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Kündigung Immobilienmaklervertrag


| 31.03.2007 21:07 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Sehr geehrte Anwältin, sehr geehrter Anwalt,

in meiner Scheidungsfolgenvereinbarung wurde schriftlich festgehalten, dass unser Haus (meine Frau und ich 50/50 Eigentum und auch 50/50 Finanzierung) verkauft werden soll. Dazu haben wir beide den nachfolgend dargestellten Maklervertrag unterschrieben. Nun möchte ich das Haus gern selbst nehmen, womit meine Frau auch einverstanden ist.

Folgende Fragen stellen sich für mich:
1. Gibt es im unten vollständig dargestellten Maklervertrag eine Kündigungsfrist (zur Kündigungsfrist wurde keine schriftliche Aussage getroffen)?
2. Kann der Makler bei Kündigung Gebühren berechnen für entgangene Provisionszahlungen, Aufwandsentschädigungen o.ä.?
3. Bin ich verpflichtet im Kündigungsfall, dem Makler eine Maklercourtage zu zahlen, sofern er einen Kaufinteressenten nachweist (Wie wird dieser überhaupt nachgewiesen?)?

Vielen Dank!


- Qualifizierter Alleinauftrag
- Auftraggeber sind beide Eheleute.
- Tätigkeit des Auftragnehmers: Der Auftragnehmer wird mit dem Nachweis von Kaufinteressenten und der Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses beauftragt. Die Preisvorstellung des Auftraggebers liegt bei xxx. Der Auftragnehmer ist berechtigt auch für den Käufer entgeltlich tätig zu sein.
- Vollmacht zur Auskunftserteilung: Der Auftraggeber bevollmächtigt den Auftragnehmer zur Einholung von Auskünften jeder Art, welche zur Durchführung des Verkaufsauftrages notwendig sind (z.B. Grundbuchamt…).
- Provision: Für den Nachweis oder die Vermittlung des Objektes vereinbaren die Parteien eine Provision von 0 % zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, die sich aus dem tatsächlichen Verkaufspreis errechnet. Die Provision wird mit Beurkundung des Kaufvertrages fällig und ist zahlbar nach Rechnungslegung. Die Provision wird auch geschuldet, wenn der Kaufvertrag erst nach Ende dieses Auftrages aufgrund der Maklertätigkeit des Auftragnehmers zustande kommt.
- Pflichten des Auftraggebers: Der Auftraggeber gibt dem Auftragnehmer sämtliche zur Durchführung des Auftrages notwendigen und zweckmäßigen Auskünfte und Unterlagen. Er benachrichtigt ihn von allen für die Auftragstätigkeit wesentlichen Veränderungen.
- Datenschutz: …
- Sondervereinbarungen: Der Auftraggeber verweist eventuelle Kaufinteressenten an den Makler.

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Frage 1:

Man wird sich schon heftig über die Frage streiten können, inwieweit überhaupt ein qualifizierter Alleinauftrag geschlossen wurde. Die besonders starke Bindung an den Makler und dessen verschärfte Pflichten sind nämlich gar nicht festgelegt. So fehlt es an einem Verbot zur Beauftragung weiterer Makler, an einem Ausschluss des Widerrufsrechts („Festhandangabe“), an der Verpflichtung zu besonderen intensiven Bemühungen des Maklers (z.B. zur Durchführung von Werbemaßnahmen, Einsatz seines gesamten Wissens und seiner Verbindungen etc.).

Grundsätzlich können Makleraufträge, die auf unbestimmte Zeit vereinbart wurden, vom Auftraggeber jederzeit widerrufen (gekündigt) werden (vgl. BGH, Urteil vom 18.04.1966, Az. VIII ZR 111/64).

Ist der Maklervertrag jedoch nicht auf unbestimmte Zeit geschlossen, sondern ist die Vertragslaufzeit überhaupt nicht geregelt (wie in Ihrem Fall), liegt eine Regelungslücke vor, die es ermöglicht, die Vertragsdauer nach § 157 BGB unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls auf einen angemessenen Zeitraum festzusetzen (vgl. BGH, Urteil vom 04.02.1976, Az. IV ZR 115/74). Sie sehen schon: hier kommen die ersten Schwierigkeiten auf Sie zu bei der Frage, welche Umstände des Einzelfalles überhaupt relevant sind.

