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Kündigung Gewerberäume, Vertragssituation unklar.


| 26.11.2012 12:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Ich habe Atelier/Werkräume gemietet, aus denen ich schnellst möglich ausziehen möchte. Leider ist die Vertragssituation, aus der ich eine Kündigungsfrist ableiten kann für mich unklar.

Der Mietvertrag wurde 1988 geschlossen mit einem Einheitsmietvertrag für Wohnräume des örtlichen Haus- Wohnungs- und Grundeigentümervereins auf dem in §1 "Mieträume" der Zusatz "folgende Räume: als Gewerberäume" vermerkt ist. Ansonsten wurde ausser den Mietzahlungen, Nebenkosten und Kaution nichts eingetragen. Unter § 2 "Dauer des Mietvertrags und Kündigung" ist keine andere Regelung als die Standardregelung mit der Frist von drei Monaten und der Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Monats.

1990 wurde auf mein Betreiben in einigen Räumen Isolierglasfenster eingebaut und die Miete entsprechend erhöht. Hier wurde eine Zusatzvereinbarung von beiden Parteien geschlossen und unterzeichnet. Inhalt war zudem eine Befristung auf auf fünf Jahre und die Vereinbarung, dass der Vertrag sich jeweils um ein Jahr verlängert, wenn er nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt wird.

1993 habe ich den Vermieter angeschrieben und gebeten den Mietvertrag bis 31.12.1999 zu verlängern. Seine Sekretärin hat mir das in einem Schreiben bestätigt, aber es gibt weder eine beidseitig unterzeichnete Vereinbarung noch eine vom Vermieter selbst unterschriebene Bestätigung.

2001 erhielt ich ein Schreiben der Sekretärin, dass sie bei der Durchsicht der Unterlagen festgestellt hat, dass mein Mietvertrag seit 1999 nicht verlängert wurde und ich solle ihr mitteilen, wie das Mietverhältnis in schriftlicher Form weiterlaufen solle. Dies bedürfe einer schriftlichen Vereinbarung. Ich habe geantwortet, dass wir bei einer früheren Verlängerung eine automatische Verlängerung um ein Jahr vereinbart hätten (s.o.) und ob wir nicht eine generelle unbefristete Laufzeit mit 12-monatiger Kündigungsfrist vereinbaren könnten. Hierauf habe ich keine Antwort bekommen und das auch nicht mehr weiter verfolgt.

In der Zwischenzeit hat sich einiges geändert. Die Branche leidet und ich auch, die Tätigkeit hat sich von den Atelier/Werkstatträumen weitgehend nach draussen vor Ort verlagert. Die Räume habe ich die ganze Zeit zwar behalten, denn der Prozess war schleichend und die die Miete günstig. Die Nebenkosten wurden zwar mehrfach angepasst aber die Kaltmiete ist immer noch auf dem Stand von 1994. Aber auch das rechnet sich mittlerweile nicht mehr, so dass ich die Räume kündigen muss und die Tätigkeit künftig von zuhause aus fortführen werde. (Genehmigung liegt vor).

Ich kann die Situation ganz schlecht abschätzen wie der Vermieter auf mein Ersuchen das Mietverhältnis zu beenden reagieren wird. Auf der einen Seite könnte es sein, dass er dem zustimmt mit der Aussicht auf eine höhere Miete eines neuen Mieters. Auf der anderen Seite gibt es seit einem Jahr bauliche Mängel (Gebäude senkt sich an einer Ecke, Risse in Fassade und Spalten an der Fensterlaibung) so dass eine schnelle Vermietung schwer sein könnte. Das Viertel ist in den 24 Jahren seit ich hier bin auch deutlich schlechter geworden, ein ruhiger und solider Mieter wie ich ist vielleicht auch nicht mehr so einfach zu finden. Es könnte also sein, dass dem Vermieter an einer langen Kündigungsfrist gelegen ist.

