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Kündigung, Schönheitsreparaturen und Endrenovierung

| 26.12.2018 14:24 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

nach 8 Jahren steht unsere Kündigung an bei unserem Vermieter . Leider sind wir nach unzähligen Seiten nicht schlauer aus unserem Mietvertrag geworden:

14. Schönheitsreparaturen

1. Der Vermieter ist nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.
2. Der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen bzw. ausführen zu lassen.Die Schönheitsreparaturen müssen jeweils fachgerecht durchgeführt werden.
3. Es gehören zu den Schönheitsreparaturen:
Das Tapezieren und Anstreichen der Wände innerhalb der Wohnung und die sachgemäße Pflege der Fußböden.

4. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört das Abschleifen oder Anstreichen der Fensterrahmen von Innen und Außen, das Abschleifen oder Anstreichen der Treppen und das Abschleifen und Anstreichen der Türen.

Den Mietern wird ausdrücklich untersagt:
-die Fensterrahmen von Innen und Außen abzuschleifen oder anzustreichen
-die Treppen und die Türen abzuschleifen oder anzustreichen

5. Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter ohne besondere Aufforderung durchzuführen, sobald und soweit es objektiv notwendig ist. Dies ist im Allgemeinen der Fall, wenn seit Vertragsbeginn bzw. seit der letzten fachmännischen Renovierung der betreffenden Mieträume folgende Renovierungsfristen verstrichen sind:

In Küche,Bad bzw. Dusche alle 5 Jahre
In Wohn und Schlafräumen , Fluren,Dielen , Toiletten alle 8 Jahre
In allen anderen Nebenräumen alle 10 Jahre
Bei Heizkörpern, Heizrohren, Türen, Fenstern alle 10 Jahre

Dem Mietern bleibt die Einwendung vorbehalten, dass Schönheitsreparaturen trotz Fristablauf noch nicht erforderlich sind.

6. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht durchgeführt werden.Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die Mieträume hinsichtlich der Schönheitsreparaturen in neutralen ,deckenden , hellen Farben und Tapeten zurückzugeben.

7. Endet das Mietverhältnis nachdem die Schönheitsreparaturen erforderlich und fällig sind und hat der Mieter diese bis dahin nicht ausgeführt, so ist er verpflichtet , diese bis zum Vertragsende durchzuführen.

8. Endet das Mietverhältnis bevor die Schönheitsreparaturen erforderlich und fällig sind, so ist der Mieter verpflichtet, einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten an den Vermieter zu zahlen , der dem Abnutzungsgrad der Räume entspricht.Dieser berechnet sich im Allgemeinen wie folgt:
Wenn die Schönheitsreparaturen seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit einer späteren Vornahme länger zurück liegen als:
- bei Küche ,Bad,Dusche
1/2 Jahre mit 10%
1Jahr mit 20%
2 J mit 40%
3J mit 60%
4J mit 80%

-Wohn und Schlafräume , Fluren ,Dielen ,WC
1/2 J mit 6%
1J mit 12%
2J mit 24%
ect.

bei allen anderen Nebenräumen ,Heizkörpern, Heizrohren,Türen ,Fenstern:
1/2J mit 5%
1J mit10%
ect.
9J mit 90%

Maßgebend für die Berechnung ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachbetriebes.Weist der Mieter binnen zwei Wochen diesen Kostenvoranschlags durch den Kostenvoranschlag eines anderen Malerfachbetriebes für die gleiche Arbeit einen geringeren Kostenaufwand nach, so ist dieser maßgebend, es sei denn , dass dieser Handwerker die Ausführungen der Arbeit ablehnt.
Ist der tatsächliche Abnutzungsgrad der Räume geringer oder größer als der prozentual ermittelte , gilt dieser für die Berechnung der Abgeltung.

9.Die Mieter können die Abgeltungszahlung nach Ziff7 dadurch abwenden , indem sie die eigentlich nochnicht erforderlichen Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführen bzw. durchführen lassen.

10. Unberührt bleiben etwa weitergehende Ansprüche des Vermieters wegen Verzugsschadens oder aus anderen rechtlichen Gründen.Dies gilt insbesondere ,soweit sich die Mietsache in einem über die normale Abnutzung hinausgehenden Zustand befindet.



Soweit der Auszug. Es wird uns untersagt Türen und Fenster zu "behandeln", gleichzeitig stehen sie in den Maßnahmen? Zum anderen sollen wir Schönheitsreparaturen durchführen auf unsere Kosten ,welche noch nicht notwendig sind .
Was ist für uns bindend aus dem Vertrag und was ist sind Klauseln die ungültig sind?
Von einer eigentlichen Endrenovierung finde ich nichts im gesamten Vertrag.


