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Kündigung Eigenbedarf weil bisherige Wohnung zu groß ?

| 06.02.2009 15:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Meine Mutter ist Vermieterin eines 4-Parteien-Mehrfamilienhauses. Sie bewohnt selbst die Wohnung im Erdgeschoß(EG), die ca. 120 qm groß ist. Alle übrigen Wohnungen sind ebenfalls vermietet. Sie lebte bis vor kurzem auch mit meinem Vater in dieser Wohnung.
Nach dem Tod meines Vaters ist Ihr die Wohnung nun zu groß geworden und wegen des erhöhten Pflegeaufwands von Wohnung und Garten, aufgrund des hohen Alters, nicht mehr durch sie selbst zu leisten. Diese Aufgaben werden in Zukunft durch externe Dienstleister erbracht werden müssen, die Mehrkosten nach sich ziehen.

Im Untergeschoß(UG) des Hauses ist eine Mietwohnung von ca. 60 qm, die zur Zeit vermietet ist.

Meine Mutter lebt nun seit dem Tod meines Vaters überwiegend im Ausland und kommt nur noch ab und zu in ihre jetzige (Zweit)Wohnung.

Meine Mutter würde nun gerne in die kleinere UG-Wohnung umziehen und diese fortan als Zweitwohnung nutzen. Ihr Ziel ist es mit der Vermietung der größeren Wohnung höhere Einkünfte zu erzielen, als dies nur durch die Mieteinküfte der UG-Wohnung möglich wäre. Die Differenz beträgt ca. 500 - 600 EUR / Monat

Die Frage in diesem Zusammenhang lautet:

Könnte hier eine Eigenbedarfskündigung des Mieter der Untergeschosswohnung gelingen ? Bzgl. des berechtigten Interesse an der Beendigung der des Mietverhältnisses denke ich speziell an
§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB


Vielen Dank für Ihre Einschätzung.

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Die Vorschrift des § 573 II Nr. 3 BGB hat in der Praxis keine allzu große Bedeutung, da Sie äußerst komplex ist und zudem durch die Gericht äußerst restriktiv ausgelegt wird. Ohne eine entsprechende Vorbereitung und Begleitung durch einen Anwalt vor Ort, kann ich Ihnen daher in keinem Fall raten, eine derartige Kündigung auszusprechen.

Der Tatbestand des § 573 II Nr. 3 BGB besteht aus vier Elementen, die alle kumulativ vorliegen müssen. D.h. fällt nur einer weg, ist die Kündigung unwirksam.

1. Der Vermieter muss die Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten.
2. Die Verwertung muss nach den Gesamtumständen angemessen sein.
3. Der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen.
4. Im Falle der Hinderung der Verwertung müssen erhebliche Nachteile eintreten.

Dabei ist eine Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und denen des Mieters vorzunehmen. Probleme sehe ich bei Ihrer Schilderung eigentlich bei allen Punkten.

Denn die Verwertung der zu kündigenden Wohnung erfolgt nicht anderweitig. Vielmehr soll die größere anderweitig, aber auch als Wohnraum, verwertet werden. Daher steht dieser Verwertung auch der Bestand dieses Mietverhältnisses nicht unbedingt entgegen, sondern der Zweitwohnsitz Ihrer Mutter. Ob das Recht auf zeitweise Nutzung des Eigentums in der Abwägung mit den Mieterinteressen ausreicht, sehe ich ebenfalls nicht. So wird auch für die Eigenbedarfskündigung ein nicht nur vorübergehender Nutzungswille gefordert. Der Nachteil in Punkt (4) ist anhand der Gesamtumstände im Rahmen einer Vergleichsberechnung zu bestimmen. Insbesondere zu diesem Punkt rate ich zu einer konkreten Beratung durch einen Anwalt vor Ort. Letztendlich schließt allerdings § 573 II Nr. 3 Halbsatz 2 BGB eine Kündigung zum Zwecke der anderweitigen Vermietung als Wohnung zur Erzielung eines höheren Mietzinses aus. Dies soll nach Ihrer Schilderung allerdings Sinn und Zweck sein.

Insgesamt fällt meine Einschätzung daher leider negativ aus.

Besser Möglichkeiten sehe ich über den § 573 II Nr. 2 BGB, sollte ein nicht nur vorübergehenden Nutzungswille Ihrer Mutter an der kleineren Wohnung bestehen.

Zudem sollten Sie die Möglichkeiten einer einvernehmlichen Vertragsänderung mit den Mietparteien in Betracht ziehen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -




Bewertung des Fragestellers 09.02.2009 | 10:11

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