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Kostenverteilungsschlüssel: Berücksichtugung der Terrasse?

08.05.2008 14:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Darf die Fläche einer Terrasse mit einem Vorgarten, für die grundbuchlich ein Sondernutzungsrecht besteht, zu einem Viertel( wie eine Sondereigentumsterrasse) der Wohnfläche hinzugerechnet werden, um den Kostenverteilersclüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft zu berechnen.

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Bei der Berechnung der Wohnfläche ist es üblich, dass lediglich direkt zur Wohnung gehörende Terrassen zur Wohnfläche gerechnet werden. Hier ist wiederum üblich, dass die Terrassenfläche zur Hälfte der Wohnfläche zugerechnet wird. Grundsätzlich steht es Vertragsparteien aber frei, zu bestimmen, ob und in welchem Ausmaß Terrassen zur Wohnungsfläche gehören.
Umgekehrt kann zwar das Sondernutzungsrecht den Wert der Eigentumswohnung erhöhen, jedoch wird die Fläche, an der das Sondernutzungsrecht besteht, nur aufgrund der Eigenschaft, dass eine Sondernutzungsrecht besteht nicht der Wohnfläche hinzugerechnet werden.

Allerdings kann im Kostenverteilungsschlüssel auch eine Aufteilung vorgenommen werden, die von der Wohnfläche unabhängig ist. Somit kann also auch ein Kostenverteilungsschlüssel herangezogen werden, der die Kosten nach der eigentlichen Wohnfläche und einem Viertel der Fläche der Terrasse aufteilt in der Teilungserklärung oder sonst durch die Eigentümergemeinschaft vereinbart wurde.

Wiederum ist aber zu beachten, dass nach der Rechtsprechung ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels besteht, wenn wegen außergewöhnlicher Umstände ein Festhalten an dem geltenden Verteilungsschlüssel grob unbillig wäre und deshalb gegen Treu und Glauben verstoßen würde

Zusammenfassend ist zu sagen, dass wenn im Kostenverteilungsschlüssel ausdrücklich die Kosten nach der Wohnfläche verteilt werden, die Terrasse keine Berücksichtigung bei der Wohnfläche der Wohnungen findet, die kein Nutzungsrecht an der Terrasse haben.
Hingegen ist eine Kostenverteilung unter Berücksichtigung eines Viertels der Terrasse durchaus möglich, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde.


Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 11.05.2008 | 17:34

Vielen Dank für die Info bzgl.des o.g.Betreffs.
Meine Nachfrage ist:
Wo steht dies geschrieben, dass Flächen für die ein Sondernutzungsrecht besteht,nicht der Wohnfläche hinzugerechnet
werden? Wo kann ich dies schwarz auf weiss nachlesen.

Vielen Dank und freundliche Grüsse

Horst Eller

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.05.2008 | 09:49

Sehr geehrter Fragesteller,

hierzu gibt es leider keine gesetzliche Norm.
Der Schluss, dass Flächen an denen ein Sondernutzungsrecht besteht nicht automatisch zur Wohnfläche zählen, ergibt sich aus einer Vielzahl von Rechtsnormen und Entscheidungen. So ergibt die systematische Auslegung beispielsweise der Wohnflächenverordnung, dass die Fläche, die zur Wohnfläche gerechnet werden soll, einen räumlichen Bezug zur Wohnung aufweisen muss. Dies führt eben zu dem Schluss, dass allein aus der Tatsache, dass ein Sondernutzungsrecht besteht, die Wohnfläche nicht vergrößert wird.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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