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Küchenablöse im Mietvertrag festgelegt wird jetzt nicht mehr anerkannt

07.06.2014 21:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe im Mietvertrag in Anlage folgende Vereinbarung von Mieter unterschreiben lassens.
Anlage 4 zum Mietvertrag

Die Küche wird für 500 € an den Mieter verkauft und geht in sein Eigentum über.
Der Betrag wird mit der ersten Miete auf das Konto des Vermieters überwiesen.
Ich bestätige Ihnen, dass alle Geräte voll funktionsfähig sind (außer der Mikrowellenfunktion beim Herd, was beim einen Herd auch nicht üblich ist, und sonstige Funktionen nicht beeinträchtigt).

Vorausgesetzt die Küche ist soweit in Ordnung würde ich Ihnen nach:
Nach einem Jahr Nutzung – wieder 350 € zurück bezahlen
Nach zwei Jahren Nutzung – 200 € zurück bezahlen
drei Jahren Nutzung – 50 € zurück bezahlen
Diese Beträge könnten wir auch monatsgenau berechnen: 150 € pro Jahr Nutzungsdauer ist 12,50 € pro Monat x Anzahl genutzter Monate.
Nach vier Jahren Nutzung – bleibt die Küche einfach drin, da sie dann vermutlich ersetzt werden muss.
Schuhschrank
Badezimmerschrank
Duschglaswand
Deckenleuchte im Flur und Bad

gehören zu Wohnung und werden nicht abgelöst.

Unterschrift Unterschrift
Mieter Vermieter

Das war Februar 2011. Jetzt zieht der Mieter aus und hat mir folgende Email zukommen lassen:

..........
Bezüglich der Küche - wir haben im Mietvertrag nachgeschaut und uns gegen die Ablösung

der Küche für 50,- € entschieden.


Die Küche ist noch in einem guten Zustand und alle Geräte funktionieren einwandfrei.

Wir werden sie im Internet zusammen mit der Küchenvitrine, Abfallschrank, Küchenteppich,

Vorhänge, 2x Hängeregale und der Deckenleuchte (alle unseren Neuanschaffungen für die Küche)

für 500,- € anbieten.

Alle Möbelstücke in unserer Wohnung, die wir nicht mitnehmen möchten, werden wir ebenfalls

im Internet anbieten. Sollte Ihnen etwas gefallen, haben Sie natürlich den Vorrang.

Wie beurteilen Sie die Angelegenheit? Der Preis der Küche war so gestalltet, weil ich sie zurück haben wollte. Ich habe vor der Küchenübernahme 300 Euro für neue Arbeitsplatte und Sockel ausgegeben. Ich wollte nur in der Mietzeit nicht für die Funktionalität der Geräte haften. Für mich galt der Vertrag als unterzeichnet und auch wenn der Mieter es als Angebot sieht hat er dieses durch die Unterschrift angenommen. Wie soll ich verfahren? Habe ich was falsch gemacht? Besten Dank für die Antwort, ich grüße freundlich FM

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ich gehe davon aus, dass Sie die vermietete Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet haben.

Nach Ihrer Schilderung haben Sie diese Einbauküche mit Abschluss des Mietvertrages an den Mieter verkauft und übereignet.

2.
Sie gehen wohl davon aus, dass Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses ein Recht auf Rückkauf der Einbauküche zu den aufgeführten gestaffelten Preisen haben.

Die Vereinbarung eines Rückkaufrechts ist rechtlich denkbar. Eine dahngehende Vereinbarung ergibt sich aus dem geschilderten Vertragstext möglicherweise nicht eindeutig.

Die Formulierung: "würde ich Ihnen ... zurückzahlen" könnte so ausgelegt werden, daaa der Mieter freie Hand haben soll, ob er bei Beendigung des Mietverhältnisses die Einbauküche zu den angegebenen Preisen an Sie zurückverkauft oder nicht.

Der Mieter meint jedenfalls, daas der die Einbauküche frei verkaufen kann.