Hier hilft Ihnen jedoch § 314 BGB: Sie können nach dieser Norm jedes Dauerschuldverhältnis aus wichtigem Grund kündigen, wenn Ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.

Sie sollten daher unter Berufung auf Ihr eigenes Kaufinteresse den Maklervertrag fristlos kündigen (legen Sie die Dringlichkeit Ihres eigenen Kaufinteresses dar und dass damit Ihr Interesse an einer weiteren Maklertätigkeit wegfällt) und hilfsweise eine ordentliche Kündigung aussprechen.


Frage 2:

Nach § 652 Abs. 2 BGB sind dem Makler Aufwendungen nur zu ersetzen, wenn dies vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung enthält Ihr Vertrag nicht. Auch bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist eine Provision nicht ohne Zustandekommen des Hauptgeschäfts (Kaufvertrag mit einem Interessenten) an den Makler zu zahlen (vgl. BGH NJW 67, 1225).


Frage 3:

Nach § 652 BGB ist der Auftraggeber zur Entrichtung des Maklerlohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag (mit dem Geschäftsgegner) infolge der Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Selbst wenn der Makler Ihnen also einen Kaufinteressenten nachweist, sind Sie nur bei Abschluss eines Kaufvertrages mit diesem Interessenten zur Zahlung einer Provision verpflichtet. Es kann Sie jedoch niemand zwingen, auch tatsächlich an diesen Interessenten zu verkaufen.

In diesem Zusammenhang möchte ich Ihnen ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.02.1967, Az. VIII ZR 215/64, welches auch Ihre Frage diskutiert, auszugsweise wie folgt zitieren:

„Da ihn (Anm.: den Auftraggeber) die Einschaltung des Maklers grundsätzlich nicht in seiner Entschließungsfreiheit beeinträchtigen soll, verstößt er nicht gegen Treu und Glauben (§ 162 BGB ) und handelt nicht vertragswidrig, wenn er seine eigenen Interessen über das Interesse des Maklers an seiner Provision setzt ( BGH Urt. v. 26. September 1960 - VII ZR 227/59 = BB 1960, 1262 Nr. 2256). Er kann auch Angebote, die seinem Auftrag genau entsprechen und sogar noch günstigere Angebote ablehnen. In seiner Freiheit, abzuschließen oder nicht, ist er auch nicht schon dadurch beschränkt, daß er einen "Alleinauftrag" erteilt oder dem Makler das Objekt "fest an die Hand" gegeben hat ( BGH Urt. v. 17. November 1960 - VII ZR 236/59 = NJW 1961, 307 Nr. 3 und Urt. v. 22. April 1964 - VIII ZR 225/62 = BGH Warn 1964 Nr. 115 = NJW 1964, 1467 Nr. 2). Er behält seine Freiheit selbst dann, wenn er für bestimmte Zeit auf Widerruf seines Auftrages verzichtet hatte. Damit hat er noch keine Pflicht zu verkaufen übernommen. Vielmehr braucht er auch bei solchen Klauseln dem Makler grundsätzlich nur dann etwas (als Provision oder als Schadensersatz) zu zahlen, wenn das Geschäft zustande gekommen ist (RGZ 22, 378 , 381; 76, 361, 363; BGB RGRK 11. Aufl. § 652 Anm. 1).“

Mit anderen Worten: Sie können jederzeit frei entscheiden, ob Sie mit dem vom Makler vermittelten Kaufinteressenten einen Kaufvertrag abschließen wollen. Wenn Sie sich gegen diese Möglichkeit entscheiden, schulden Sie grundsätzlich auch keine Provision. Es obliegt alleine dem Makler, sich auch für diesen Fall vertraglich eine Aufwandsentschädigung versprechen zu lassen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.


Mit freundlichen Grüßen,

Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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GisselbergerStraße 31
35037 Marburg

Telefon:06421-167129
Fax: 06421 - 167132

achilles@haftungsrecht.com
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