Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.252
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Künd. nach BGB §573 Abs.1 Nr.1+2 und §573a Abs.1


| 08.07.2005 09:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo!

folgendes Problem:

in meinem Zweifamilienhaus in dem ich eine Wohnung selbt bewohne ist die 2. Wohnung seit dem 1.3.2005 an ein Päarchen mit 1 Baby vermietet.

Leider kam es in der kurzen Zeit immerwieder zu Problemen (die Haustüre steht sehr oft offen obwohl niemand im Haus ist (Diebstahlgefahr), im Carport werden Dinge abgestellt die dort nicht hingehören, das Treppenhaus wird ungenügend gereinigt, die Mietzahlungen erfolgen fast immer zu spät und die Miete+NK für den Monat Juni ist immernoch nicht bezahlt). Auch ein umfangreiches Gespräch mit den Vermietern der Wohnung die Sie vorher bewohnt haben, hat uns in dem Vorhaben zur Kündigung bestärkt. Dort haben wir nichts Gutes über unsere Mieter erfahren.

Wir haben nun versucht die Mieter davon zu überzeugen, dass es besser wäre wenn Sie einen Mietaufhebungsvertrag unterschreiben würden und die Wohnung schnellstens verlassen. Leider sind Sie dazu nicht bereit. Sie wollen nun Ihrerseits für Mängel die Sie plötzlich sehen, die Miete kürzen.

Nun meine Frage:

Ist es möglich die Wohung nach BGB §573 Abs. 1 Nr.2 zu kündigen (3 Monate d.h. bis 31.10.2005) weil wir wirklich vorhaben eine Familie zu gründen (Eigenbedarf)und den Platz dringend benötigen, da wir keinen Keller haben und uns mindestes 2 bis 3 Räume fehlen. Zusätzlich wollten wir als Begründung BGB §573 Abs. 1 Nr.1 wegen o.g. Problemen angeben. Außerdem wollten wir in der gleichen Kündigung unbedingt noch auf BGB §573a Abs.1 mit der erleichterten Kündigung im Zweifamilienhaus ohne Angabe von Gründen verweisen, damit bei einem evtl. Einspruch auf die Kündigungsgründe aus §573 Abs.1 Nr.1+2 zumindest die Kündigung mit 6 Monaten Kündigungsfrist (=31.01.2006) wirksam werden kann.

Unser Ziel ist den Mieter auf jeden Fall herauszubekommen; am Besten natürlich in 3 Monaten, aber wir wollen auf keinen Fall nur eine auf BGB §573 Abs.1 Nr.1+2 begründete Kündigung aussprechen und dann bei einem evtl. Einspruch Zeit verlieren und dann erst wegen §573a Abs.1 kündigen.

Schon jetzt vielen Dank für die Hilfe!
Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst zur Kündigung nach § 573 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Nr. 2: Zwar muss der Eigenbedarf des Vermieters nicht gegenwärtig sein; wenn er vorauszusehen ist, kann er auch nach der Kündigung eintreten. Hierfür müssen aber bereits zum Zeitpunkt der Kündigung Tatsachen vorliegen. Ist das nicht der Fall, so handelt es sich um eine unzulässige sog. Vorratskündigung. Deren Unzulässigkeit hat das Bundesverfassungsgericht schon 1990 statuiert.

Das Landgericht München I hat dies 1992 dahingehen konkretisiert, dass eine unzulässige Vorratskündigung auch vorliegt, wenn der Vermieter noch gar nicht absehen kann, wann er die Wohnung konkret benötigt.

Das heißt in Ihrem Fall, dass es nicht ausreicht, dass Sie im Moment "nur vorhaben", eine Familie zu gründen. Denn das könnte ja auch erst in 1, 2 oder 5 Jahren sein, so dass es widersinnig wäre, wenn die Miter in drei Monaten ausziehen müssten, obwohl die Wohnung erst in fernerer Zukunft benötigt wird. Erforderlich wäre also, dass Ihre Familienplanung Zuwachs in nächster Zukunft vorsieht oder Sie bereits "ein Kind in Arbeit" haben.

