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Kostenverteilung bei Instandsetzung


03.09.2007 18:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sachverhalt:
Ich bin Verwalter einer Eigentumswohnanlage die aus 2 Häusern zu je 4 Wohneinheiten besteht.
Dezember 2006 kam es in einem der beiden Häuser zu Heizungsproblemen. Die Diagnose einer Fachfirma besagt, daß eine Verschlammung des Heizungssystemes durch die in den Wohnungen verlegten Kunststoffrohre vorliege, die nur durch Spülen des gesamten Heizungssystemes mit Spezialmitteln behoben werden könne.
Nach Rücksprache mit meinen Verwaltungsbeiräten erteilte ich den Auftrag hierzu.
In der Eigentümerversammlung trat die Frage nach der Kostenverteilung auf:
Einigkeit bestand darin, daß die Kosten unter den Miteigentümern des betroffenen Hauses verteilt werden, da die verursachenden Rohre in den Wohnungen selbst liegen, und damit zum Sondereigentum gehören.
Als Verteilungsschlüssel nahm ich unvorsichtigerweise ohne Abstimmung an, die Kosten einfach durch 4 geteilt auf die Miteigentümer umlegen zu können.

Dagegen regt sich nun Widerstand und jeder macht andere Vorschläge:
- 50% aus Rücklagen (die von beiden Häuser stammen), der Rest gemäß Heizkostenverteilungsschlüssel
(70/30)
- Miteigentumsanteil
- Anzahl Heizkörper in den Wohnungen

Eine Besonderheit gibt es noch bei einer Wohnung, die genau zu dem Zeitpunkt verkauft wurde, zu dem die Instandsetzung durchgeführt wurde: der Vor-Eigentümer bestreitet die Notwendigkeit der ganzen Aktion und sagt, er hätte das Problem für seine eigene Wohnung mit geringeren Kosten lösen können. Er wäre ja nicht gefragt worden,...

Gibt es hier eine Regelung?
Können wir in einer erneuten Eigentümerversammlung den Verteilerschlüssel mehrheitlich beschließen?
Was ist mit dem Voreigentümer?
03.09.2007 | 20:32

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Die Wohnungseigentümer können mit einfacher Mehrheit entscheiden, wie die Kosten zu tragen sind. Wenn man die Kosten zum Teil aus den Rücklagen deckt, sollten Sie darauf achten, dass für künftige Maßnahmen an dem Haus, das momentan nicht betroffen ist, ebenfalls ein Teil der Kosten aus den Rücklagen getragen wird, da sonst ein Ungleichgewicht entsteht.
2.Gemäß § 16 Abs. 2 WEG hat jeder Eigentümer die Kosten für die Lasten des Gemeinschaftseigentums nach seinem Anteil zu tragen. Nur in Ausnahmefällen kann nach § 242 BGB eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssel verlangt werden, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG oder einer anderen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bestimmten Kostenverteilung als grob unbillig und als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Miteigentumsanteile nicht sachgerecht festgelegt worden sind und die Miteigentumsanteile den Kostenverteilungsschlüssel bilden, Beschluss des BayObLG vom 15.02.1995 - 2Z BR 1/95 - DWE 1995, 106 = NJW-RR 1996. In Ihrem Fall käme also eine Aufteilung der Kosten unter den betroffenen Bewohnern nach der Teilungserklärung in Betracht. Sollte sich daraus eine Unbilligkeit ergeben, kann ein anderer Schlüssel vereinbart werden. ur Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses, der die Kosten für die Instandsetzung von Fenstern im Bereich der Wohnungen abweichend vom vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel "auch zukünftig" dem einzelnen Wohnungseigentümer auferlegt, OLG München, 34. Zivilsenat, Beschluss vom 23.8.2006 - 34 Wx 090/06.
3.Der Voreigentümer hat doch – mit Verlaub – an dieser Entscheidung nicht mehr mit zu entscheiden. Wenn er doch noch die Kosten mitgetragen hat, könnte er nun gerichtlich erstreiten, dass die Maßnahme überteuert oder nicht notwendig war. Da der Verwaltungsbeirat die Maßnahme abgenickt hat, müsste er jedoch die Entlastung des Verwaltungsbeirats abgelehnt haben, was dann im Versammlungsprotokoll stehen müsste. Wenn er das nicht getan hat, ist eine Beschwerde zum jetzigen Zeitpunkt wohl verspätet.



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.
Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin
Diep, Rösch & Collegen
Fürstenstraße 3
80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

info@anwaeltin-heussen.de
Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 05.09.2007 | 16:40

Vielen Dank für die Antwort!
Eine Nachfrage bezüglich des Voreigentümers:
Er hat natürlich an der Eigentümerversammlung, in der über die Kosten grundsätzlich verhandelt wurde, nicht teilgenommen. Außerdem wurden vorab die Kosten für den Handwerker aus den Rücklagen bezahlt und es geht nun darum, das Geld von den betroffenen Miteigentümern (also wohl auch von dem Voreigentümer, da er eine intakte Wohnung übergeben sollte) zurück in die Rücklagen zu holen.
Muß er, genau wie alle anderen Miteigentümer, die Entscheidung (an der er ja nichtmehr mitwirken kann) akzeptieren? Was wenn nicht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.01.2008 | 14:49

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass es sich bei diesen Fragen um weitergehende Beratung handelt, die von Ihrem Einsatz nicht abgedeckt sind.

Mit freundlichen Grüßen
Nina Heussen
Rechtsanwältin

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