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Kündigung Gewerberaummiete


| 13.12.2005 17:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich wohne in der Schweiz und habe seit dem 1. 1. 2002 einen Pachtvertrag über Gewerberäume (Cafe-Betrieb) in Deutschland (Laufzeit 10 Jahre). Schon einen Monat nach Pachtbeginn wurde ich vom Vermieter in erheblicher Weise gemobbt mit der Folge erheblicher Umsatzeinbussen für den Betrieb. (Grund: Bei der seinerzeitigen Einweihungsfeier 1m 21.1.2002 vollführte der Vermieter vor etwa 30 Gästen und in direkter Nähe zu 6 älteren Damen minutelange, weitausholende Masturbationsbewegungen in einer sehr obszönen Art und Weise, die ich mit den Worten kommentierte, dass "hier die Grenze des guten Geschmacks erreicht ist".)

Desweiteren erfuhr ich im jahr 2003, dass der Vermieter hinter meinem Rücken und ohne entsprechende Regelung im Pachtvertrag mit meinem Bierlieferanten einen Rückvergütungsvertrag zu seinen Gunsten abgeschlossen hat und mir dadurch bis heute ca. 10.000,-- Schaden enstanden ist. Nach einer Strafanzeige von mir in 2005 gegen unbekannt leitete die Staatsanwaltschaft ein Betrugsverfahren gegen den Vermieter ein mit der Folge eines Strafbefehls.

Das Verhalten des Verpächters über Jahre hinweg führte dazu, dass der Betrieb unrentabel war und ist. Ich hatte immer die Hoffnung, dass sich dies einmal wieder legt und besser wird und habe immer wieder von meinen Ersparnissen zuschießen müssen. Nun bin ich finanziell ausgeblutet und konnte ihm die Mieten 11 und 12/05 nicht mehr zahlen. Ich habe ihm geschrieben, dass ich diese Mieten mit den o. g. mir vorenthaltenen Rückvergütungen aufrechne (aus der Not heraus). Ich bin auf den Betrieb
angewiesen, rechne aber jetzt mit einer Kündigung. Darauf arbeitete er schon seit Jahren hin, indem er nicht nur (es ist ein Dorf) überall erzählte, dass er mich loswerden will, Beleidigungen über mich bei Dritten persönlich und über seinen besten Freund verbreitete, etc., etc.

Im Falle der leerstehenden Wirtewohnung (Monatsmiete ca. 1000,--, aus der ich wegen des Mobbings auszog), für die ich ein Untervermietungsrecht an Personal im Pachtvertrag habe, verhinderte er vor 2 Jahren, dass ich diese an Personal vermiete (indem er diesem gegenüber erklärt hatte, das würde er nicht erlauben, mit der Folge, dass aus Sorge von Unannehmlichkeiten auf die Anmietung verzichtet wurde). Alle Dinge sind in dem Dorf bekannt und auch sicherlich beweisbar.

Was kann ich tun, um meine Existenz zu sichern bzw. mittels einer evtl. Schadenersatzklage eine Kündigung unwirksam werden zu lassen oder sie hinauszuschieben?

Bin ich einem derartigen Menschen hilflos ausgeliefert oder habe ich auch Rechte?

Kann mich ein Verpächter von Gewerberäumen derart schädigen, um mich dann - finanziell ausgeblutet - rauszuschmeissen, da er ja weiss, dass ich ohne Umsätze die Miete nicht zahlen kann?

Wie lange kann - im schlimmsten für mich negativen Fall - eine Räumung der Geschäftsräume hinausgeschoben werden? Noch dazu kommt, dass wahrscheinlich die Kosten für einen zu erwartenden Rechtsstreit für mich unbezahlbar sein werden.

Ich suche dann auch - so es Aussichten auf Erfolg hat - einen Anwalt,der mich vertritt - der auf die unglaubliche, nachweisliche "Fiesheit" des gegenüber die richtigen
Antworten hat.

-- Einsatz geändert am 14.12.2005 17:01:07

-- Einsatz geändert am 14.12.2005 18:50:33
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich auf Grundlage Ihrer Sachverhaltsschilderung gerne wie folgt:

1.
Zunächst einmal ist es in Ihrem Fall nicht ganz einfach, zwischen „ärgerlichen“, aber nicht justiziablen Tatbeständen zum einen und für das gewerbliche Miet-/Pachtverhältnis relevante Umständen zum anderen zu unterscheiden. Auch bleiben mir die Usancen der Rückvergütungsvereinbarung noch etwas aufklärungsbedürftig – hierzu weise ich aber ausdrücklich auf die kostenlose Nachfragefunktion hin.

