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Kündigung - Eigenbedarf

| 19.02.2008 21:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte Damen und Herren,
wir sind im 11/2005 nach dem Tod meines Vaters in ein Mietshaus gezogen, in dem vorher meine Eltern gewohnt hatten und in dem ich ab dem Jahr 1995 auch immer wieder gewohnt habe und dort gemeldet war. Es besteht nur ein mündlicher Mietvertrag.
Schon beim Einzug wurde uns zugesichert, dass wir uns die nächsten 10 Jahre gar keine Gedanken machen müssten weder wegen Eigenbedarf noch wegen Mieterhöhung.
Wir sind in dieses Haus nur wegen dieser Zusicherungen gezogen, weil wir eigentlich nur noch einen Umzug - dann ins Eigenheim - geplant hatten, jedoch die Möglichkeit nutzen wollten, noch einige längere Zeit günstig und gut zu wohnen, um so Geld fürs Eigenheim zu sparen bzw. dieses Reihenhaus dann mal zu kaufen (was damals auch schon angesprochen wurde).
Jetzt kam im Januar 2008 unerwartet die mündliche Kündigung innerhalb von max. 6 Monaten wegen Eigenbedarf, weil der Sohn der Vermieterin jetzt doch in dieses Haus ziehen möchte, da sein Haus ihm zu unbequem ist.
Wir haben das Reihenhaus komplett renoviert und alleine eine Einbauküche im Wert von ca. 24000.- Euro eingebaut.
Diese müssen wir jedoch wieder rausreissen, weil sie die auf keinen Fall übernehmen möchten.
Dem Sohn und der neuen Schwiegertochter gefällt unser Mietshäuschen jetzt natürlich viel besser und sie möchten, dass wir spätestens bis im Sommer draussen sind.
(Vom Garten bis zu Fließen, Toiletten, komplett verputzt, komplett die Böden, Elektrik, Decken, Wände versetzt etc. - alles neu!!!)
Dazu sei zu sagen, dass die Mutter im gleichen Ort noch zwei Häuser besitzt, in dem einen wohnt sie wochenweise und in dem anderen schon seit einiger Zeit der Sohn mit Schwiegertochter (seit letztem Sommer auch mit Nachwuchs).
Wenn jetzt das eine Haus verkauft werden würde (in dem der Sohn wohnt) ist dann der Eigenbedarf begründet?
Und was sind unsere Rechte, sowohl in Bezug auf die Kündigungsfrist als auch finanziell?
Wir sind komplett verzweifelt, weil wir sehr ortsgebunden sind (beide wegen der Arbeit) und unsere Tochter auch schon komplett hier integriert ist (Kindi, Freunde, Sportverein) etc.
Und wir wollten dieses Jahr auch nochmals Nachwuchs, was ja jetzt auch irgendwie schwierig wird.
Die Suche nach einer neuen Bleibe erschwert sich selbstverständlich auch dadurch dass wir Haustiere haben.
Freue mich auf eine baldige Antwort.
Vielen Dank im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen,
S.

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1. Die Ihnen gegenüber erklärte Kündigung der Vermieter ist unwirksam. Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages hat gem. § 568 I BGB schriftlich zu erfolgen. Auch der Umstand, dass der bestehende Mietvertrag "nur" mündlich abgeschlossen worden ist, ändert hieran nichts.

