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Kostenumlage für Installationsarbeiten an neuen Geschäftsräumen. Wer muss Zahlen?

| 04.04.2011 10:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Dr. Elke Scheibeler


Mieter A braucht für sein neues Geschäft, um es betreiben zu können mehrere Steckdosen, da die vorhanden Steckdosen für den Geschäftszweck nicht ausreichen. Es wird, von Mieter A bei der Erstbesichtigung der möglichen neuen Geschäftsräume darauf hingewiesen und der Vermieter X sagt die Installation der benötigten Steckdosen und das abmontieren einer nicht benötigten und teilweisen defekten Steckdosenleiste in halber Raumhöhe zu.

Für die Räumlichkeiten nimmt Vermieter X eine Provision von 1000,00 EUR.

Mieter A geht davon aus, dass die notwendigen Installationsarbeiten vom Vermieter X kostenlos ausgeführt werden, da der Vermieter X zu keiner Zeit Angaben bezüglich Kosten macht.

Nachdem Mieter A den Mietvertrag unterschrieben hat, werden die Steckdosen-Installationsarbeiten von einer externen Firma ausgeführt, welche Vermieter X beauftragt hat, ohne den Mieter A davon in Kenntnis zu setzen. Mieter A geht derzeit noch davon aus, dass die Installationsarbeiten vom Vermieter X direkt ausgeführt werden, da dieser auf Nachfrage bestätigt hatte, dass er selbst Elektriker sei.

Es wird zu diesem Zeitpunkt in keiner Weise vom Vermieter X dem Mieter A kundgetan, dass der Mieter A die Kosten für die Umbauarbeiten zu tragen hat.

Anschließend erhält Mieter A vom Vermieter X eine saftige Rechnung von 900 EUR für die Installation der Steckdosen (Arbeitszeit und Materialkosten).

Mieter A ist nun verunsichert, da er 1000,00 EUR Provision für das angemietete Objekt an den Vermieter X bezahlt hat, und der Meinung ist, dass damit die benötigen Arbeiten beglichen werden zumal die Anforderungen mehrfach vor Mietvertragsabschluss, sowie bei Mietraumübergabe dem Vermieter X mittgeteilt wurden.

Vermieter X erklärt auf Nachfrage von Mieter A , dass die Provisionszahlungen nichts mit Umbauten- und Installationsarbeiten und Wünschen zu tun haben und die Gewerberäume in dem Zustand vermietet werden, wie Sie vor Mietbeginn waren.

Generell sind Umbauarbeiten, so erklärt Vermieter X vom Mieter zu tragen.

Gibt es eine rechtliche Grundlage für den Vermieter X, um dem Mieter A die Kosten für die Installation in Rechnung zu stellen, obwohl dies vor und beim Unterzeichen des Mietvertrages mündlich anders vereinbart wurde? (Wer tärgt nun die Kosten?)

Sind diese Kosten mit der Provisionszahlung aufzurechnen?

Stellt die Installation von Steckdosen eine Wertaufbesserung des Mietobjektes dar, zumal bei Auszug der Mieter A die Steckdosen nicht mittnehmen kann?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst gehe ich davon aus, dass die gezahlten EUR 1.000,00 eine KAUTIONS-Zahlung sind, also eine Sicherheitsleistung für etwaige Schäden an den Räumen und anfallende Nebenkosten, und keine PROVISION, also ein Entgelt für die Vermittlung der Räumlichkeiten. Anderenfalls bitte ich um Mitteilung.

Grundsätzlich ergibt sich der vertragsgemäße Zustand der Mieträume aus den vertraglichen Vereinbarungen. Sollte dort nichts zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen vereinbart sein, ist davon auszugehen, dass die Mietsache vom Vermieter auf seine Kosten in den Zustand versetzt werden muss, dass sie zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Wenn Sie also anlässlich der Besichtigung der Räume darauf hingewiesen haben, dass Sie mehr Steckdosen benötigen, da Sie anderenfalls Ihr Geschäft dort nicht betreiben können, muss der Vermieter diese auf seine Kosten herstellen. Hierbei wäre es gut, wenn Sie für Ihre Forderung nach weiteren Steckdosen einen Zeugen als Beweismittel hätten.