2.
In der Sache selbst sind Sie zunächst insoweit nicht schutzlos, als dass Sie natürlich neben der (Ihnen hier nicht weiterhelfenden) Kündigungsmöglichkeit des Mietvertrages aus wichtigem Grunde auch Schadensersatzansprüche haben. Wie schon erwähnt, sind mir die Einzelheiten der Rückvergütungsvereinbarung nicht ganz klar. Wenn jedoch der Vermieter hierfür mit Ihrem Bericht einen Strafbefehl erhielt, liegt eine schuldhaft Verletzung vertraglicher (Neben-)Pflichten nahe. Dasselbe gilt für die faktische Verhinderung der vertraglich vereinbarten Untervermietung. Für beides folgen Ihre Rechte aus § 280 BGB (i.V.m. §§ 535, 581 BGB):

§ 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
(1) 1Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. 2 Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
…..



Diese m.E. dem Grunde nach bestehenden Schadensersatzansprüche können Sie –vorbehaltlich des vom mir nicht eingesehenen- Miet/Pachtvertrages auch im Wege der Aufrechnung geltend machen. Allerdings enthalten gewerbliche Miet-/Pachtverträge häufig einen Ausschluss der Aufrechnung, der, wenn AGB`s angewandt wurden, seine Grenze nur in § 309 Nr.3 BGB findet:


§ 309 Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit

Auch soweit eine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zulässig ist, ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam:
……
3. (Aufrechnungsverbot)
eine Bestimmung, durch die dem Vertragspartner des Verwenders die Befugnis genommen wird, mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung aufzurechnen;
…….


3.
Nicht ganz einfach beantworten lässt sich Ihre Frage nach „Verzögerungsmöglichkeiten“.

Natürlich können Sie nach einer –ich unterstelle sie mal- Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit der einen oder anderen durchaus legalen Maßnahme eine Vollstreckung hinauszögern. Im Detail lässt sich dies aber im Rahmen dieses Forums sicherlich nicht verbindlich erläutern – es hängt einfach zu sehr vom konkreten Stand der Auseinandersetzung ab. So lässt sich selbst das Vorgehen auf der ersten Stufe, also hinsichtlich einer wegen beiden ausstehenden Miet-/Pachtzinszahlung zu gewärtigenden fristlosen Kündigung im Rahmen dieses Forums nicht sicher beurteilen. Denn auch bei Zahlungsverzug Ihrerseits ist ja (Mit-)Verschulden des Gläubigers nicht generell auszublenden.


Ich hoffe trotzdem, Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen und eine erste Orientierung gegeben zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung – gerade in diesem Fall, der wohl vom Tatsächlichen her noch etwas Aufbereitung bedarf.


Mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf

Nachfrage vom Fragesteller 14.12.2005 | 20:53

Zunächst einmal vielen Dank für die Auskunft. Der Sachstand ist der, dass - noch - keine Kündigung ausgesprochen wurde, jedoch rechne ich damit, da der Vermieter, wie oben erwähnt, seit Jahren daraufhin arbeitet, mir die wirtschaftliche Grundlage zu entziehen. Ein wesentlicher Punkt ist dabei war die Frage, inwieweit eine Kündigung von ihm vor dem Hintergrund des Strafbefehls und der Tatsache, dass der Vermieter meinen Ruf seit Jahren in erheblicher Weise schädigte, (aus Sicht des Vermieters) Aussicht auf Erfolg hätte oder ob ich da geschützt bin. Sein Verhalten ist kausal für erhebliche Umsatzrückgänge mitverantwortlich. Ist es denn nicht so, dass ein Vermieter von Gewerberäumen - im Gegenteil zum Verhalten meines Vermieters - dafür sorgen muss, dass der Mieter den höchstmöglichen Ertrag aus den Gewerberäumen erzielen kann? Wenn die fristlose Kündigung dann wirklich kommt - wie kann ich mich dann wehren und wie lange dauert in einem für mich ungünstigen Fall nach Ausschöpfung aller Rechtsmittel i. d. R. eine Räumungsklage?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.12.2005 | 21:17

Sehr geehrter Herr H.,

danke für Ihre Nachfrage:

Zunächst hat der Vermieter wohl keine –wie Sie schrieben- Pflicht, den höchstmöglichen Ertrag aus dem Mietobjekt zu gewährleisten. Er hat aber auf jeden Fall ungeschriebene vertragliche Schutzpflichten, den Ertrag nicht zu erschweren. Die von der Rechtsprechung hier im Sinne des Geschädigten entschiedenen Fälle sind unübersehbar, da die der Pflichtverletzung zugrunde liegenden Konstellationen ja auch sehr vielschichtig sind. Auf jeden Fall erscheint mir hier der Vorgang um die „Rückvergütungsvereinbarung“ rechtlich fassbarer, als der Bereich Verleugnungen, bei dem erfahrungsgemäß häufig Aussage gegen Aussage steht. Eher verwendbar wird aber auch der Komplex der verunmöglichten Untervermietung sein. In allen Bereichen wird es auf die Beweismöglichkeiten ankommen, denn die anspruchsbegründenden Tatsachen haben Sie darzulegen.

Bis eine Räumungsklage durch zwei Instanzen „erstritten“ ist, kann sich über Jahre hinziehen. Eine zahlengenaue Festlegung ist mir nicht möglich, da der Zeitablauf in weiten Teilen vom bearbeitenden Gericht abhängt.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüssen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

ra.schimpf@gmx.de

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