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Kündigung Hausmeister und Hausreinigung


31.01.2007 21:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wohnen in einer Eigentumsanlage mit 34 Parteien.
Unsere Hausverwaltung und unser neuer Beirat hat aus Kosten-
gründen , und wie wir meinen aus persönlichen Gründen, den Hausmeister und die Hausreinigung im Namen der Hauseigentümergemeinschaft gekündigt. Leider sind wir und auch einige Eigentümer mit diesen Kündigungen nicht einverstanden. Dieses Thema wurde zwar mal bei der Eigentümer-
versammlung angerissen, aber nie abgestimmt oder beschlossen.
Dürfen Hausverwaltung und Beirat ohne unser Wissen und unsere Zustimmung solche Kündigungen vornehmen?
Im voraus vielen Dank für Ihre Antwort!
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Falls nicht der Verwaltervertrag selbst die Berechtigung enthält, Hausmeisterverträge namens und in Vollmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft zu kündigen bzw. abzuschließen, kann sich ein solches Recht nur aus dem WEG ergeben. Die Aufgaben und Befugnisse der Hausverwaltung sind in § 27 WEG festgelegt. Hiernach ist diese berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen der laufenden Verwaltung zu ergreifen. Hierzu zählen insbesondere die Durchführung der Beschlüsse der Eigentümer über die Durchführung der Hausordnung sowie Instandhaltung/Instandsetzungs- und Notverwaltungsmaßnahmen.

Mit der eigenmächtigen Kündigung des bestehenden Hausmeistervertrages und dem Abschluss eines neuen Vertrages wird die Hausverwaltung gegen ihre gesetzlichen Verpflichtungen aus § 27Abs. 1 WEG verstoßen haben, wenn sie im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft den Vertrag ohne Vertretungsmacht abgeschlossen hat. Denn ohne einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer ist die Hausverwaltung gemäß § 27 I Nr. 2 und 3 WEG nur berechtigt, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen sowie in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahme zu treffen. Der Abschluss des Hausmeistervertrags wird über diese Berechtigung hinausgehen, was insbesondere dann gelten wird, wenn er mit einer mehrjährigen Laufzeit abgeschlossen wurde. Denn in diesem Fall muss der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kontrolle darüber erhalten werden, ob der Verwalter sich bei der Auswahl des Hausmeisterunternehmens von wirtschaftlichen Gesichtspunkten hat leiten lassen und ob er insbesondere Vergleichsangebote mehrerer Unternehmen eingeholt hat (vgl. hinsichtlich eines mehrjährigen Wartungsvertrages OLG Koblenz, ZMR 1999, 583; OLG Zweibrücken NJW-RR 1991, 1301; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage, § 27 Rdnr. 71; Weitnauer-Lüke, WEG, 9. Auflage 2005, § 27 Rdnr. 6; hinsichtlich eines mehrjährigen Hausmeistervertrages
Beschluss OLG KÖLN , 16 Wx 184/04 ).

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
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