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Kühlschrank defekt // Befristeter Mietvertrag

17.03.2011 10:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren

In der von uns gemieteten Wohnung ist der Kühlschrank defekt. Voraussichtliche Reparaturkosten sind 500 EUR = wirtschaftlicher Totalschaden gem. Fachhändler.

Auszüge aus dem Mietvertrag:

===
§1 MIETSACHE
1) Der Vermieter vermietet dem Mieter eine Maisonette-Wohnung (Teilwohnhaus) im EG und DG mit folgenden Zimmern:

Erdgeschoss: 1 Wohnzimmer mit offenem Kamin/Kaminofen und Essbereich, 1 Küche, 1 Gäste-WC, 1 Abstell-raum,einen Balkon mit Terrasse
....

§2 MIETZEIT UND KÜNDIGUNG/BEFRISTUNG
1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2009 und ist befristet auf die Dauer von 3 Jahren abgeschlossen, da die Räumlichkeiten für die eigenen Familienangehörigen (Sohn X) benötigt werden. Das Miet¬verhältnis läuft spätestens am 31.03.2012 ab. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist ggf. möglich, wenn zu diesem Zeitpunkt die Räumlichkeiten nicht für den vorgesehenen Verwendungszweck benötigt werden.

....

§15 ZUSTAND DER MIETRÄUME
...
7) Folgende Einrichtungen sind Eigentum des Vermieters: Kücheneinrichtung entsprechend Inventarliste lt. Anlage, WC-Deckel, WC-Papier¬roller, ...

....

§16 INSTANDHALTUNG UND INSTANDSETZUNG DER MIETRÄUME UND ALLGEMEINEN EINRICHTUNGEN
...
8) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden zu erstatten. Bagatellschäden sind kleine Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Rollläden und Jalouisien. Die Kosten der Beseitigung dur-fen im Einzelfall den Betrag von 75,00 € und jährlich 8% der Jahresmiete nicht übersteigen.
...

....

Weitere Vereinbarungen:
..
3)Küchenbenutzung inklusive. Küche muss in einwandfreiem Zustand zurückgegeben werden.

===

Lt. Vermieter müssten wir den Kühlschrank entweder auf unsere Kosten reparieren lassen oder für einen gleichwertigen Ersatz sorgen.
Wir stehen jedoch auf dem Standpunkt, dass die Küche Bestandteil des Mietvertrages ist.

Beste Grüße
OR

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, Ihnen "die Mietsache" in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dies ist die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. Treten Mängel während der Mietzeit auf, muss der Vermieter diese beseitigen. Hiervon kann nur in wenigen anerkannten Ausnahmesituationen vertraglich abgewichen werden. Dies sind in der Regel die Schönheitsreparaturen- und Kleinreparaturenklauseln.

Aufgrund der Kleinreparaturenklausel in § 13 des von Ihnen angegebenen Mietvertragsauszuges kann Ihr Vermieter die Kostenübernahme nicht verlangen, da der Reparaturkostenbetrag über die für den Einzelfall vereinbarte Summe von 75,- EUR hinausgeht. Danach wäre der gesamte Betrag vom Vermieter zu tragen.

Entscheidend ist also, ob Ihr Vermieter sich mit der unter 3) genannten Klausel des Vertrages wirksam von der Instandsetzungspflicht freizeichnen kann oder nicht. Er kann es dann nicht, wenn die Küche mitvermietet ist, also Teil der "Mietsache" wäre. Es kommt also, wie Sie bereits angedeutet haben, darauf an, ob die Küche mitvermietet ist (also in die Berechnung des Mietzinses mit einkalkuliert wurde) oder Ihnen unentgeltlich zur Nutzung zur Verfügung gestellt wurde. Im erstgenannten Fall müssten Sie nur bei schuldhafter Beschädigung für die Reparatur aufkommen. Im letztgenannten Fall wäre die Einrichtung nicht Teil der Mietsache, und es besteht möglicherweise keine Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Der Vertrag muss also entsprechend ausgelegt werden. Auch wenn die Küche nicht eindeutig als Bestandteil der Mietsache genannt wird, spricht für eine Mitvermietung:

- Die Einbeziehung von Kocheinrichtungen in die Kleinreparaturklausel (insbesondere unter Beachtung der Überschrift „allgemeine Einrichtungen") und

- die Tatsache, dass die Küche als Eigentum des Vermieters genannt wird und dass in der Regel sämtliches Eigentum des Vermieters nebst Einbauten vom Mietvertrag umfasst ist.

Die entgegenstehende Klausel verweist ja auch nicht explizit auf eine UNENTGELTLICHE Nutzung der Küche. "Inklusive" kann auch als "von der Miete umfasst" ausgelegt werden. Handelt es sich um einen vom Vermieter einseitig vorformulierten Mietvertrag, würden widersprüchliche Klauseln eh zu Lasten des Vermieters ausgelegt werden.

Aber selbst bei Annahme einer unentgeltlichen Überlassung, also einem Leihvertrag über die Küche, habe ich meine Zweifel, ob die Reparaturkosten wirksam auf Sie abgewälzt werden können. Zwar regelt § 601 Abs.1 BGB, dass der Entleiher die gewöhnlichen Kosten der Erhaltung zu tragen hat. Dies umfasst aber nicht Schadensbeseitigungskosten. Diese sind nur dann vom Entleiher zu tragen, wenn sie durch vertragswidrigen Gebrauch verursacht wurden.

Ich sehe daher nach Ihrer Schilderung keinen Anspruch des Vermieters darauf, dass Sie den Kühlschrank auf Ihre Kosten reparieren lassen müssen.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

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