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Kostenübernahme von Sanierungen durch WEG


| 17.12.2014 12:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



In einem vor 5 Jahren sanierten Altbau (ehem. Fabrikantenvilla, 19. Jh.) befinden sich sechs Eigentumswohnungen. Die Grundsanierung des Gesamtobjektes wurde durch einen Bauträger realisiert, der Innenausbau der Wohnungen jeweils in Eigenverantwortung und Eigenregie der jeweiligen Eigentümer. Eine der Wohnungen weist eine sehr hohe Luftfeuchtigkeit auf, die zu beschlagenen Fenstern sowie partieller Schimmelbildung führt.

Der Eigentümer der feuchten Wohnung führt die Feuchtigkeit auf Mängel der Außenwände und Fenster zurück und fordert von der Eigentümergemeinschaft die Kostenübernahme erforderlicher Sanierungsmaßnahmen.

Eine exakt baugleiche und ordnungsgemäß sanierte Nachbarwohnung weist diese Mängel nicht auf, generell keine der übrigen Wohnungen im Objekt.

Es liegt ein Gutachten zu Ursache und Maßnahmen vor. Dieses führt die Feuchtigkeit auf eine mangelhafte Bauausführung des Innenausbaus zurück, insbesondere fehlende Dämmung von Sandsteinwänden, Kältebrücken beim Einbau der Fensterbänke (diese wurden erst vom Eigentümer selbst eingebaut). Auf Basis dieses Gutachtens ist die Eigentümergemeinschaft der Auffassung, Korrekturen eines mangelhaften Innenausbaus sind vom Eigentümer selbst zu tragen und nicht Gegenstand einer gemeinschaftlichen Finanzierung durch die WEG. Folglich wurden Aufforderungen des Eigentümers an die WEG, Sanierungsarbeiten durch die Hausverwaltung beauftragen zu lassen und die Kosten zu übernehmen auch entsprechend abgelehnt.

Nunmehr hat der Eigentümer der feuchten Wohnung selbst Sanierungsarbeiten beauftragt. Hier u.a. die Einbringung von mehreren Zwangsentlüftungen. Hierzu wurden mehrere, ca. 30 cm große Durchgangsbohrungen in die Außenwände des Gebäudes vorgenommen, was einen baulichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum darstellt. Über diese Maßnahme wurde die WEG vorab nicht informiert und ist somit nicht abgestimmt und genehmigt.

Wie soll sich die WEG nun gegenüber dem Eigentümer verhalten? Muß sie für die Kosten für diese Baumaßnahmen tragen? Oder hat sie einen Schadensersatzanspruch gegen den Eigentümer. Muß sie diesen anzeigen?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihre Rechtsauffassung ist richtig.
Die Eigentümergemeinschaft muss unverzüglich gegen den Eigentümer vorgehen, insbesondere um weitere Bauarbeiten zur Vermeidung von weiteren Schäden des Eigentums zu unterbinden sowie um gegebenenfalls die verursachten Schäden wieder zulasten des verursachenden Eigentümers zu beheben.
Sofern das Gutachten eindeutig zu dem Schluss kommt, dass durch die Baumaßnahmen des Eigentümers die entsprechenden Schäden entstanden sind, kann dies nicht auf die Eigentümergemeinschaft in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum zurückgeschlossen werden. Vielmehr muss die Innensanierung korrekt durch den Eigentümer auf seine eigenen Kosten durchgeführt werden, ohne dass das Gemeinschaftseigentum in Form der Außenhülle des Gebäudes beeinträchtigt wird.
Anders wäre es nur, wenn die Innensanierung überhaupt nicht mehr anderweitig rückgängig gemacht werden könnte, ohne dass gegebenenfalls weitere Bestandteile des Gemeinschafteigentums nachhaltig geschädigt werden würden. Allerdings müsste er dies auch zuvor ausgleichen, ehe er andere Maßnahmen unternimmt und in jedem Fall auch mit der Eigentümergemeinschaft absprechen.
Für Veränderungen am Gemeinschaftseigentum hätte es einen entsprechenden Beschluss gebraucht, durch die Bohrungen, hat er das Eigentum der entsprechenden Eigentümergemeinschaft verletzt und auch beschädigt. Gerade auch der Durchmesser von 30 cm ist relativ groß, so dass auch die Bausubstanz hier in Mitleidenschaft gezogen worden ist.
Ich rate hier, dass die Eigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt beauftragt, um die möglichen Ansprüche, auch auf Unterlassung solcher weiterer und abgestimmter Maßnahmen als Eingriff in das Gemeinschaftseigentum zu unterbinden und die Schadensersatzansprüche zu berechnen.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.12.2014 | 17:37

Sehr geehrter Herr Joachim,

vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage.
Die Sanierungsarbeiten sind mit Einbau der Zwangsentlüftung vorerst abgeschlossen. Ein Rückbau macht nun rein objektiv keinen wirklichen Sinn. Es bleibt abzuwarten, ob sich aus den Bohrungen in den Außenwänden später einmal Schäden am Gemeinschaftseigentum ergeben werden.

Um dann jedoch einen Schadensersatzanspruch gegen den Eigentümer geltend machen zu können, muß die WEG dies jetzt bereits dem Eigentümer anzeigen? Sinngemäß "... behalten wir uns vor, später Schadensersatzansprüche geltend zu machen ..." o.ä. Solange jetzt konkret kein wirklicher Schaden zu sehen ist, kam man ihn ja auch nicht beziffern.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2014 | 17:56

Ja, Sie sollten den Stand der Singe dokumentieren und ggf. auch eine entsprechende Verpflichtungserklärung vom Eigentümer verlangen, dass er für zukünftig entstehende Schäden die Haftung übernimmt und die Eigentümergemeinschaft hiervon freihät. Dies auch aus Gründen einer möglichen Verjährung.

Daher wäre nur der Vorbehalt der Geltendmachung späterer Schäden unter Umständen nicht ausreichend.

Daneben sollte man darüber nachdenken, ob ein Gutachter hier auch schon zukünftige Schäden beurteilen kann oder derzeitige Schäden erkennbar sind.

Ob ein Rückbau Sinn macht, wäre ebenfalls zu untersuchen und zwar dann, wenn feststeht, dass Schäden entstehen. Dann wäre ein Rückbau ggf. verpflichtend auch im Rahmen der Schadenminderung, damit erst gar keine Schäden zukünftige entstehen.

Bewertung des Fragestellers 17.12.2014 | 18:05


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