzpflichtig machen, als dass der Makler, der nicht weiß, dass Sie bereits verkauft haben, nutzlose Aufwendungen (Inserate etc.) erbringt. Zumindest hierfür könnte er sich dann entschädigen lassen.

Eine fristlose Kündigung ist daher nicht notwendig, es würde aber auch an dem fehlenden wichtigen Grund fehlen. Von einem solchen könnte man nur ausgehen, wenn das Vertrauensverhältnis zum Makler zerrüttet ist, weil dieser z.B. überhaupt nicht tätig geworden ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen hilfreichen ersten Überblick verschaffen. Bei Unklarheiten nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Mauritz, LL.M.
Rechtsanwalt

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