Mfg die Ratsuchende

Sehr geehrte Ratsuchende,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Nutzen Sie bei Bedarf bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Ich gehe davon aus, dass die Klauseln nicht individuell ausgehandelt wurden.
Dann handelt es sich um vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Klauselkontrolle unterliegen.

Falls Sie die Wohnung unrevoniert übernommen hätten, wären müssten Sie bereits aus diesm Grund keine Schönheitsreparaturen durchführen (BGH, Urt. v. 18.03.0215 - VIII ZR 185/14 , 1. Leitsatz).

Eine Endrenovierungsklausel unabhängig von der Erforderlichkeit wäre unwirksam.

Wenn die Renovierung von Küche, Bad, Dusche erforderlich wurde/ist, gilt dies auch bei Auszug.

> Wurde die Wohnung renoviert an Sie übergeben, halte ich die vertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für wirksam, da die Formulierung nicht starr ist, sondern turnusmäßige Arbeiten "im Alllgemeinen" in den genannten Abständen (5/8/10 Jahre) zu leisten sind. Zudem wird auf die "Erforderlichkeit" der Arbeiten abgestellt.

Dass das Streichen von Rahmen nicht verlangt wird, ist nicht nachteilig.

> Die formularmäßige Quotenabgeltungsklausel, für den Fall, dass Schönheitsreparaturen noch nicht erforderlich sind, ist aber unwirksam (BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 242/13 ). 8. und 9. sind unwirksam.
Für noch nicht notwendige Schönheitsreparaturen müssen Sie nicht aufkommen.

> Wenn noch keine vollen acht Jahre abgelaufen sind, müssten Sie lediglich Küsche, Bad, Dusche renovieren, wenn Sie nicht beweisen können, dass die Räume noch nicht so abgewohnt sind, wie üblicherweise nach 5 Jahren.

> Führen Sie erforderliche Arbeiten nicht durch, kann der Vermieter nach erfolgloser Fristsetzung diese Arbeiten durchführen und Ihnen "in Rechnung" stellen, abzüglich eines Abzuges "neu für alt".

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.12.2018 | 19:31

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

herzlichen Dank für die schnelle und verständliche Antwort.

Die Klauseln wurden nicht individuell ausgehandelt .Auch haben wir die Wohnung ,nach seinen Angaben ,frisch renoviert übernommen.Der Vormieter hat wohl nur ein halbes Jahr dort gewohnt.

Wenn wir vor 3 Jahren unseren Treppenaufgang neu gestrichen haben und die Kinder ihre Gebrauchsspuren an der Wand wegen einseitigen Handlauf hinterlassen haben , ist dann der Turnus Schönheitsreparatur wieder als erledigt zu betrachten? Zum anderen wurden von mir in diesem Jahr 4 Zimmer neu gestrichen , wobei eine Wand nicht "weiß" ,sondern in Flieder oder Beige gehalten.Wie verhält es sich hier mit der Schönheitsklausel?

Mit freundlichen Grüßen die Ratsuchende

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.12.2018 | 20:19

Sehr geehrter Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Nachfragen.

Bei einer sechsmonatigen Nutzungszeit dürfte es keine oder nur unerhebliche Gebrauchsspuren geben, womit die Wohnung als renoviert übergeben gilt (BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 , Leitsätze 2 und 3).

a)
"Wenn wir vor 3 Jahren unseren Treppenaufgang neu gestrichen haben und die Kinder ihre Gebrauchsspuren an der Wand wegen einseitigen Handlauf hinterlassen haben , ist dann der Turnus Schönheitsreparatur wieder als erledigt zu betrachten?

Ich sehe anhand Ihrer Angaben keine generelle Pflicht zum Streichen des Treppenaufganges.
(Bestünde eine Pflicht, müsste wegen der Gebrauchsspuren gestrichen werden.)

b)
"Zum anderen wurden von mir in diesem Jahr 4 Zimmer neu gestrichen , wobei eine Wand nicht "weiß" , sondern in Flieder oder Beige gehalten. Wie verhält es sich hier mit der Schönheitsklausel?"

Da Sie § 14 Nr. 6 genüge tun und ebenso der Rechtsprechung, "neutrale, deckende, helle Farben", haben Sie hier keine Probleme.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.01.2019 | 17:13

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Stellungnahme vom Anwalt:
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