Ich werde mit dem Vermieter sprechen und versuchen eine baldige Aufhebung zu verhandeln, wüsste aber doch gerne eine Einschätzung der rechtlichen Situation. Worauf muss ich mich evtl einlassen und auf welche Frist soll ich mich bei einer hilfsweisen Kündigung berufen. Gilt hier wieder der ursprüngliche Vertrag von 1988, die Zusatzvereinbarung von 1990 (nach der hätte ich die Kündigungsfrist verpasst) oder bin ich quasi vertragslos und es gilt die gesetzliche Regelung nach § 580a Abs. 2 BGB


Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Zunächst weise ich darauf hin, dass die Regelungen des § 580a BGB abdingbar sind, d.h. es können grundsätzlich längere oder kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden. Darüber hinaus können Kündigungsfristen grundsätzlich auch formularvertraglich frei vereinbart werden. Die ursprüngliche Vereinbarung, wonach das Mietverhältnis mit der Frist von drei Monaten gekündigt werden kann, begegnet daher auch im Hinblick auf die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerberäume keinen Bedenken.

Nachdem im Jahr 1990 die Verlängerung und eine Befristung auf fünf Jahre sowie die Vertragsverlängerung um ein Jahr, wenn er nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt wird, vereinbart wurde, wird der Vertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Ablauf des jeweiligen Verlängerungszeitraumes gekündigt werden können. Ihr im Jahr 2001 unterbreiteter Vorschlag einer 12-monatigen Kündigungsfrist wird die dreimonatige Kündigungsfrist nicht wirksam abgeändert haben. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass der Formularmietvertrag aller Voraussicht nach eine Schriftformklausel enthält, wofür auch das Schreiben der Sekretärin des Vermieters aus dem Jahr 2001 spricht, in dem diese darauf hingewiesen hat, dass die Verlängerung des Mietverhältnisses einer schriftlichen Vereinbarung bedürfe und zudem keine ausdrückliche Zustimmung des Vermieters vorliegt.

Im Übrigen existieren keine festen Vorgaben für den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. D.h. die Bedingungen im Einzelnen können frei vereinbart werden. Ihr Vermieter wird im Falle der Auflösung des Mietverhältnisses vor Ablauf des Verlängerungsjahres jedoch eine angemessene Gegenleistung verlangen, z.B. die Übernahme nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen oder die Weiterzahlung der Mieten für einen bestimmten Zeitraum.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2012 | 15:12

Danke für Ihre schnelle Antwort. D.h. die 1990 geschlossene Vereinbarung hat immer noch Gültigkeit und ich könnte frühestens vor dem 30.09.2013 zum 31.12.2013 kündigen. Das wäre bitter und würde mich hart treffen. Da muss ich mir eine gute Verhandlungstrategie überlegen. Gilt für gewerbliche Räume auch die Genehmigungspflicht zur Untervermietung und ein eventuelles Sonderkündigungsrecht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.11.2012 | 22:10


Sehr geehrter Fragesteller,

der Gewerberaummieter hat im Gegensatz zu dem Wohnraummieter keinen gesetzlichen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Der Vermieter kann vielmehr die Erlaubnis auch ohne sachlichen Grund verweigern. Erfolgt die Verweigerung aber, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt und damit willkürlich, dann steht dem Gewerberaummieter das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Ein wichtiger Grund, die Erlaubnis zu verweigern, kommt z.B. in Betracht, wenn der Mieter dem Untermieter einen weitergehenden Gebrauch einräumen möchte, als ihm selbst nach dem Mietvertrag gestattet ist oder mit der Untervermietung eine Änderung des Vertragszwecks also der vertraglich vereinbarten Nutzungsart verbunden ist. In diesem Zusammenhang ist Ihnen anzuraten, nicht nur pauschal die Untervermietung zu verlangen, sondern einen konkreten Interessenten zu benennen, damit Ihr Vermieter dessen Person prüfen kann. Verweigert der Vermieter hiernach im vorgenannten Sinne unberechtigt die Untervermietung, wird Ihnen das Sonderkündigungsrecht zustehen. Dies wird allerdings dann nicht gelten, wenn Ihr Mietvertrag einen wirksamen Ausschluss jeglicher Untervermietung enthält.

Mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 28.11.2012 | 10:51


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