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Kündigung Hausverwaltervertrag


07.09.2006 10:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt liegt vor:

A und B sind zu jeweils ½ Eigentümer einer vermieteten Immobilie, wobei A zugleich die Funktion eines Hausverwalters innehat.

Aufgrund verschiedener Vorkommnisse (insbesondere Unterstellung einer beabsichtigten Straftat), deren vollständige Aufzählung hier sicher zu weit führen würde, kündigte B den Verwaltervertrag fristgemäß am 6.6.2006 (Kündigungsfrist 3 Monate). Da absehbar war, dass A dieser Kündigung nicht zustimmen wird, wurde durch B anwaltlicher Rat eingeholt, wie in diesem Fall der Stimmengleichheit zu verfahren sei. Vom Anwalt wurde geraten, den Vertrag mit einer längeren Frist zum 31.12.2006 zu kündigen, da sich offensichtlich ein Gerichtsentscheid anbahne und man dem damit verbundenen Zeitraum bis zur Entscheidung Rechnung tragen müsse.

Erwartungsgemäß wurde durch den Anwalt von A der Kündigung widersprochen:
„Zwar ist es grundsätzlich möglich, soweit die Verwaltung wie hier keinem Dritten, sondern einem Teilhaber übertragen ist, dass die übrigen Teilhaber diesem den Verwaltervertrag allein aufgrund eines Ihrerseits gefällten Mehrheitsbeschlusses kündigen. Eine solche Kündigung ist jedoch nur außerordentlich aus wichtigem Grund möglich (vgl. BGH Urteil vom 12.7.1982, II ZR 139/81). Vorliegend wurde durch die Klägerseite jedoch lediglich eine fristgemäße ordentliche Kündigung zum 31.12.2007 erklärt, so dass die zuvor beschriebene Möglichkeit entfällt. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses, welche hier wesentliche Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist, scheidet deshalb aus, weil es der Klägerseite offenbar nach eigener Entscheidung zumutbar ist, das Verwaltungsverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zum Jahresende fortzusetzen.“

Wie ist das zu verstehen ? – Ist eine von B ausgesprochene Kündigung sinnlos, weil A als zweiter Eigentümer und auch gleichzeitig direkt vom Entscheid Betroffener nicht zustimmt ?
Ist der anwaltliche Rat, die Kündigung erst zum 31.12.2006 auszusprechen quasi ein „Selbsttor“, mit dem man sich jegliche Chancen auf Erfolg verbaut hat ?
Was wäre denn unter einer "ausserdordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund" überhaupt zu verstehen ? Zählt das Vorbringen von Verleumdungen (wie erwähnt wurde B von A beschuldigt, sich unerlaubt Zutritt zu den vermieteten Wohnungen verschaffen zu wollen) und damit die Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen A und B als wichtiger Grund ?

Mittlerweile wurde der Miteigentumsanteil von B im Zuge eines Voraberbes auf dessen Sohn übertragen, der ebenfalls eine unabhängige Verwaltung anstrebt.
Muss der Sohn als neuer Miteigentümer eine neue Kündigung aussprechen oder genügt der anwaltliche Hinweis gegenüber dem Gericht, dass er sich der Klage seines Vaters anschließt ? Ausreichend Gründe liegen vor. So hat A im vergangenen Jahr in einer anderen Angelegenheit gegen den Sohn geklagt, des weiteren erscheint dem Sohn die Tätigkeit der Verwaltung unprofessionell (kein Wirtschaftsplan, keine Instandhaltungsrücklage, nachlässiger Umgang mit Mietkautionszahlungen)
Kommt es überhaupt zu einer Verhandlung, wenn sich in der Zwischenzeit die Eigentumsverhältnisse geändert haben ?


Ich hoffe, ich konnte die relevanten Punkte meines Problems einigermaßen verständlich herausarbeiten.

Im Voraus Vielen Dank für Ihre Antwort !

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

Ihre Fragen beantworte ich summarisch wie folgt:

1.
Bei der Absetzung des Verwalters aus wichtigem Grund ist zwischen der WEG-rechtlichen Abberufung, die die Verwalterstellung aufhebt, und der Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund zu unterscheiden, durch die das Geschäftsbesorgungsverhältnis zwischen Verwalter und WEG beseitigt wird.

