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Diese Antwort ist vom 16.10.2010 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,
gerne beantworte ich Ihre Fragen auf Grundlage Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:
Die Klinkerwand, die die Außenwände isoliert, ist ein wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes nach § 94 Abs. 2 BGB. Daher hat grundsätzlich der Eigentümer des jeweiligen Reihenhauses dessen Außenwand durch die Klinkerwand isoliert wird, sämtliche Kosten für Reparaturen und Sanierungen zu tragen. Die Tatsache, dass die Klinkerwand auf dem Nachbargrundstück steht, ist für die Frage der Kostentragungspflicht irrelevant.
Demgegenüber könnte eine andere Kostenverteilung bestehen, wenn die Klinkerwand zugleich eine Nachbarwand im Sinne des § 921 BGB ist. Dies hätte die Kostenteilung der Nachbarn zu gleichen Teilen zur Folge, vgl. § 922 S. 2 BGB. Damit die Klinkerwand aber eine Nachbarwand ist, müsste sie auf der Grundstücksgrenze stehen. Ihren Angaben zufolge steht die Klinkerwand aber auf dem Nachbargrundstück.
Es stellt sich daher die Frage, ob die Klinkerwand ein rechtmäßiger Überbau darstellt, der vom Nachbarn gemäß § 912 Abs. 1 BGB zu dulden ist. Dies wäre insbesondere der Fall, wenn die Nachbarn gemeinschaftlich die Klinkerwand errichtet haben oder der Nachbar die Errichtung der Klinkerwand sonst zugestimmt hat.
Ohne weitere Kenntnisse zu diesen Umständen, kann ich keine abschließende Beurteilung geben.
Anderenfalls bliebe es bei dem Grundsatz, dass derjeweilige Eigentümer des Reihenhauses die Kosten für Reparaturen und Sanierungen an der Klinkerwand zu tragen hat.
Abschließend hoffe ich, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage vermittelt zu haben und bedanke mich für eine positive Bewertung.
Nachfrage vom Fragesteller
16.10.2010 | 09:50
Sehr geehrter Herr Anwalt!
Ergänzend möchte ich Ihnen noch ein paar Angaben machen, um die Sache noch etwas zu präzisieren.
Die erwähnte Verklinkerung (Isolierung) der Fassade war bereits bei der Errichtung der Gebäude vorhanden und wurde nicht später errichtet. Die Reihenhäuser wurden schlüsselfertig, im gleichen Zeitraum, so errichtet, wie sie heute noch stehen.
Es konnte weder in Form, noch in Gestaltung seitens der Käufer eingegriffen werden, sondern wurde direkt durch die ausführende Baugesellschaft und des Verkäufers geplant und ausgeführt.
Sie war also direkter Bestandteil bei Kauf und Übernahme gewesen.
Die Grundstücksgrenze zieht sich in den versetzten Bereichen der Häuser nicht mehr durch die beiden Hauswände, sondern zwischen der Nachbarhauswand und der Verklinkerung mit Dämmung. Demnach steht die Hausisolierung also auf dem Nachbargrundstück.
So, wie ich aus Ihrer Antwort lesen kann, verbliebe also nur die Kostenübernahme gemäß § 94 Abs. 2 BGB, wonach der jeweilige Hauseigentümer dessen Außenfassade betroffen ist, für die Instandsetzung verantwortlich und auch Kostenträger ist.
Eine Rechtmäßigkeit und Duldung, gemäß § 912 Abs. 1 BGB, dürfte durch den Kauf doch ebenfalls gegeben sein.
Grüße und Danke
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
16.10.2010 | 12:56
Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,
vielen Dank für die weiterführenden Informationen und Ihre Nachfragen, die ich wie folgt beantworte:
Es ist von dem Grundsatz auszugehen, dass der jeweilige Hauseigentümer dessen Außenfassade betroffen ist, die Kosten der Instandhaltung zu tragen hat. Er ist nämlich Eigentümer an der Klinkerwand, da sie ein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes gemäß § 94 Abs. 2 BGB ist.
Wenn aber die Klinkerwand, die auf dem Nachbargrundstück steht, zugleich dem Nachbarn als Isolierung für seine Außenwand dient, ist die Klinkerwand wesentlicher Bestandteil beider Reihenhäuser. Damit hätten die Nachbarn Miteigentum an der Klinkerwand und müssten sich die Kosten der Instandhaltung teilen. Der Kostenverteilungsschlüssel richtet sich dann nach der jeweiligen Nutzung der Nachbarn. Wird die Klinkerwand also von einem Nachbarn voll und vom anderen Nachbarn wegen der Versetzung nur zum Teil als Isolierung genutzt, könnte die Kostenverteilung 2/3 zu 1/3 sein.
Hinsichtlich der Duldungspflicht nach § 912 Abs. 1 BGB könnte auch der Bebauungsplan eine gesonderte Regelung enthalten. Ansonsten müsste die Duldungspflicht bereits bei Kauf des betroffenen Grundstücks wesentlicher Vertragsbestandteil gewesen sein.
Ich hoffe, Ihnen auch mit der Beantwortung der Nachfrage weitergeholfen zu haben und bedanke mich für eine positive Bewertung.
Ergänzung vom Anwalt
16.10.2010 | 01:48
Detailierte und spezielle Regelungen zur Nachbarwand finden Sie in den §§ 7 - 18 des Nachbarrechtsgesetzes NRW (NachbG NRW).
