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Kredit für gemeinsames Haus alleine übernommen, EX steht noch im Grundbuch


23.11.2009 10:35 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel



Sehr geehrte Damen und Herren,

nach Trennung von meiner Ehefrau war unstrittig, dass ich die gemeinsame Immobilie übernehme, in der ich auch wohne. Im September 09 lief der Kreditvertrag bei der Bank aus, ich erhielt mit meiner Lebensgefährtin bei einer anderen Bank ein Darlehen für das Haus. Meine getrennt lebende Ehefrau sollte aus dem Kreditvertrag entlassen werden und im Gegenzug aus dem Grundbuch ausgetragen werden. Kurz vor Toresschluss eskalierte die Situation, meine Ex verweigerte, aus dem Grundbuch auszutreten bzw. koppelte dies an völlig absurde Forderungen. Da uns die Bank, bei der das Darlehen auslief, ziemlichen Druck machte, habe ich mit meiner Lebensgefährtin den Kredit abgelöst, in der Hoffnung, noch eine Lösung mit meiner Ex zu finden. Davon gehe ich nun nicht mehr aus.
Nun meine Frage: Wie ist es möglich, meine Ex zur Austragung aus dem Grundbuch zu bewegen? Schließlich habe ich / wir auch ihren Kreditanteil übernommen und haften für alle Verbindlichkeiten.

Die Scheidung habe ich eingereicht, mein Anwalt (Familienrecht) sagte jedoch, zu dem Thema mit dem Haus müsse ich einen Fachmann befragen, das scheint nicht unter das Familienrecht zu fallen.

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Die Übernahme der Verbindlichkeiten selbst verschafft Ihnen leider keinen Anspruch gegen Ihre Ex-Frau auf Übertragung ihres hälftigen Grundstücksanteils auf Sie.

Die Verpflichtung zur Übertragung kann sich vielmehr nur aus einem Schuldübernahmevertrag ergeben. Da ein solcher nicht schriftlich fixiert worden ist und Ihre Ex-Frau sich weigert zu übertragen kommt hier nur in Betracht den formfrei geschlossenen Vertrag über die Übernahme der Schuld durch Sie unter gleichzeitiger Übertragung des hälftigen Grundstücksanteils durch Ihre Ex-Frau als Grundlage für eine Klage auf Erfüllung des Schuldübernahmevertrages zu nehmen. Da nach der Trennung Einigkeit darüber herrschte, dass der Grundbesitz von Ihnen übernommen würde und im Gegenzug auch die Belastungen ist insoweit eine Vereinbarung zustande gekommen. Diese Vereinbarung müssen Sie aber im Rahmen eines Rechtsstreits beweisen. Hierzu kommen mangels schriftlicher Unterlagen nur Zeugenbeweise, etwa durch Bankmitarbeiter die an eventuellen Gesprächen teilgenommen haben, in Betracht.

Letztlich besteht aber immer das Risiko, dass Sie die Vereinbarung nicht beweisen können, bzw. das Gericht zu dem Ergebnis kommt, dass die Übernahme nicht nur gegen Übertragung des Anteils erfolgen sollte, sondern weitere Leistungen Ihrerseits vereinbart worden sein. Insbesondere wenn das Haus nicht voll belastet ist, spricht vieles für eine Ausgleichszahlung, da ja der nicht belastete Anteil des Hauses einen Vermögenswert darstellt, der bei hälftigem Miteigentumsanteil grundsätzlich auch hälftig den Eigentümern zusteht.

Sie sollten Ihrer Ex-Frau angesichts dieser schwierigen Beweissituation eine wirtschaftliche Lösung vorschlagen. Wenn Sie alle Schulden übernommen haben und im Gegenzug das Haus in Alleineigentum haben möchten, so sollten sie nicht vernachlässigen, dass nach Abzug der Belastungen vom Verkehrswert des Hauses ein Vermögenswert verbleibt, den Sie dann auch übernehmen würden. Daher müssen Sie berücksichtigen, dass der Ex-Frau grundsätzlich die Hälfte dieses Vermögenswertes zusteht und insoweit eine Ausgleichszahlung erforderlich ist. Wenn dies so ist, dann sollten Sie Ihrer Ex-Frau auch ein entsprechendes Zahlungsangebot machen.

Falls dieser Lösungsweg nicht funktioniert verbleibt Ihnen letztlich nur noch die Beantragung der Teilungsversteigerung. Das Haus würde dann versteigert und der Erlös nach Abzug der Belastungen an die Eigentümer verteilt. In diesem Verfahren könnten Sie natürlich auch bieten, letztlich besteht aber auch die Gefahr dass Dritte das Objekt ersteigern. Wenn Sie diesen Weg vermeiden wollen, sollten Sie unbedingt eine Lösung mit Ihrer Ex-Frau herbeiführen. Auch wenn Sie davon ausgehen, dass dies nicht möglich sein wird: Ihre Ex-Frau kann nur aufgrund eines Vertrages verpflichtet sein Eigentum zu übertragen (siehe oben). Im Übrigen bliebe nur der Weg einer Versteigerung um die Gemeinschaft an dem Haus aufzulösen.

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