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Kündigung Gewerbemietvertrag mit Schadenersatz

| 26.01.2019 11:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag

Kurze Eckinformationen:
Im Mai 2014 bezog ich ein kleines Büro mit Laufzeit von 3 Jahren und 6 Monaten Kündigungsfrist.
Miete war 340€ Kalt bzw. 400€ Warm.
Meine Firma vergrößerte sich im Laufe der Zeit und ich hatte die Chance im September 2017 auf ein größeres Objekt was ich auch angenommen hatte. Leider war ich zu dem Zeitpunkt schon über die Kündigungsfrist hinaus sodas sich der alte Mietvertrag um 1 Jahr verlängerte bis Dezember 2018.

Nun zum Sachverhalt.
Ich verabredete mit dem Vermieter wegen der Doppelbelastung einen Nachmieter zu nehmen dem er auch zustimmte. Der erste zog leider nach gut einem halben Jahr wieder aus und ich suchte einen neuen. Leider nahm dieser es nicht so ernst mit der Mietzahlung und ich bekam Probleme weil er 3 Monate die Miete nicht gezahlt hatte und ich das nicht konnte mit der Doppelbelastung. Darüber habe ich den Vermieter auch immer informiert und es klang zumindest so das alles in Ordnung wäre. Ich habe den säumigen Untermieter rausgeschmissen und mir wieder einen neuen gesucht. Im Oktober 2018 kündigte dann plötzlich mein Vermieter Fristlos wegen der Rückstände die ich aber dann ausgeglichen hatte komplett aber er ließ nicht mehr mit sich reden.

Zahlose Mails gingen hin und her und ich sollte bis 1. Dezember 2018 das Büro räumen was schwieirg war wegen dem Untermieter der noch drin war und sich auch was neues suchen musste. Kurioser weise konnte er dann Tatsächlich am 2. Dezember räumen aber im Mietvertrag war vereinbart eine neue Renovierung der Räume was auch ein paar Tage dauerte. Offiziele Übergabe der Einheit war dann der 9 Dezember 2018.

2 Tage Vor Silvester erhielt ich dann ein Schreiben in dem er Aufrechnete.
Meine Mietkaution von 680€
Guthaben NK 2017 117,92€
Schadenersatz Dez. Miete -500€
Säumniszuschläge -340€

Summe Nachzahlung 42,08€

Er hatte eine Liste beigefügt der letzten Jahre ab 2015 und die Monate aufgezählt an dem die Miete immer etwas später eintraf. Das war auch im Vertrag vereinbart das 10€ fällig werden bei verspäteter Zahlung aber er hat niemals direkt einen Monat angemahnt sondern lediglich daran erinnert doch bitte pünktlich zu zahlen.
Daraus haben sich dann die oben genannten Säumniszuschläge entwickelt von 340€

Und der Schadenersatz für den Dezember soll halt für 9 Tage 500€ betragen obwohl selber die Miete nur 400€ kostete.
Er meinte zu mir da ich ja aber Dezember gekündigt war würde die Miete nun 500€ betragen.

In wie weit sind seine Forderung berechtigt die er mir gegenüber stellt?


Vielen Dank

26.01.2019 | 14:23

Antwort

von


(1139)
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Sehr geehrte Ratsuchende,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Sie kamen nicht aus dem Vertrag heraus und haben teilweise untervermietet.
Wann endete nun der Vertrag? Ende Dezember oder Ende November?

> Ich halte die Forderung des Vermieters - vorbehaltlich der Prüfung des Vertrages und der korrekten Beendigung des Mietverhältnisses - zumindest teilweise für berechtigt.

1.
Für die Mietzahlungen ist ein Zahlungstermin nach dem Kalender bestimmt. Sie als Mieter kommen daher automatisch in Verzug, wenn der Zahlungstermin nicht eingehalten wurde (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ). Hier ist für jeden Fall des Verzuges eine Pauschale in Höhe von 10 € vereinbart. (Das Gesetz [§ 288 Abs. 5 S. 1 BGB ] sieht sogar eine Verzugspauschale in Höhe von 40 € vor.)

Hier ist auch keine Verjährung eingetreten. Die 340 € Verzugspauschalen sind berechtigt.

2.
Endete das Mietverhältnis zum 30.11.2018 schulden Sie Nutzungsentschädigung bis zum 09.12.2018 (§ 546a Abs. 1 BGB ).

Das kann die anteilige bisherige Miete sein ("als Entschädigung die vereinbarte Miete", § 546a Abs. 1 , 1. Alternative BGB) oder die höhere ortsübliche ("[...] die Miete [...], die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist", § 546a Abs. 1 , 2. Alternative BGB).

> Die vollen 500 € sind wahrscheinlich nicht berechtigt.
> Für 9 Tage wären nur 120 € bzw. 150 € berechtigt.

Den ganzen Monat müssten Sie als Schadensersatz nur bezahlen, wenn dem Vermieter die Miete für einen Nachmieter entgangen wäre (§ 280 Abs. 1 , § 546a Abs. 2 BGB ) und er dies auch nachweist.

3.
Bezüglich der verspäteten Zahlungen Ihrer Untermieter haben Sie Ihrerseits Ansprüche gegen diese.


Nutzen Sie bei Bedarf bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 26.01.2019 | 14:56

Hallo Herr Eichhorn

Vielen Dank für die ausführlichen Informationen.
Der Mietvertrag wäre regulär am 31.12.18 geendet. Durch die Fristlose Kündigung allerdings sollte ich zum Ende November das Büro räumen.

Wie kann ich dem Vermieter das mit dem Schadenersatz klar machen oder muss ich da tatsächlich auf einen Anwalt zurück greifen?

Vielen Dank.

Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.01.2019 | 15:13

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Da der Vertrag regulär - bei vertragsgemäßem Verhalten ohne fristlose Kündigung - noch den ganzen Dezember gegolten hätte, darf der Vermieter auch die volle Miete (400 €) für Dezember noch verlangen.

Das können Sie dem Vermieter selbst so vorrechnen.
Eine anwaltliche Vertretung ist nicht unbedingt erforderlich.
Sie könnten einen gerichtlichen Mahnbescheid selbst beantragen (www.mahnantrag-online.de). Dessen Kosten sind überschaubar (32 € Gerichtsgebühr).

Da es aber lediglich noch um eine Differenz von 100 € geht, sollten Sie überlegen, wieviel Energie (Zeit und / oder Geld) Sie so noch aufwenden wollen.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.01.2019 | 17:25

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