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Kündigung Bauvertrag: Ist eine Maklerprovision eine nicht ersparte Aufwendung?

| 09.07.2019 09:55 |
Preis: 75,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung: Erstattung der Maklerprovision bei Kündigung eines Bauvertrages

Sehr geehrte Rechtsanwälte,

wir haben vor Kurzem unseren Bauvertrag gekündigt. Unser Bauvorhaben befand sich gerade in der Genehmigungsplanung. Die Voraussetzungen für die Forderung der Baufirma zur Zahlung des 1. Abschlags i. H. v. 5% der Gesamtsumme lagen noch nicht vor. Dieses wäre erst der Fall gewesen, wenn die vollständigen Unterlagen für die Einreichung der Baugenehmigung fertiggestellt und an uns übergeben worden wären.
Jetzt geht es um die ersparten und nicht ersparten Aufwendungen. Die Baufirma führt ca. 15.800 € Netto Vertriebskosten in Form einer Maklerprovision als nicht ersparte Aufwendung auf. Das entspricht 10% der Gesamtsumme. Laut §87a HGB besteht der Anspruch auf Provision nur, „…sobald und soweit der Unternehmer das Geschäft ausgeführt hat.".
Aufgrund unserer Kündigung kam es aber nicht zur Aufführung (oder nur teilweise) und somit besteht m. E. kein Provisionsanspruch des Maklers. Anscheinend gibt es aber diverse anderslautende Gerichtsurteile. Jetzt stellt sich die Frage, inwieweit der Anspruch auf die Zahlung einer Maklerprovision rechtens ist, also als nicht ersparte Aufwendung geltend gemacht werden kann.

Mit freundlichem Gruß
09.07.2019 | 11:29

Antwort

von


(275)
Hopfengartenweg 6
90451 Nürnberg
Tel: 091138433062
Web: http://www.frischhut-recht.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich entsteht der Anspruch auf Maklerprovision dann, wenn der Bauvertrag aufgrund der Vermittlung oder des Nachweises durch den Makler zustande gekommen ist.

Eine Vermittlung ist gegeben, wenn der Makler die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners bewusst herbeiführt hat. Unter Nachweis ist hingegen das Herbeiführen der Gelegenheit zum Abschluss des Vertrages gemeint. Der Makler muss also seinen Auftraggeber in die Lage versetzt haben, in konkrete Verhandlungen mit dem potentiellen Vertragspartner eintreten zu können.

Der Provisionsanspruch des Maklers erlischt hingegen wenn der zunächst wirksam zustande gekommene Hauptvertrag nachträglich wieder entfällt. Hier gilt es jedoch zu differenzieren aus welchem Grund die Wirksamkeit des vermittelten Vertrags nachträglich entfällt:

1.
Erweist sich der Vertrag z.B aufgrund eines Formmangels oder aufgrund einer Anfechtung als nichtig so gilt er als von Anfang an unwirksam (sog. ex tun Wirkung). In rechtlicher Hinsicht ist daher schon kein Vertrag zustande gekommen. Ficht der Käufer daher den Bauvertrag z.B. aufgrund verdeckter Mängel täuschungsbedingt an, so entfällt auch der Provisionsanspruch des Maklers. Ein Anspruch auf Erstattung der Maklerprovision als vergebene Aufwendungen scheitert daher.

2.
Anders stellt sich die Rechtslage dar, wenn die Vertragsparteien den Vertrag einvernehmlich auflösen oder eine der Vertragsparteien den Rücktritt vom Vertrag erklärt oder eine Kündigung ausspricht. Hier wird der einst zustande gekommene Vertrag lediglich nachträglich beendet bzw. rückabgewickelt. Dies ändert jedoch, im Gegensatz zur oben dargelegten Konstellation, grundsätzlich nichts am ursprünglichen Zustandekommen des Vertrages. In aller Regel bleibt der Anspruch auf Maklerprovision in diesen Konstellationen daher auch bestehen, so dass ein Anspruch auf Erstattung der Provision hier durchaus denkbar wäre.

Wird übrigens der Bauvertrag gekündigt obwohl auch die Voraussetzungen für eine Anfechtung gegeben wären, so würde der Anspruch auf Maklerprovision trotzdem entfallen.

Vorliegend dürfte daher einiges für das Bestehen des geltend gemachten Anspruchs sprechen. Eine abschließende Beurteilung über die Durchsetzbarkeit der gegen Sie erhobenen Ansprüche setzt freilich eine eingehende Prüfung des gesamten Vorgangs, insbesondere auch der Kündigung sowie eine anwaltliche Vertragsprüfung voraus.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit weiterführende anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine Kanzlei gerade auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden. Soweit Sie rechtschutzversichert sein sollten, kann zudem auch eine kostenfreie Deckungsanfrage für Sie gestellt werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Mikio Frischhut

Nachfrage vom Fragesteller 09.07.2019 | 11:45

Sehr geehrter Herr Frischhut,

danke für die Beantwortung der Frage. Spielt es eigentlich eine Rolle, ob wir von einer Provisionsvereinbarung zwischen dem Makler und der Baufirma wussten? Ergänzend zu meiner Frage muss ich erwähnen, dass wir über den Immobilienservice der Hausbaufirma das Grundstück erworben haben. Der Makler ist ein Angestellter des Immobilienservices. Eine entsprechende Maklercourtage haben wir bezahlt. Uns war aber nicht bekannt, dass es zwischen dem Immobilienservice und der Baufirma ebenfalls eine Provisionsvereinbarung gibt.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.07.2019 | 12:00

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich Ihnen gern wie folgt:

Ihre Kenntnis von einer etwaigen Provisionsvereinbarung zwischen dem Makler und der Baufirma spielt zunächst keine entscheidende Rolle. Eine abweichende Bewertung der hier streitigen Aufwendungsersatzansprüche kann sich hingegen durchaus aus der Tatsache ergeben, dass Sie das Grundstück über den Immobilienservice der Hausbaufirma erworben haben und mithin zwischen Makler und Veräußerer ein Angestelltenverhältnis bestehen dürfte. Auch ergeben sich Zweifel an Aufwendungsersatzansprüchen aus dem Umstand, dass Sie eine Maklercourtage entrichtet haben.

Insgesamt rate ich Ihnen daher an, den gesamten Vorgang einer abschließenden anwaltlichen Prüfung unterziehen zu lassen. Hierfür stünde ich Ihnen selbstverständlich gern zur Verfügung.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Nachfrage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich erneut für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 09.07.2019 | 16:48

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