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Kündigung Eigenbedarf & Schönheitsreparaturen


21.02.2007 00:28 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Uns wurde von unser alleine lebenden 80-jährigen Vermieterin, welche auch in dem Drei-Parteien Haus im Erdgeschoss in einer 100 m2-Wohnung wohnt, wegen Eigenbedarf gekündigt nach nur 17 Monaten Mietzeit. Sehr rasch nach Einzug unterkühlte sich ihrerseits das Verhältnis zusehends. Gründe waren nicht eruierbar. Nun klebt am 31.1. an unserer Tür folgender handschriftlicher Brief: "Herr und Frau xy, Hiermit kündige ich Ihnen die Wohnung xy zum 30.4 wegen Eigenbedarf. Inzwischen bin ich 80 Jahre alt und gesundheitlich sehr angeschlagen. Brauche deshalb Hilfe in Haus und Garten! Unterschrift und Datum". Wir haben bereits eine neue Wohnung zum 15.4. Über die rein formelle Anfechtbarkeit sind wir uns im klaren (Widerspruchsrecht, kürze der Mietzeit etc.). Uns geht es um die Schönheitsreparaturen. Wir haben einen sog. Sigel-Einheitsmietvertrag. Im entscheidenen § 11 unter Punkt 4. ist der Punkt: Die Kosten für Schönheitsreparaturen trägt der -Mieter-Vermieter offengelassen. Auch die angemessenen Zeitabstände, welche selbst auszufüllen sind, sind offen. Jedoch wurde von uns handschriftlich am Ende des Mietvertrages folgendes wörtlich hinzugefügt: "Die Mietwohnung wird renoviert übernommen und der Mieter verpflichtet sich, bei Auszug die üblichen Schönheitsreparaturen zu übernehmen".
Ist die eigene Klausel aufgrund der Tatsache, daß generell bei Auszug Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müßen unwirksam nach dem BGH-Urteil ? Falls nicht, ist man bereits nach 17 bzw. bei Auszug 20 Monaten, also weit vor den üblichen Fristen, verpflichtet diese durchzuführen ? Welche Rolle spielt die Tatsache, daß uns gekündigt wird ?
Bereits jetzt vielen Dank für Ihre Mühen
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass die handschriftliche Vereinbarung wirksam sein dürfte. Das BGH-Urteil gilt nicht bei Individualvereinbarungen. Auch kommt keine Gesamtunwirksamkeit in Betracht, da es keine weiteren vertraglichen Klauseln zur Renovierung gibt.

Da Ihr Mietvertrag auch scheinbar nicht für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, können Sie auch nicht argumentieren, dass Ihnen vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit gekündigt wurde. In einem solchen Fall wäre die Vereinbarung auch unwirksam. Zwar wäre es dann denbar, dass der Vermieter eine anteilige Beteiligung an den Renovierungsarbeiten verlangen könnte. Dies hätte aber vereinbart werden müssen, andernfalls die Renovierung vollumfänglich dem Vermieter zur Last fallen würde.

Allerdings könnte ich mir ein anderes Szenario vorstellen. Die Eigenbedarfskündigung entspricht nicht den Anforderungen, die an eine solche Kündigung gestellt werden. Daher wäre eine Vereinbarung denkbar, welche besagt, dass Sie die Kündigung nicht angreifen, dafür aber die Renovierung nicht vorgenommen werden muss. Da die Kündigung, wie gesagt, wohl mit einiger Aussicht auf Erfolg angegriffen werden könnte, hätten Sie meiner Ansicht nach eine gute Verhandlungsposition.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben und wünsche Ihnen viel Erfolg in der Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.02.2007 | 15:28

Ist unsere Vereinbarung tatsächlich so eindeutig eine "Individualvereinbarung" nur weil sie hinzugefügt wurde. Müßte nicht letztlich hinreichend durch die Vermieterin dargelegt werden, daß diese ausgehandelt wurde ? (Was Sie nämlich nicht ist !)

Noch ganz kurz....: Bei Nachweis einer Unrechtmäßigen Kündigung wegen Eigenbedarfs nach Auszug, also unser Nachmieter würde bestätigen, daß sein Einzug an keinerlei Voraussetzungen bzw. Bedingungen geknüpft worden ist, bestünde hier eine realistische Chance dagegen anzugehen und zumindest die durch den Umzug enstandenen Kosten vom Vermieter zurückgezahlt zu bekommen ? Müßte man etwas im Vorhinein beachten ?

Vielen Dank für Ihre Mühen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.02.2007 | 16:17

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten darf:

Es ist durchaus denkbar, dass der erste Anschein einer Individualvereinbarung zerstört werden kann. Sobald die Klausel wortgleich in einem weiteren Mietvertrag der Vermieterin auftaucht, wäre es schon keine Individualvereinbarung mehr.
Eine Individualvereinbarung zeichnet sich dadurch aus, dass sie verhandelt wird. Wenn Sie also die Möglichkeit hatten, auf diese Klausel einzuwirken, dann wäre es eine individuelle Vereinbarung. Hatten Sie diese Möglichkeit nicht, wäre es eine Formularklausel und damit unwirksam. Dies kann jedoch ohne weitere Informationen an dieser Stelle nicht entschieden werden. Zunächst einmal spricht mehr dafür, dass es sich um eine Individualvereinbarung handelt. Danach wäre es Ihre Aufgabe, diesen Eindruck zu widerlegen.

Ihre weitere Frage betrifft einen neuen Themenkomplex und ist damit nicht mehr von Ihrem Einsatz gedeckt. Nur soviel dazu: Wenn Sie der Eigenbedarfskündigung nicht fristgerecht widersprochen haben, stehen die Chancen schlecht, nach Auszug noch Rechte geltend zu machen. Dies müssen Sie vorher tun. Da Sie sich noch innerhalb der Kündigungsfrist befinden, sollten Sie sich mit einem Kollegen vor Ort in Verbindung setzen, um das weitere Vorgehen bestmöglich zu planen. Wenn Sie widersprechen und sich die Kündigung als unwirksam herausstellten sollte, hätten Sie auch Schadensersatzansprüche.

Auch wenn das Ergebnis für Sie nicht positiv ausgefallen ist, hoffe ich doch, dass ich Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben konnte und wünsche Ihnen noch viel Erfolg in der Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt

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