Zudem könnte auch die Kündigungsfrist falsch bemessen sein. Dies hängt jedoch davon ab, ob Sie nach dem Tod Ihres Vaters einen neuen Mietvertrag abgeschlossen haben, oder in den alten, der seit 10 Jahren bestand eingetreten sind. Bei nur mündlichen Verträgen ist das etwas schwierig zu beurteilen. Sollten alle Vereinbarungen z.B. über Miethöhe, Nebenkosten u.s.w. einfach übernommen worden, ohne darüber neu zu verhandeln, so spricht dies dafür, dass der alte Vertrag weiterläuft. Sollten Sie neu verhandelt haben oder sogar zunächst gekündigt und sich dann entschlossen haben, das Haus selbst zu bewohnen, spricht dies für einen neuen Vertragsabschluss. Abschließend kann ich dies an dieser Stelle nicht beurteilen.
Sollten Sie in den Mietvertrag Ihrer Eltern eingetreten sein, gilt gem. § 573 c I BGB eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Letztlich ist gem. § 573 III BGB hat das Kündigungsschreiben des Vermieters die Kündigungsgründe plausibel darzulegen. Hier geht es um den Kündigungsgrund des § 573 II Nr. 2 BGB (Eigenbedarf). Diesbezüglich genügt es nicht, dass sich der Vermieter pauschal auf Eigenbedarf beruft. Vielmehr sind sämtliche Umstände darzulegen, aus denen sich ergibt, wieso die Kündigung notwendig ist; insbesondere auch die Informationen über die bisherigen Wohnverhältnisse derjenigen Personen, die den Wohnraum anschließend bewohnen sollen.

Da Sohn und Schwiegertochter in einem Haus der Vermieter wohnen, liegt kein Eigenbedarf vor. Eine Kündigung ist nicht notwendig. Insbesondere spielt es keine Rolle, dass diese lieber in Ihrem Mietshaus wohnen wollen. Sollte das Haus verkauft werden, nur um den Kündigungsgrund zu schaffen, so geht dies ebenfalls nicht, da ein solches Verhalten rechtsmissbräuchlich ist und gegen den juristischen Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt. Anders wäre die Situation beispielsweise, wenn das Haus, das jetzt von dem Sohn bewohnt wird, zwangsversteigert werden würde.

Im Ergebnis ist die Kündigung aus drei Gründen unwirksam: Sie erfolgte nicht schriftlich, nicht unter Einhaltung der erforderlichen Frist und ein Kündigungsgrund liegt auch nicht vor (und ist auch nicht einfach herzustellen).

2. Zum weiteren Vorgehen hinsichtlich der unwirksamen Kündigung rate ich Ihnen, Ihre Vermieter nicht auf die Unwirksamkeit aufmerksam zu machen. Sollten diese nach Ablauf der Frist Räumung verlangen, sollten Sie sie darauf aufmerksam machen, dass eine Kündigung schriftlich erfolgen muss. Erhalten Sie darauf eine schriftliche Kündigung - unterstellt, dass diese einen wirksamen Kündigungsgrund enthält - wiederum unter Nichteinhaltung der Kündigungsfrist, so sollten Sie auch diese Frist verstreichen lassen und erst danach (also Januar 2009) darauf aufmerksam machen, dass 9 Monate zu beachten sind. Dann muss wieder erneut unter einer 9-Monatsfrist gekündigt werden. Sollte diese dann im Oktober 2009 ablaufen, müssten die Vermieter erst noch einen Räumungsprozess gewinnen, falls Sie nicht freiwillig ausziehen.

Sie müssen sich also keine Gedanken machen, kurzfristig ausziehen zu müssen. Sie können genug Zeit schinden, um sich angemessenen Ersatzwohnraum zu schaffen. Juristisch kann man natürlich nichts daran machen, dass Ihre Vermieter Sie früher oder später raus haben wollen und dass Sie u.U. Ihr Heim in der Zwischenzeit nicht mehr richtig genießen können.

3. Die Frage nach finanziellen Ansprüchen gestaltet sich noch schwieriger. Grundsätzlich sind Ersatzansprüche denkbar. Diese hängen jedoch davon ab, ob Sie im Zweifel beweisen könnten, dass Ihnen zugesichert worden ist, bis 2015 vor Mieterhöhungen und Kündigungen verschont zu bleiben und Sie ansonsten die Vermögensverwendungen nicht in dieser Höhe getätigt hätten. Auch hinsichtlich der Anspruchshöhe könnten Sie u.U. nur teilweise Ersatz verlangen. Dies hängt jedoch von sehr vielen weiteren Faktoren ab; hinsichtlich Einbauküchen gibt es beispielsweise sehr starke regionale Unterschiede innerhalb Deutschlands, wie die Gerichte hiermit umgehen. Dies alles an dieser Stelle zu erläutern, würde den von Ihnen getätigten Einsatz sprengen. Ich rate Ihnen daher, einen Rechtsanwalt mit der detaillierten Prüfung des Falles zu beauftragen, wenn Sie aus dem Haus ausziehen. Gerne können Sie sich auch an meine Kanzlei wenden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.02.2008 | 15:46

