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Kündigung Gewerberaummietvertrag

02.11.2011 12:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Mathias F. Schell


Sehr geehrte Damen und Herren,

in meinem Mietvertrag steht unter §2 Mietdauer
folgendes.

1. Der Mietvertrag beginnt nach Bezugsfertigkeit des Neubaus, frühestens jedoch am 01. September 2005. Als Termin ist der 01.November 2005 vorgesehen.Er wird für eine Dauer von 6 Jahren fest abgeschlossen.Die "Bezugsfertigkeit" wird folgendermaßen definiert: Siehe Definition im
Bewertungsgesetz (BewG) §72 Abs. 1 BewG.
2. Er verlängert sich um einen Zeitraum von 1 Jahr, wenn nicht eine der Parteien bis spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit das Vertragsverhältnis kündigt.
3.Dem Mieter wird ein Optionsrecht 2 mal 5 Jahr eingeräumt. Die Option ist spätestens 6 Monate vor Ablauf der Kündigung dem Vermieter gegenüber schriftlich zu erklären. Die Erklärung führt zu einer Verlängerung um 5 Jahre.Nach Ablauf der sich aus der Option ergebenen Mietdauer gilt Ziffer 2 entsprechend.
Mir wurde der Mietvertrag zum 20.10.2012 fristgerecht gekündigt. Kann ich die Option 1x 5 Jahre noch in Anspruch nehmen?
Vielen Dank
Orthopädietechnik Zimmermann

Sehr geehrte Fragesteller/Ratssuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes als ERST-Beratung gerne wie folgt beantworte:

1. Bei der im Mietvertrag gewählten Konstellation handelt es sich um einen befristeten (Zeit-)Mietvertrag mit Verlängerungsoption. Diese Vertragsgestaltung ist zulässig. Eine Kündigung ist in diesen Konstellationen immer nur zum vereinbarten Vertragsende zulässig.

Häufig wird dem Mieter von Gewerberaum zusätzlich zu den vereinbarten festen Laufzeiten noch die Option eingeräumt, die Dauer des Mietverhältnisses durch einseitige Erklärung gegenüber dem Vermieter um eine weitere feste Laufzeit zu verlängern. Oftmals beträgt das Optionsrecht des Mieters – wie in Ihrem Fall - weitere fünf Jahre.

Während der vereinbarten Mietzeit ist dann eine ordentliche Kündigung des Gewerbemietvertrags für Mieter wie Vermieter ausgeschlossen, und bei vereinbarter Option hat der Mieter es zusätzlich in der Hand, den Mietvertrag durch einseitige Erklärung noch einmal um den Optionszeitraum zu verlängern.

Macht der Mieter von diesem Optionsrecht innerhalb der ihm hierzu im Mietvertrag eingeräumten Frist Gebrauch und erklärt gegenüber dem Vermieter, das Optionsrecht ausüben zu wollen, so verlängert sich das Mietverhältnis um die weitere feste Laufzeit, ohne dass der Vermieter oder der Mieter das Mietverhältnis innerhalb dieser Zeit ordentlich kündigen können.

Die Ausübung einer Mietoption bedarf der Schriftform, wenn auch der Mietvertrag, aus dem sich das Optionsrecht ergibt, formbedürftig war (im Anschluss an OLG Frankfurt, 20. Mai 1998, 23 U 121/97, OLGR Frankfurt 1998, S. 373ff . LG Osnabrück 12. Zivilkammer, Urteil vom 30. Oktober 2002, Az: 12 O 2240/02.

2. Mir wurde der Mietvertrag zum 20.10.2012 fristgerecht gekündigt. Kann ich die Option 1x 5 Jahre noch in Anspruch nehmen?

