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Kündigung Gewerbemietrecht

| 20.02.2015 12:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Zusammenfassung: Wie ist die Rechtslage, wenn sich einzelne Klauseln eines Vertrags gegenseitig widersprechen?

Fragestellung:

Besteht im vorliegenden Fall aktuell noch ein wirksamer Mietvertrag?

Die Regelung zur Dauer des Mietverhältnisses lautet wie folgt:

1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.12.2011.
2. Das Mietverhältnis ist befristet und entet, OHNE DASS ES EINER KÜNDIGUNG BEDARF, am 30.11.2014.
Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um zwei Jahre ,wenn es nicht mit einer Frist von drei Monaten vor seinem jeweiligen Ablauf gekündigt wird.
3. Soweit zur Beendigung dieses Mietverhältnisses eine Kündigung erforderlich ist, muss diese schriftlich erfolgen....
4. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mieträume nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung.

Sachverhalt:

Vor und nach Ablauf des Mietverhältnisses am 30.11.2014 habe ich keine weitere Erklärung an den Vermieter abgegeben, also das Mietverhältnis auch nicht "gekündigt". Ich war der Ansicht, dass eine Kündigung nicht nötig ist, weil der Vertrag automatisch am 30.11.2014 endete. Meiner Meinung nach greift die Verlängerung des Vertrages, wie sie in Nr. 2, 2. Satz geregelt ist, nicht, da dies Nr. 1 und Nr. 4 des Vertrages widersprechen würde. Nach Nr. 1 bedarf es keiner Kündigung, diese Regelung wird aber durch Nr. 2, 2. Satz ausgehebelt.

Meiner Meinung nach liegt also keine Verlängerung des Vertrages nach Nr. 2, 2. Satz, vor, sonderen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Nr. 4. Hier ist ausdrücklich geregelt, dass § 545 BGB keine Anwendung findet.

Sehe ich das richtig, so dass ich die Räume ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zan den Vermieter zurückgeben kann (Nr. 4) oder ist hier eine Verlängerung eingetreten nach Nr. 2?

Für die Beantwortung der Frage bedanke ich mich.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nr.2,1 und Nr.2,2 des Mietvertrags widersprechen sich und machen in ihrer Kombination keinen Sinn.

Bei der Beantwortung Ihrer Anfrage gehe ich davon aus, dass der Vertragstext einseitig vom Vermieter gestellt wurde (was in der Praxis häufiger der Fall ist als dass der Mieter den Vertragstext liefert oder die Parteien den Vertrag gemeinsam formulieren). Dann handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen, so dass die §§ 305 ff. BGB Anwendung finden. Im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gilt der Grundsatz des § 305c II BGB, wonach Zweifel bei der Auslegung zu Lasten des Verwenders der AGB gehen.

Wenn also der Vermieter den Vertragstext gestellt hat, ist er als Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen anzusehen, so dass Unklarheiten zu seinem Nachteil gereichen. Der Mieter dürfte dann also erfolgreich geltend machen können, darauf vertraut zu haben, dass das Mietverhältnis nach Ziff. 2,1 ohne Kündigung zum 30.11.2014 endet.

Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB ist durch Ziff. 4 eindeutig ausgeschlossen, weshalb das Mietverhältnis zu o.g. Zeitpunkt beendet worden ist. Wenn die Mietsache bislang noch nicht zurückgegeben worden ist, ist aber gleichwohl auch für den Zeitraum nach Vertragsbeendigung bis zur Rückgabe eine Nutzungsentschädigung zu zahlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.02.2015 | 18:08

Sehr geehrter Herr Liedtke,

vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Da es sich um einen Gewerbemietvertrag handelt, liegt doch automatisch der Fall des § 310 BGB vor, wonach der § 305 c II BGB keine Anwendung findet oder sehe ich das falsch? Es handelt sich um eine Bürogemeinschaft bestehend aus einer Arztpraxis und einer Rechtsanwaltskanzlei. Ist damit nicht der Begriff des Unternehmers nach § 14 BGB erfüllt? Wie ist es, wenn die §§ 305 ff BGB keine Anwendung finden.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.02.2015 | 18:26

Sehr geehrte Fragestellerin,

richtig ist, dass eine Unternehmereigenschaft des Mieters in einem solchen Fall zu bejahen ist. Aber es ist nicht so, dass damit das gesamte AGB-Recht in seiner Anwendung gesperrt wäre. § 310 I BGB modifiziert hier lediglich das AGB-Recht. Der allgemeine Grundsatz des § 305c II BGB wird hiervon nicht berührt, da diese Norm in § 310 I BGB auch gar nicht genannt wird.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.02.2015 | 10:36

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