Sehr geehrter Herr Liedtke,
vielen Dank für die erste Antwort, ich habe jetzt allerdings nochmals einen Frage. Wir haben heute die schriftliche Kündigung bekommen, mit dem Wortlaut "hiermit kündige ich fristgerecht zum 31.05.08 aus Gründen des Eigenbedarfs das bestehende Mietverhältnis XY".
Nach einem persönlichen Gespräch wurde uns bestätigt, dass es okay wäre, wenn wir auch erst im Juli ausziehen würden (was ja einer 6 Monatsfrist entsprechen würde, da sie ja schon im Januar mündlich gekündigt hätten) und wir könnten mit einer Zahlung von etwa 5000,- bis 8000.- Euro für die Böden, Decken, Fließen etc.am Tag der Schlüsselübergabe rechnen. Dies haben wir aber nicht schriftlich.Auf die Nachfrage dies schriftlich festzuhalten, wurde uns entgegenet, dass sie das nicht schriftlich machen würden, weil es kein Schadenersatz ist, sondern ein Entgegenkommen.
Wir sollten dagegen froh sein, wenn sie keinen Anspruch stellen würden, weil wir ja bauliche Veränderungen vorgenommen haben (eine Wand wurde entfernt - natürlich nach Abstimmung mit den Vermietern, anders hätten wir garantiert nichts baulich verändert!)
Wo stehen wir jetzt? Können wir verklagt werden wegen der baulichen Veränderung, obwohl uns die Baupläne für diese Vorhaben übergeben wurden?
Haben wir irgendeinen Anspruch auf dieses Geld und können wir notfalls alle Böden, Fließen, Zäune, Toiletten, Waschbecken etc. ausbauen? was wir wirklich nicht wollen.
Ich habe das Gefühl, dass wir keinen einzigen Cent sehen werden und wir am 1.Juni 08 dann eine Räumungsklage vorliegen haben, wenn wir noch nicht draussen sind.
Hoffe auf baldige Antwort Ihrerseits.
Vielen, vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.02.2008 | 19:02

Sehr geehrte Fragestellerin,

Die schriftliche Kündigung kann nicht die unwirksame mündliche Kündigung vom Januar heilen. Zudem ist sie selbst unwirksam. Der von Ihnen zitierte Wortlaut genügt für eine Eigenbedarfskündigung keinesfalls. Eine solche Kündigung muss so ausführlich begründet werden, dass der Mieter die angegebenen Gründe nachprüfen kann. Dies fehlt hier. Daher ist das Mietverhältnis noch immer nicht gekündigt worden. Einer Räumungsklage könnten Sie daher gelassen entgegensehen, da eine solche bei dem vorliegenden Sachverhalt keinen Erfolg hätte.

Wie bereits ausgeführt hängt ein Schadensersatzanspruch Ihrerseits von vielen Details ab, so dass hier keine endgültige Prüfung erfolgen kann, die zudem nicht mehr von Ihrem bislang getätigten Einsatz gedeckt wäre. Ein solcher Anspruch käme beispielsweise in Betracht, wenn Sie nachweisen könnten, dass Ihnen zugesichert worden war, dass Sie innerhalb der nächsten Jahre nicht ausziehen müssen und Sie die Investitionen sonst nicht getätigt hätten.

Ich halte es für eher fernliegend, dass Ihre Vermieter Sie erfolgreich auf Schadensersatz für bauliche Veränderungen in Anspruch nehmen können. Ein solcher Anspruch ist ausgeschlossen, wenn Sie die Arbeiten in Absprache mit den Vermietern vorgenommen hätten. Ansonsten müssten die Vermieter nachweisen können,worin eigentlich der Schaden bestehen soll.

Ich hoffe, Ihr Nachfrage zur Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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