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Kündigung 5 Jahres Mietvertrag


12.01.2006 19:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Der Mietvertrag meiner Wohnung ist auf 5 Jahre festgesetzt. Weil, der Vermieter mir eine Küche in eben diese Wohnung gestellt hat (Wert ca. 1250€ - Transport und Montage habe ich übernommen!!) Nun möchte ich aber schnellstmöglich aus der Wohnung ausziehen, mein Freund und ich möchten zusammen ziehen und uns daher vergrößern. Er arbeitet im Schichtdienst. Die Wohnung ist somit zu klein, da der Schreibtisch im Schlafzimmer steht und ich ab und an um nicht zu sagen häufig für die Uni lernen muss und wir uns so aus Platzmangel ins Gehege kommen.

Kann der Vermieter hinsichtlich der Küche Forderungen gegen mich geltend machen oder deswegen die Kündigungsfrist verlängern. Der Einbau der Küche stellt für mich eine nachhaltige Verbesserung der Mietsache dar und fällt somit unter Modernisierung. Der Vermieter hätte nach Einbau der Küche die Miete um 11 Prozent der tatsächlichen Modernisierungskosten erhöhen dürfen. Oder irre ich mich??
In der Zusatzvereinbarung steht folgender Passus:

Aufgrund einer Einbauküche, die auf Wunsch der Mieterin eingebaut wird. Erklärt sich die Mieterin ihrerseits bereit auf Ihr gesetzliches Kündigungsrecht für einen Zeitraum von 5 Jahren ausdrücklich und unwiderruflich zu verzichten.
Erstmalige Kündigungsmöglichkeit 30.11.2008.

Ist dieser Passus rechens?? Oder verstößt er gegen geltendes Recht.

Nachdem was ich gelesesn habe... würde ich das so auslegen:
Der Vemieter darf das Kündigungsrecht des Mieters nicht für 5 Jahre ausschließen, weshalb der Passus nichtig ist, auch wenn sie ihn unterschrieben haben.

Aber als nicht Jurist ist das schwer Gesetzetexte bzw. Urteile richtig auszulegen.

Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht für eine Dauer von mehr als 4 Jahren ist nicht zulässig (BGH-Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04), oder?? Oder ist das Problem, dass es ich um eine Individualvereinbarung handelt, so dass das genannte Urteil nicht anwendbar sein dürfte.

Würde es ausreichen mich hier auf § 573c Abs 4 BGB zu berufen?? Und würde es dann für eine Kündigung reichen?? Weil der Kündigungsausschluss nur für mich gilt, aber nicht für den Vermieter.
Oder kann man hier auch die Verhältnismäßtigkeit in Frage stellen! 1250€ zu 5 Jahre Mietvertrag... da stehen 275€ Kaltmiete auf 60 Monate: das ergibt 16500€
also 1250€ zu 16500€ steht meiner Meinung nach in keinem Verhältnis!!
Danke für die Antwort.
Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne will ich Ihre Anfrage beantworten.

Sie haben zwar völlig Recht, wenn Sie auf das Urteil des BGH v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04 verweisen. Dort wurde festgehalten, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss für mehr als vier Jahre unwirksam ist.

Das gilt aber, worauf Sie auch selbst hinweisen, nur für Formularmietverträge.

Bei Individualvereinbarungen ist auch ein längerer Ausschluss des Kündigungsrechtes möglich. Höchstwahrscheinlich handelt es sich bei Ihrem Vertrag, jedenfalls was den Kündigungsausschluss angeht, um eine Individualabrede. In diesem Fall ist sogar ein Ausschluss für fünf Jahre und nur zu Lasten des Mieters, also ein einseitiger Kündigungsausschluss, leider wirksam.
Vergleichen Sie hierzu das Urteil des BGH vom 22.12.2003, VIII ZR 81/03.

Ob Ihr Vertrag insoweit eine Individualabrede enthält, kann ich aus der Ferne nicht endgültig beurteilen. Senden Sie mir den Vertrag – natürlich ohne weiteren Kosten – doch einmal per Fax oder Post zu. Dann kann ich auch eine verbindlichen Auskunft dazu abgeben. Meine Kontaktdaten finden Sie weiter oben oder auf der unten verlinkten Website.

Da aber in dem Vertrag auf die auf Wunsch der Mieterin eingebaute Einbauküche abgestellt wird, ist es leider wohl eher so, dass es sich um eine individuell ausgehandelte Vereinbarung handelt, die dann wirksam wäre.

Eine Berufung auf § 573 c Abs. 4 BGB scheidet auch leider aus, da es sich nicht um eine Verlängerung der Kündigungsfrist handelt, jedenfalls nach der genannten Rechtsprechung.

Auch aus Gründen der Verhältnismäßigkeit ist die Klausel ebenso wenig unwirksam. Auch völlig ohne Begründung wäre – immer vorausgesetzt, es handelt sich um eine Individualvereinbarung – ein Ausschluss wirksam, so die Rechtsprechung. Argument hierfür ist die Berechenbarkeit des Mietzuflusses für den Vermieter und dessen Bedürfnis nach Planbarkeit.

Leider sehe ich deshalb eher schlechte Aussichten, letztlich kann ich Ihr Problem aber nur beurteilen, wenn Sie mir den Vertrag zusenden und ich dann verbindlich in der Lage bin zu überprüfen, ob es sich um einen Individual- oder Formularvertrag handelt.

Zu Ihrer Frage nach der Modernisierung: Das sehen Sie zunächst richtig, der Vermieter kann bei Modernisierungen nach § 559 BGB die Miete um 11 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Von Ihnen getragene Transport- oder Montagekosten aber gehören nicht dazu, § 559a Abs. 1 BGB.
.
Jedoch ist insofern zu beachten, dass bereits bei Einzug feststand, jedenfalls entnehme ich das Ihren Ausführungen, dass die Küche in Kürze eingebaut wird. Aus diesem Grund ist der Preis samt Einbauküche ja schon zur Grundlage der zu zahlenden Miete geworden. Sie haben die Wohnung sozusagen schon modernisiert angemietet. Deshalb ist auch eine Mieterhöhung auf dieser Grundlage ausgeschlossen.

Auch eine Verlängerung der Kündigungsfrist ist ausgeschlossen.

Ich hoffe, Ihnen zunächst mit meinen Ausführungen gedient zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Jens O. Gräber
Rechtsanwalt


www.rechtsanwalt-graeber.de
info@®echtsanwalt-graeber.de
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