Ich rate Ihnen, den Mietvertrag einem Rechtsanwalt weiter prüfen zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

Nachfrage vom Fragesteller 07.06.2014 | 23:25

Sehr geehrter Herr RA Moosmann,
besten Dank für die Antwort. Die Sachlage haben Sie richtig weitergegeben. Das "würde" hat sich auf den Zustand der Küche bezogen, wenn sie in Ordnung ist würde ich....
Der Text der zu bewerten ist habe ich eingefügt, wie würden Sie diesen bewerten? Wessen Recht hat hier Vorrang?
Besten Dank MfG FM

Nachfrage vom Fragesteller 07.06.2014 | 23:25

Sehr geehrter Herr RA Moosmann,
besten Dank für die Antwort. Die Sachlage haben Sie richtig weitergegeben. Das "würde" hat sich auf den Zustand der Küche bezogen, wenn sie in Ordnung ist würde ich....
Der Text der zu bewerten ist habe ich eingefügt, wie würden Sie diesen bewerten? Wessen Recht hat hier Vorrang?
Besten Dank MfG FM

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.06.2014 | 08:23

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.
Es ist wohl ungewöhnlich, dass ein Wohnungsvermieter mit Abschluss des Mietvertrages die Einbauküche an den Mieter verkauft.

Auch als Verkäuferin haben Sie nach § 434 BGB für etwaige Sachmängel einzustehen.

2.
Möglicherweise können die Vereinbarungen dahin ausgelegt werden, dass man sich im Mietvertrag bereits auf einen Rückkauf/Rückverkauf zu gestaffelten Preisen geeinigt hat.

Aus der Formulierung, dass nach 4 Jahren die Küche „einfach drin" bleiben soll, ergibt sich, dass die Küche bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder in das Eigentum des Vermieters übergehen soll.

Bitte haben Sie Verständnis, dass dies im Rahmen einer Online-ERSTBERATUNG für 35,-- € und ohne Einsicht in den Mietvertrag abschließend nicht beurteilt werden kann.

3.
Es könnte auch geprüft werden, ob ein Wiederkaufsrecht nach § 456 BGB vereinbart worden ist.

Hat danach der Verkäufer im Kaufvertrag das Recht des Wiederkaufs vorbehalten, so kommt der Wiederverkauf mit der Erklärung des Verkäufers gegenüber dem Verkäufer zustande, dass er das Wiederkaufsrecht ausübt.

Das Wort Wiederkaufsrecht muss nicht verwendet werden.

4.
Schließlich könnte noch geprüft werden, ob überhaupt ein Kaufvertrag gewollt war oder vielmehr ein Mietvertrag.

Der Mieter sollte für die Dauer der Nutzung der Küche zahlen, was dem Wesen eines Mietvertrages (§ 535 BGB) entspricht.

5.
Ich rate Ihnen nochmals, sich von einem Rechtsanwalt konkret beraten und vertreten zu lassen. Da der Mieter die Küche verkaufen will, dürfte die Angelegenheit eilig sein.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

Ergänzung vom Anwalt 15.06.2014 | 08:35

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich möchte meine Antwort wie folgt ergänzen:

Möglicherweise könnten die bei Abschluss des Mietvertrages hinsichtlich der Einbauküche getroffenen Vereinbarungen dahin ausgelegt werden, dass damals bereits ein durch die Beendigung des Mietverhältnisses AUFSCHIEBEND BEDINGTER Rückkaufvertrag abgeschlossen wurde.

Nach § 158 Abs 1 BGB kann ein Rechtsgeschäft unter einer aufschiebenden Bedingung vorgenommen werden. Das Rechtsgeschäft wird dann mit dem Eintritt der Bedingung wirksam.

Ein solch aufschiebend bedingter Rückkaufvertrag würde m.E. am besten Ihrer Interessenlage bei Abschluss des Mietvertrages entsprechen.

Nach der Rechtsprechung ist die Einräumung eines Ankaufsrechts in verschiedenen Rechtsformen möglich, nämlich durch Kaufangebot, durch Kaufvorvertrag oder durch AUFSCHIEBEND BEDINGTEN KAUFVERTRAG (BGH NJW 1967,1605;OLG München NJOZ 2008,1079).

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

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