Hilfsweise könnten Sie außerdem die Höhe der geltend gemachten Kosten beanstanden, indem Sie günstigere Alternativangebote von anderen Elektrikern vorlegen.

Einen Grundsatz, dass Umbauarbeiten generell vom Mieter zu tragen sind, gibt es nicht, vor Allem nicht bezüglich Umbauten, die die vereinbarte Nutzung erst notwendig machen.

Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich auch kein Recht des Vermieters, die Kosten für den Einbau der Steckdosen mit der KAUTIONS-Zahlung zu verrechnen, wenn die EUR 1.000 eine solche sind, s.o.

Ob die zusätzlichen Steckdosen eine Wertverbesserung des Gebäudes darstellen, kann dann dahinstehen. Wenn Ihr Nachmieter die Steckdosen nicht mehr bräuchte, wären sie für den Vermieter unnütz und würden z.B. auch zu keiner höheren erzielbaren Miete führen.

Nachfrage vom Fragesteller 04.04.2011 | 11:41

Sehr geehrte Frau Dr.Scheibeler,

vielen Dank für Ihre Antwort. Es handelt sich bei den 1000,00 EUR nicht um eine Mietkaution, sondern um eine zusätzliche Vermittlungsprovision. Eine Mietkaution wurde über 1785,00 EUR ebenfalls über eine Bankbürgschaft hinterlegt.

Die Anzahl der Steckdosen sowie deren Anbrinungsort ermöglichte nicht die gewerbliche Nutzung des Unternehmens im vorgesehenen Sinne.

Im Gewerberaummietvertrag ist lediglich unter dem Punkt 1"Mietzweck" und 2"Einbauten-Einrichtungen" folgendes aufgeführt:

1:"Bau und Betriebsauflagen, die sich aus dem vom Mieter im Mietobjekt ausgeübten Gewerbebetrieb ergeben, sind vom Mieter unmittelbar auf seine Kosten zu erfüllen."

und

2:"Einbauten, Einrichtungen, Umbauten oder sonstige Veränderungen hat der Mieter vorher schriftlich vom Vermieter genehmigen zu lassen. Sämtliche Kosten und behördliche Auflagen, die durch derartige Maßnahmen des Mieters entstehen, gehen zu Lasten des Mieters. Bei beendigung der Mietzeit hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters die Bezeichneten Maßnahmen zu entfernen und den Ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Die genehmigten Umbauten müssen nach Ablauf des Mietvertragen nicht in den...."(hier endet der Absatz und ist unvollständig)

Muss die Rechnung vom Mieter nun bezahlt werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.04.2011 | 12:08

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Beide von Ihnen zitierten Stellen im Mietvertrag führen nicht dazu, dass der Vermieter Ihnen die Kosten in Rechnung stellen kann, sondern lediglich dazu, dass Sie die Arbeiten selbst auf Ihre Kosten, dann aber insbesondere bei Eigenleistungen ggf. zu einem günstigeren Preis durchführen müssen.

Eine Bauauflage sind die Steckdosen ohnehin nicht, dies wäre z.B. eine zweite Toilette bei einem Gastronomiebetrieb. Sie sind lediglich als Einbauten einzuordnen.

Aus meiner Sicht sollten Sie sich auf eine anteilige Kostenübernahme mit dem Vermieter einigen, da dieser Sie richtigerweise darauf hätte hinweisen müssen, dass Sie die Steckdosen selbst hätten einbauen müssen, anstatt selbst einen Handwerker damit zu beauftragen.

Ich weise vorsorglich nochmals darauf hin, dass diese Einschätzung trotz der Zitate aus dem Mietvertrag lediglich ein vorläufiges Ergebnis ist, da eine verbindliche Auslegung nur unter Durchsicht des gesamten Mietvertrags möglich ist. Eine solche ist aber im Rahmen der hier geschuldeten Erstberatung ohnehin nicht möglich.

Bewertung des Fragestellers 04.04.2011 | 12:11

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