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Kündigung Kettenmietvertag


22.10.2005 16:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe am 16.09.1998 einen Mietvertrag abgeschlossen mit folgendem Inhalt zur Mietzeit:

Mietdauer: ab 16.09.98 auf 1 Jahr (siehe auch §2 Abs. 1)
§2 (1) Der Mietvertrag wird auf die o.a. Dauer abgeschlossen. Er verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn er nicht spätestens mit gesetzlicher Kündigungsfrist zum jeweiligen ordentlichen Vertragsbeendigungszeitpunkt schriftlich gekündigt wird.

Da ich die Wohnung bis vor kurzem untervermietet hatte, habe ich die Wohnung am 05.10.2005 gekündigt, mit folgendem Wortlaut:
Ich kündige die Wohnung fristgerecht zum 31.12.2005...ich beabsichtige möglichst selbst einen Nachmieter zu finden, da ich das Möbliar gerne an den Nachmieter übergeben möchte (telefonisch war die Möglichkeit selbst einen Nachmieter zu finden, befürwortet worden).

Daraufhin hat die betreffende Wohnungsverwaltungsgesellschaft (WVG) nicht nur den von uns gefundenen Nachmieter abgelehnt (mit der Begründung, dass die Wohnung erst umfassend renoviert werden soll vor Weitervermietung), sondern mich zudem informiert, dass sich der Mietvertrag bereits automatisch um 1 Jahr verlängert hätte, und ich somit erst im September 2006 aus dem Mietvertrag austreten könnte.

Meine Fragen lauten jetzt folgendermaßen:

1. Ist es auch nach dem neuen Mietrecht richtig, dass ich noch ein weiteres Jahr meine Miete zahlen muss und nicht aus dem Vertrag raus kann?

2. Kann die WVG einen möglichen Nachmieter mit dieser Begründung ablehnen?

3. Für den Fall, dass ich noch ein weiteres Jahr an die Wonung gebunden bin, inwieweit muss die WVG einen Untermieter akzeptieren bzw. welche Rechte habe ich, falls auch ein von mir gefundener Untermieter nicht akzeptiert wird?
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1)
Kündigungsbeschränkungen in Altverträgen, die sich daraus ergeben, dass ein früher zulässiger so genannter Kettenmietvertrag ("Verlängerungsklausel") abgeschlossen worden war, der sich immer wieder um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn er nicht zum Ende der Laufzeit gekündigt wurde, genießen Bestandsschutz nach Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB. (Beispiel "Das Mietverhältnis beginnt am 1.11.1999 und endet am 31.10.2004. Es verlängert sich jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe Ziffer 2."). Hier ist nach noch herrschender Meinung (Börstinghaus NJW 05, 1900; BGH v. 6.4.2005 - VIII ZR 155/04 -, WM 05, 342; NZM 05, 417; NJW 05, 1572; LG Berlin GE 03, 743; AG Wedding GE 03, 327; a.A. Gellwitzki WM 04, 575; Blank NZM 05, 401) eine Kündigung nur jeweils zum Ablaufdatum möglich.

Dies bedeutet, dass Sie, als Mieter, nur jeweils einmal im Jahr zum vereinbarten Termin kündigen kann. In Ihrem Fall findet die neue Rechtslage nämlich keine Anwendung, da es sich noch um einen sog. Altmietvertrag handelt.

Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, mit welcher Kündigungsfrist dies geschehen muss.

Die Kündigungsfrist richtet sich dann, wenn nichts anderes vereinbart ist, nach der Wohndauer und kann bis zu 12 Monate betragen (Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB verweist insoweit auf § 565 a Abs. 1 BGB a.F. i.V.m. § 565 BGB a.F.). Allerdings kann auch hier mit dreimonatiger Kündigungsfrist (einmal jährlich zum Verlängerungstermin) vom Mieter gekündigt werden, wenn neben der Verlängerungsklausel die exakten Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. formularvertraglich vereinbart worden waren (Börstinghaus NJW 05, 1900). Auf diese vertragliche Vereinbarung findet dann der zum 1.6.2005 geänderte Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB Anwendung.

Die Kündigungsfrist beträgt folglich 3 Monate.

Die nächst mögliche Kündigung wird daher erst zum September 2006 erfolgen können.

2)
Die WVG wäre im Falle einer wirksamen Kündigung nicht verpflichtet einen von Ihnen gewählten Nachmieter zu akzeptieren.
Insofern braucht es auch keine Begründung einer Ablehnung.

3)
Ein Untermietverhältnis bedarf der Zustimmung des Vermieters.

Unter bestimmten Umständen hat der Mieter das Recht, vom Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte gem. §549 BGB zu fordern - also die Erlaubnis zur rechtlichen Ermöglichung der Untervermietung.

Voraussetzung ist, daß beim Mieter nach Mietvertragsabschluß ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung entstanden ist, wobei vernünftige Gründe ausreichen, die den Wunsch nach einer -teilweisen- Untervermietung der Wohnung nachvollziehbar erscheinen lassen, RE des BGH, BGHZ 92,113)

Diese Umstände sind z.B.:

- Notwendigkeit der Erzielung von Nebeneinkünften aufgrund Auszug oder Tod eines Familienmitglieds, das bisher den Mietzins mitgetragen hatte;
- Gründung einer Lebensgemeinschaft mit einem/einer Dritten (siehe dort);
- Aufnahme eines pflege- oder fürsorgebedürftigen Verwandten;

Die Gründe müssen dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt werden, wobei dem Vermieter diese Gründe so mitgeteilt werden müssen, daß dieser das berechtigte Interesse des Mieters nachvollziehen kann und auch feststellen können muß, ob diese Gründe erst nach Vertragsabschluß entstanden sind.

Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung verweigern, wenn seinerseits und ausnahmsweise wichtige Gründe bestehen, die die Aufnahme des Dritten als unzumutbar erscheinen lassen, etwa bei:

-Überbelegung der Wohnung durch die Aufnahme des Dritten;
-bei vorhandener Feindschaft des Vermieters und dem Dritten;
-bei zu erwartenden Störungen des Hausfriedens.

Hier hat der Vermieter wiederum nachvollziehbar zu begründen, warum er die Erlaubniserteilung verweigert.

Verweigert der Vermieter unberechtigt die Erlaubnis, ist der Mieter entweder berechtigt, das Mietverhältnis gem. § 542 zu kündigen oder den Vermieter im Wege der Klage auf Erklärung zur Erlaubniserteilung zu verpflichten.

In Ihrem fall käme es daher darauf an, welche Gründe Sie gegenüber dem Vermieter angeben. Daraus wiederum ergäben sich die Rechte, welche Sie ggfl. gerichtlich durchsetzen könnten.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

www.net-rechtsanwalt.de
www.net-scheidung.de
www.online-einspruch.de
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