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Kündigung Gemeinschaftsmietvertrag

| 27.11.2010 20:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notar und Rechtsanwalt Oliver Wöhler


4 Mieter haben zu gleichen Teilen ein landwirtschaftliches Anwesen (Haus, Stall, Pferdekoppeln) gemietet. Ein Mieter will jetzt wegen Beendigung der Lebensgemeinschaft mit einem anderen Mieter aus dem Vertrag ausscheiden.
Unter welchen Bedingungen (Kündigungsfrist, Nachmieter stellen etc.) ist dies möglich.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Ich gehe zunächst davon aus, dass Mietrecht Anwendung findet und nicht Pachtrecht, weil die Vermietung sich im Schwerpunkt auf die Sachen und nicht auf eine landwirtschaftliche Nutzung beziehen dürfte.

Es kommt darauf an, was im Mietvertrag geregelt ist. Wenn alle 4 Mieter aufgeführt sind, dann sind sie Gesamtschuldner aus dem Mietverhältnis. Der Mieter der ausscheiden möchte, kann dies nicht einseitig tun, sondern grundsätzlich müssten alle Mieter gegenüber dem Vermieter kündigen und könnten später einen neuen Mietvertrag zu dritt abschließen. Der Mieter der aus dem Vertrag herauwill hat gegen die anderen Mieter einen Anspruch auf Mitwirkung, er kann also verlangen, dass diese bei der Kündigung mitwirken.
Die einfachere Möglichkeit wäre, dass der Mieter mit dem Vermieter verhandelt und dieser sich schriftlich mit einer Aufhebung des Mietvertrages einverstanden erklärt. Ich gehe davon aus, dass die 3 verbliebenen Mieter das Mietverhältnis fortsetzen wollen. Wichtig ist, dass man diesen Punkt verbindlich regelt, denn wenn der eine Mieter einfach auszieht, dann bleibt er dennoch gegenüber dem Vermieter in der Verpflichtung, mit der Folge, dass er auch für die Miete in Anspruch genommen werden könnte, auch wenn er dort nicht mehr ist.

Bei einer Haftung als Gesamtschuldner haftet jeder Mieter dem Vermieter gegenüber voll und der Ausgleich findet im Innenverhältnis der Mieter untereinander statt.

Die gesetzliche Frist der Kündigung beträgt 3 Monate, hier wäre aber der Mietvertrag zu prüfen. Generell gibt es keine Verpflichtung einen Nachmieter zu akzeptieren. Auch hier kommt es auf die Regelung im Vertrag an und ob es vertragliche Regelungen der Mieter untereinander gibt.
Falls nicht, muss der Mieter, der aus dem Vertrag heraus will erst dafür sorgen, dass entweder die anderen mit kündigen, oder aber das er vom Vermieter isoliert aus dem Vertrag entlassen wird. Dem Vermieter wird das in der Regel egal sein, solange die anderen 3 Mieter fortsetzen, daher sollte man erst diese Möglichkeit ausschöpfen. Selbst wenn der Vermieter den Mieter aber kurzfristig entlässt, besteht in der Regel für die Dauer der Kündigungsfrist, also in der Regel 3 Monate, im Innenverhältnis noch eine Verpflichtung sich mit 1/4 an den Kosten zu beteiligen. Wenn mit dem Vermieter keine Regelung möglich ist, muss der Mieter so schnell wie möglich dafür sorgen, dass man gemeinsam kündigt, damit er aus dem Vertrag herauskommt. Wenn die anderen die Kündigung verweigern, kann man diese auf Abgabe einer Willenserklärung verklagen. Eventuell sind ja auch die 3 anderen Mieter bereit den einen einfach gehen zu lassen. Für den Mieter ist es besonders wichtig, dass er wirksam aus dem Mietvertrag entlassen wird, denn allein der Auszug bzw. die Aufgabe der Nutzung bewirkt dies nicht.

Die Stellung eines Nachmieters ist letztlich Verhandlungssache, es sie denn im Vertrag gäbe es eine Nachmieterklausel. Das Problem Nachmieter stellt sich eigentlich nur, falls es einen Zeitvertrag ohne Kündigungsmöglichkeit gibt.

Man müsste also den Vertrag kennen, um sich hier abschließend zu äußern.

Generell gilt aber, dass der eine Mieter allein nicht wirksam kündigen kann, dies ist nur durch alle Mieter möglich.



Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2010 | 21:54

Nachfrage: Die einseitige Kündigung des einen Mieters (mit 3 Monaten Kündigungsfrist und 1/4 Mietzahlung während der 3 Monate)ist also ungültig ohne Einwilligung des Vermieters und der anderen 3 Mieter und der 4. Mieter muss - bis die Abgabe der Willenserklärung eingeklagt ist weiter zahlen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2010 | 22:07

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich auf die Nachfrage zurück.

Bei der Kündigung kommt es auf die Zustimmung des Vermieters nicht an. Mit Zustimmung des Vemieters kann der 4. Mieter jederzeit aus dem Vertrag entlassen werden. Fehlt es daran, muss er in der Tat die anderen Mieter auf Zustimmung verklagen. Er kann aber natürlich nach 3 Monaten aufhören seinen Anteil zu zahlen und den Vermieter auffordern sich diesen bei den anderen zu holen. Ob der Vermieter dies tut ist dann natürlich offen. Wenn der 4 . Mieter über die drei Monate hinaus zahlen muss, weil die anderen die Mitwirkung verweigern, hat er aber gegen diese einen Ausgleichsanspruch, er kann sich seinen Schaden also bei den Mitmieten wiederholen.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 27.11.2010 | 22:00

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