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Kündigung Landwirtschaftliche Fläche


21.12.2013 19:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um die Kündigungsfristen im Rahmen eines Landpachtvertrags nach § 585 BGB.


Wir haben diesen Monat ein Haus mit angrenzender landwirtschaftlicher Fläche (von den Eltern) gekauft.
Das Haus bewohnen wir schon länger. Die landwirtschaftliche Fläche ist seit >30 Jahren an eine Bauernfamilie verpachtet. Es existiert unseres Wissens nach kein schriftlicher Vertrag.
Mittlerweile hat wohl der Jungbauer diese Fläche übernommen. Die Pacht wurde stets pünktlich am 31.10 bezahlt.
Die Fläche ist 1ha groß. Wir haben (noch) kein landwirtschaftliches Nebengewerbe.

Wir möchten die Fläche nun schnellstmöglich selbst nutzen, bzw. möchten wir die Fläche umnutzen/umwandeln in eine Streuobstwiese.
Die Kreisbehörde steht dieser Umnutzung positiv gegenüber.

Frage:
Wie können wir die Pacht am schnellsten kündigen?
Bzw. wie ist die gesetzliche Kündigungsfrist?

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Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworten möchte. Ich weise Sie darauf hin, dass es sich vorliegend lediglich um eine erste und vorläufige Einschätzung der Rechtslage anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung handelt.

Eingangs möchte ich Ihnen mitteilen, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage in Ihrem Fall ohne die Einsicht in die entsprechenden Vertragsunterlagen nicht möglich ist.

Zunächst haben Sie das Haus mit dem Grundstück gemäß §§ 311b, 433 BGB gekauft. Ich gehe davon aus, dass Sie auch ins Grundbuch eingetragen worden sind und daher nunmehrige Eigentümer sind.

Wenn die landwirtschaftlich genutzte Fläche verpachtet war, dann bestand Ihren Angaben nach ein Landpachtvertrag gemäß §§ 585 ff. BGB. § 585a BGB besagt, dass Landpachtverträge für unbestimmte Zeit geschlossen werden, wenn sie für länger als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen worden sind. Davon gehe ich hier zunächst aus, so dass der Vertrag zumindest nicht durch Zeitablauf enden kann, sondern lediglich eine Kündigung oder ein Aufhebungsvertrag in Betracht kommen.

Vor dem Kauf des Grundstücks samt Haus waren Ihre Eltern die Verpächter. §§ 593b, 566 BGB besagen, dass, wenn ein Grundstück veräußert wird, der Erwerber in die sich aus dem Landpachtverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Das bedeutet erst einmal, dass das Landpachtverhältnis durch den Kauf nicht einfach beendet wird.

Ist die Pachtzeit nicht bestimmt, so kann jeder Vertragsteil gemäß § 594a Abs. 1 BGB das Pachtverhältnis ordentlich spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres kündigen. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist bedarf der Schriftform. Ob eine solche im Vertrag vorgesehen ist, kann ich mangels Einsicht nicht beurteilen. Daher gehe ich von der gesetzlichen Kündigungsfrist aus.

§ 594a Abs. 2 BGB sieht noch die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist vor. Hier kann das Pachtverhältnis nur für den Schluss eines Pachtjahres spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll, zulässig. Eine solche scheint Ihren Angaben nach gemäß § 593a BGB mangels Betriebsübergabe, gemäß § 594c BGB mangels Berufsunfähigkeit des Pächters sowie gemäß § 594d BGB mangels Todes des Pächters nicht in Betracht zu kommen.

§ 594b BGB enthält noch eine gesetzliche Regelung für Verträge, die über mehr als 30 Jahre geschlossen sind. In diesen Fällen kann jeder Vertragsteil nach 30 Jahren spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres kündigen. Die Kündigung ist nur ausgeschlossen, wenn der Vertrag auf Lebenszeit des Verpächters oder Pächters geschlossen ist. Hierzu kann ich keine Aussage treffen, da ich den Inhalt des Vertrags und damit eine vorgesehene Pachtdauer nicht kenne.

§ 594e BGB sieht noch die außerordentliche fristlose Kündigung vor, die mangels entsprechender Angaben jedoch scheinbar nicht zulässig sein dürfte.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass Ihren Angaben nach nur das ordentliche Kündigungsrecht in Betracht kommt. Das heißt, die Kündigung wäre spätestens am dritten Werktag des Pachtjahres zum Schluss des nächsten Pachtjahres zulässig.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen bei der Entscheidung hinsichtlich des weiteren Vorgehens behilflich sein. Nutzen Sie die einmalige kostenlose Nachfragefunktion, falls Unklarheiten bestehen, damit ich diese ausräumen kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Anfrage im Rahmen einer ersten Einschätzung behilflich sein. Diese ersetzt jedoch keine persönliche Beratung durch einen Kollegen vor Ort.

Mit freundlichen Grüßen
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