Da Sie die Verlängerungsoption nicht genutzt haben, endete der zeitliche befristete Mietvertrag nach der Grundmietzeit von 6 Jahren mithin am 31.8.2011 (bei Mietbeginn 01.09.2005) bzw. am 31.10.2011 (bei Mietbeginn 01.11.2005). Seit dem 01.09.2011 bzw. 01.11.2011 greift daher die automatische Verlängerungsklausel von jeweils 1 Jahr.

Die Regelungen im Mietvertrag könnten dahin ausgelegt werden, dass die vereinbarten Optionsrechte auch dann (noch) geltend gemacht werden kann, wenn die ursprüngliche Grundmietzeit von 6 Jahren sich aufgrund der automatischen Verlängerungsklausel jeweils um ein Jahr verlängert.

Ein solches Verständnis soll jedoch nicht interessengerecht sein, weil es die Vermieterseite einseitig benachteiligt (OLG Düsseldorf v. 6.9.2007 – 10 U 25/07, BeckRS 2008, 13886 = ZMR 2008, 785). Die Optionsklausel habe wirtschaftlich den Sinn, dem Mieter die Möglichkeit einer angemessenen Amortisation seiner erheblichen Investitionen dadurch zu geben, dass er eine genügend lange Mietdauer durch Ausübung der Optionen herbeiführen kann. Der Vermieter habe andererseits ein berechtigtes Interesse daran, eine längerfristige Planungssicherheit über die weitere Verwertungsmöglichkeit der Mietsache zu erhalten. Dieses Interesse wäre nicht berücksichtigt, wenn der Mieter zunächst die automatische Verlängerungsklausel anlaufen ließe und die für ihn durch fristgemäße Kündigung des Vermieters, die nach dem Mietvertrag 12 Monate (Anm.: bei Ihnen 6 Monate) vor dem Ende der Laufzeit ausgesprochen werden musste, erkennbare Beendigungsabsicht durch Ausübung der Option durchkreuzen könnte. Hierbei könnte der Mieter die Gesamtdauer gegen den Willen des Vermieters in unbestimmbare Länge herbeiführen. Eine interessengerechte Auslegung führe deshalb dazu, dass die Verlängerungsoptionen nur im Anschluss an die Grundmietzeit und nur im Anschluss an eine vorhergehende ausgeübte Verlängerungsoption ausgeübt werden könnten (OLG Hamburg v. 23.6.1997 – 4 U 82/96, NJW, 1998, 807 = NZM 1998, 333 m.w.N.).

Nach dieser Rechtsprechung steht Ihnen somit aus dem Optionsrecht nicht (mehr) die Befugnis zu, durch einseitige rechtsgestaltende Erklärung das (noch) bestehende Mietverhältnis um die Optionszeit zu verlängern, da das bis zum Vertragsablauf ausgeübt worden sein muss, also im Anschluss an die Grundmietzeit bzw. im Anschluss an eine vorhergehende ausgeübte Verlängerungsoption .

Der Vermieter konnte das Mietverhältnis somit fristgerecht zum 20.12.2012 durch Kündigung beenden und kann ab dem 21.12.2012 die Herausgabe der Räume verlangen und dies auch gerichtlich im Wege der Räumungsklage durchsetzen. Ein solcher Schritt wäre für Sie mit erheblichen Kosten verbunden. Ein Verbleib in dem Räumen birgt nicht nur das Risiko einer Räumungsklage in sich, sondern bringt Ihnen auch keine finanziellen Vorteile.

Sie sollten daher in Ihrem eigenen Interesse umgehend den Kontakt mit dem Vermieter suchen und eine Lösung finden.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen als rechtliche Orientierung im Rahmen der Erstberatung weitergeholfen.

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Bitte beachten Sie, dass meine Ausführungen nur eine erste rechtliche Einschätzung auf der Grundlage Ihrer Angaben darstellen können. Der Umfang meiner Beratung ist dabei durch die zwingenden gesetzlichen Vorgaben des § 4 RVG begrenzt. Die Beantwortung Ihrer Frage erfolgt ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen
Mathias F. Schell, Rechtsanwalt

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