Insofern kann ich Ihnen keine großen Hoffnungen machen, dass Sie jetzt schon mit einer Eigenbedarfskündigung erfolgreich wären.

Sie werden sich wohl auf die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 a zurückziehen müssen. Aber:

Sie können natürlich eine Kündigung erklären, die sich primär auf § 573 stützt (versuchen können Sie es ja) und hilfsweise im selben Kündigungsschreiben zugleich die Kündigung nach § 573a aussprechen. Denn diese Kombination der beiden Kündigungsgründe ist zulässig (wie z.B. das Bayrische Oberste Landesgericht entschieden hat).

Vielleicht sollten Sie weiter in Erwägung ziehen, die Kündigung nach § 573 nicht nur auf Abs. 2 Nr. 2, sondern auch auf Nr. 1 zu stützen. Denn Ihrer Beschreibung nach kann hier ja möglicherweise von erheblichen Verletzungen seiner vertraglichen Pflichten ausgegangen werden. Sie können übrigens auch mehrfach kündigen. Es ist zulässig, zunächst aus einem der Gründe des § 573 zu kündigen und im Falle der Unwirksamkeit sofort eine neue Kündigung mit einem anderen Grund nachzuschieben.

Falls beides nichts nutzt, gibt es natürlich eine Reihe von Möglichkeiten, systematisch eine sog. "Entmietung" der Wohnung herbeizuführen. Aus Gründen der anwaltlichen Sorgfalts- und Fürsorgepflichten kann und will ich Ihnen hierzu aber weder Ratschläge erteilen, noch kann ich Ihnen hierzu raten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas J. Lauer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.07.2005 | 10:42

Vielen dank für Ihre umfangreiche und passende Antwort.

sie schreiben dass "Eigenbedarf" als Vorratskündigung vermutlich nicht möglich ist; da unser Nachwuchs seit längerer Zeit in "arbeit" ist und meine Freundin auch bereits seit mehreren Monaten wg. den bisherigen "erfolglosen" Versuchen wg. ärztl. Hilfe zum Frauenarzt geht, müßte doch der Eigenbedarf mehr wie begründet sein.

Außerdem würde mich interessieren wie ich (evtl durch Sie) eine wasserdichte Kündigung hinbekomme.

Nochmals vielen Dank,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.07.2005 | 11:32

Sehr geehrter Ratsuchender,

unter diesen Voraussetzungen, die Ihrer ursprünglichen Anfrage leider noch nicht zu entnehmen waren, muss ich Ihre Hoffnung auf eine Eigenbedarfskündigung leider endgültig zunichte machen.

Denn in diesem Fall liegt sog. vorhersehbarer Eigenbedarf vor, da die Gründe für den zukünftigen Eigenbedarf schon beim Vertragsschluss vorgelegen haben, zumindest aber absehber waren (Sie haben ja erst zum 01.03.2005 vermietet). In diesem Fall hätten Sie die Mieter hierüber nachweisbar aufklären müssen. Aus diesem Grunde wäre eine Eigenbedarfskündigung treuwidrig und unwirksam. Um es auf den Punkt zu bringen: Sie können nicht vor Ablauf von 5 Jahren (!) ab dem 01.03.2005 wegen des vorliegenden Eigenbedarfs kündigen. Aus diesem Grnde kann ich Ihnen nicht empfehlen, den Versuch einer Eigenbedarfkündigung zu unternehmen, da Ihnen im Falle eines Rechtsstreits über die Wirksamkeit der Kündigung diese gleichsam vom Gericht um die Ohren gehauen würde.

Ihnen wird also de facto nur die Kündigung nach § 573 a bleiben.

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"gute und präzise Antwort; die Plattform ist sehr zu empfehlen! "