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Kündigung Gewerbepachtvertrag aufgrund fehlender Pachtzahlung

| 11.08.2013 18:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Ich habe zum 01.07.2013 mit 2 Pächtern einen gewerblichen Pachtvertrag für ein Restaurant über 10 Jahre mit einem Sonderkündigungsrecht nach 2 Jahren abgeschlossen.
Laut Vertrag sind im Juli nur die Nebenkosten, ab August dann eine für 3 Monate reduzierte Pacht plus NK, ab dann die volle Pacht zu zahlen.
Bisher wurde weder im Juli noch im August gezahlt. Hintergrund hierfür ist, dass die beiden Pächter mittlerweile untereinander zerstritten sind, da einer von ihnen dem anderen (und mir) seine schlechte finanzielle Situation verschwiegen hat.
Der solvente Pächter möchte nun mit einem anderen Partner das Restaurant betreiben, kann seinen bisherigen Partner aber nicht dazu bewegen, aus dem Pachtvertrag auszusteigen. Ich wäre mit einem Wechsel der Pächter einverstanden, bin aber an den bestehenden Vertrag gebunden.

Wie kann ich den bisherigen gewerblichen Pachtvertrag beenden? Welche Fristen sind einzuhalten, wenn weiterhin keine Pacht gezahlt wird? Muss eine Räumung beantragt werden? Mit welchem Vorlauf? Sofern ich fristlos kündigen kann: kann der Pächter durch nachträgliche Zahlung der Pachtrückstände den Zustand heilen und damit im Pachtverhältnis bleiben?
Mein Ziel ist, den alten Pachtvertrag möglichst schnell zu beenden, um einen neuen abschließen zu können. Wie erreiche ich das?
Ich habe am Dienstag das nächste Gespräch mit den Pächtern und wäre für eine schnelle Auskunft sehr dankbar.

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Sie können den Pachtvertrag gemäß § 581 Absatz 2 BGB in Verbindung mit § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr.3 BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn

a) der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils des Pachtzinses in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Pachtzinses in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Pacht für zwei Monate erreicht.

Unter Pachtzins ist dabei grundsätzlich der regelmäßige Pachtzins anzusehen. Kurzzeitige Ermäßigungen bleiben insoweit außer Betracht, sodass momentan noch keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich sein dürfte (es sei denn, die Pächter verweigern bereits jetzt auch zukünftige Zahlungen).

Bis zum Ausspruch der Kündigung ist eine Heilung durch vollständige Zahlung möglich, § 543 Absatz 2 Satz 3 BGB. Nach erfolgter Kündigung ist keine Heilung mehr möglich, da die Wohnraumschutzvorschriften (§ 569 Absatz 3 BGB) auf Pachtverträge nicht anwendbar sind (vgl. OLG Frankfurt am Main • Urteil vom 10. August 2007 • Az. 2 U 229/06).

Verweigern die Pächter nach erfolgter Kündigung die Räumung, muss nach angemessener Räumungsfrist Räumungsklage erhoben werden.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.08.2013 | 22:23

Vielen Dank für Ihre prompte und informative Antwort.
Der Pachtvertrag sieht eine Pacht in Höhe von 1.200€ monatl. + 340€ NK-Vorauszahlung, zahlbar bis zum 3. Werktag des Monats, vor.
Als Gründungsunterstützung ist die Pacht in den ersten 4 Monaten folgendermaßen gemindert:
Juli: 0€ Pacht + 340€ NK
August - Oktober: 800€ Pacht + 340€ NK

Wann kann ich frühestens die fristlose Kündigung aussprechen? Am 4. Werktag im September (Rückstand = 2 x 800€ + 3 x 340€ NK)?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.08.2013 | 22:38

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Wenn für August und September ein Pachtzins in Höhe von 800,- EUR vereinbart wurde und mit Ablauf des 3.Septembers keine Zahlung eingegangen ist, ist der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht in Verzug, sodass dann eine fristlose Kündigung möglich wäre.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 11.08.2013 | 23:15

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