Wenn ich Sie richtig verstehe, erfolgt die Abberufung des Verwalters derzeit durch gerichtliche Entscheidung. Der zitierte Vortrag des Gegenanwalts betrifft demgegenüber den Verwaltervertrag, so dass ein möglicher Erfolg im Rahmen der Abberufung keinesfalls verbaut ist.

Es läuft allerdings weiterhin der Verwaltervertrag mit der Folge, dass der jetzige Verwalter die fortlaufende Verwaltergebühr verlangen kann.

2.
Das Vorbringen von Verleumdungen und die Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalter und Beirat kann einen Grund zur Abberufung des Verwalters darstellen; BayObLG, NZM 2000, 510. Entsprechend kann dann auch der Verwaltervertrag außerordentlich gekündigt werden.

Entsprechende Verleumdungen sind aber gerade in der Praxis schwer zu beweisen, da gerade bei WEG-Gemeinschaften die Grenze zu bloßen Unhöflichkeiten oft fließend ist und meist kaum Beweismittel für Äußerungen bestehen. Zu den Einzelheiten der Beweisführung sollte Sie der mit der Sache beauftragte Anwalt beraten.

3.
Sofern der Sohn als neuer WEG-Eigentümer ebenfalls eine unabhängige Verwaltung wünscht und nunmehr beide WEG-Parteien an einem Strang ziehen, sollten Sie einen neuen einvernehmlichen Abberufungsbeschluss fassen und den Verwaltervertrag vorsorglich nochmals aus wichtigem Grund kündigen. Der Verwalter kann dann zwar diesen Beschluss gerichtlich überprüfen lassen, er kann jedoch die Bestellung eines neuen Verwalters nicht anfechten, weil er dadurch nicht unmittelbar in seinen Rechten beeinträchtigt wird.

Eine Fortführung des laufenden Rechtsstreites durch den Sohn ist nach Ihren Angaben nicht möglich: sowohl die Verwalterstellung, als auch die Ansprüche aus dem Verwaltervertrag sind persönliche Rechte des Vaters, die im Rahmen der Eigentumszmschreibung nicht regelmäßig nicht übertragbar sind. Das Verfahren ist m.E. durch den Vater fortzusetzen, so dass eine mündliche Verhandlung im Rahmen der Verfahrensvorschriften möglich ist.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.09.2006 | 11:12

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Zu Punkt 3. noch eine Nachfrage:
Mit dem Sohn als neuen Eigentümer ziehen NICHT beide WEG-Parteien an einem Strang, da A als zweiter Miteigentümer und Hausverwalter in einer Person selbstverständlich auch in diesem Fall einem einvernehmlichen Abberufungsbeschluss entegenwirken wird.

Wenn ich Sie richtig verstehe, sollte der Sohn als neuer Eigentümer den Verwaltervertrag also nochmals kündigen ... mit welcher Frist und was ist unter "wichtigem Grund" zu verstehen ?

Herzlichen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.09.2006 | 11:32

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Zu 3. hat es ein Missverständnis gegeben, als ich davon ausgegangen war, dass der Sohn des Verwalters Eigentümer geworden ist. Ich bitte insoweit um Verzeihung.

Da der Sohn des B Eigentümer geworden ist, hat sich die Interessenlage (bis auf die Rechtsnachfolge) nicht geändert. Hier kann der Sohn mit Zustimmung des B als ursprünglich Beklagten aufgrund der Rechtsnachfolge das laufende Verfahren fortführen.

Grundsätzlich wirkt die bisherige Kündigung nach der Rechtsnachfolge für den Sohn fort, da er in das noch bestehende, aber gekündigte Rechtsverhältnis eingetreten ist.

Sie können aber vorsorglich eine weitere fristlose Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrages aufgrund von "Unfähigkeit" des Verwalters erwägen, was als wichtiger Grund anerkannt ist, OLG Karlsruhe, NZM 1998, 768. Dies sollte aber vorab mit dem in der Sache befassten Anwalt besprochen werden, damit nicht u.U. gegenläufig gehandelt wird.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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