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Kündigung Gewerbemietvertrag - verlängert sich die Mietzeit automatisch?

07.08.2009 13:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

wir haben einen Gewerbemietvertrag mit unten stehenden Regelungen zur Laufzeit & Kündigung. Da wir kurzfristig eine eigene Gewerbeimmobilie gekauft haben, stellt sich nun die Frage der Kündigungsfrist, da der Vertrag unserer Auffassung widersprüchlich ist (nach §2 Abs. 2 eher 6 Monate, nach §2 Abs. 8 mit Ende der Mietzeit)

...
§2 - Mietzeit und Kündigung

Abs. 1. - gestrichen-

Abs. 2. Das Mietverhältnis beginnt am 1. Nov. 2007 und endet am 31.Okt. 2009. Es verlängert sich auf unbestimmte Zeit , wenn eine der beiden Parteien nicht spätestens 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht.

Abs. 3. Dem Mieter wird die Option eingeräumt auf eine Verlängerung des Mietvertrages um 1 Jahr. Bei Ausübung der Option ist die Miete neu zu vereinbaren (...). Von dieser Option kann spätestens 6 Monate vor Ablauf des Mietvertrages, d.h. bis zum 30. April 2009 Gebrauch gemacht werden.

Abs. 4-7 (Regelungen zur Kündigungsform - schriftl / wichtiger Grund...)

Abs. 8 Das Mietverhältnis verlängert sich auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungdfrist von 6 Monaten zum Ende eines Kalendermonats, wenn der Mieter nach dem Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und keine der Vertragsparteien den entgegenstehenden Willen innerhalb von 2 Wochen dem anderen Teil erklärt (§545 BGB).

Sehr geehrte Fragende,
sehr geehrter Fragender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich auf der Grundlage Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworte:

§ 2 Abs. 8 Ihres Mietvertrages (MV) gibt inhaltlich den § 545 BGB wieder, der am Ende in Klammern ja auch genannt ist. Dabei handelt es sich um eine gesetzliche Regelung, die auch gelten würde, wenn sie nicht ausdrücklich in Ihrem Mietvertrag stünde. Sie regelt, was geschieht, wenn ein Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses den Gebrauch fortsetzt. In diesem Fall verlängert sich das Mietverhältnis stillschweigend zu den Bedingungen des ursprünglichen Vertrages. § 545 BGB soll verhindern, dass ein sog. vertragsloser Zustand entsteht, wenn ein Mieter nach einer Kündigung die Mietsache weiter gebraucht.

In Ihrem Fall ist das Mietverhältnis jedoch nicht beendet, sondern mangels Widerspruch einer der Parteien bis zum 30.04.2009 gemäß § 2 Abs. 2 des MV auf unbestimmte Zeit verlängert worden. Es besteht somit nicht die Gefahr eines vertragslosen Zustandes.
Der rechtliche Unterschied zwischen den beiden Absätzen lässt sich am besten verdeutlichen, wenn Sie in Abs. 8 des MV die Formulierung „… nach dem Ablauf der Mietzeit …“ durch „trotz Beendigung des Mietverhältnisses …“ ersetzen.

Im Ergebnis bedeutet das, Ihr Mietvertrag läuft ab dem 01.11.2009 auf unbestimmte Zeit und lässt sich dann gem. § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich bis zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs kündigen.

Im Übrigen besteht die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung, wenn deren Voraussetzungen vorliegen.

Die dritte Möglichkeit den Mietvertrag vorzeitig zu beenden ist ein Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter. Dies sollten Sie nicht unversucht lassen.

Bitte berücksichtigen Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.
Ich hoffe Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Anfrage weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne im Rahmen eines Mandats zur Verfügung.

Über eine Bewertung meiner Antwort würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Sattler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 07.08.2009 | 15:43

Hallo Herr Sattler,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort.

Ich freue mich, wenn Sie mir zur Kündigungsfrist noch mitteilen ob bzw. warum die von Ihnen genannte Kündigungsfrist (also nach §580 Abs.2) greift und nicht die 6 Monate wie in erwähntem §2 Abs. 8 - oder beziehen sich diese 6 Monate Kündigungsfrist dann auch nur auf den Fall dass der §2 Abs 8. als solches greift?.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.08.2009 | 19:50

Sehr geehrter Fragender,

es ist genau wie Sie sagen. Die dort genannte Kündigungsfrist gilt nur für den Fall, dass der Vertrag auch gem. Abs. 8 "verlängert" wurde. Nach § 580 a Abs. 2 BGB sind es zwar de facto auch 6 Monate Kündigungsfrist (abzgl. 3 Tage), aber Sie können nur zum Kalendervierteljahr kündigen. Es bleibt bei meiner Empfehlung, sich mit dem Vermieter auf einen Aufhebungsvertrag zu einigen.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Sattler
Rechtsanwalt

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