Sehr geehrte Ratsuchende,
gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes wie folgt.
Zwar ist grundsätzlich zutreffend, wie auch in der zitierten Rechtsprechung erwähnt, dass die Fenster zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind und entgegen lautende Vereinbarungen gem. § 5 Abs. 2 WoEigG
unwirksam sind.
Gleichwohl dürfte Ihnen die Kostentragungspflicht wirksam aufgebürdet worden sein.
In den Fällen einer irrigen Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum ist auf den Wortlaut der Teilungserklärung und den darin manifestierten Willen der verabschiedenden Personen abzustellen. Dies führt im Regelfall dazu, dass die entsprechende (unwirksame) Regelung dahingehend umgedeutet werden kann, dass zwar Gemeinschaftseigentum vorliegt, gleichwohl die Kostentragungspflicht für die Instandsetzung auf den jeweils hauptnutzenden Sondereigentümer übertragen worden ist (vgl. (OLG Düsseldorf v. 23.11.1998, 3 Wx 376/98
, NZM 1999, 277
; v. 12.1.1998, 3 Wx 546/97
, NJW-RR 1998, 515
; OLG Hamm v. 22.8.1991, 15 W 166/91
, NJW-RR 1992, 148
).
Etwas anderes sagen im Übrigen die zitierten Entscheidungen auch nicht aus.
Zu beachten ist jedoch, dass für den Fall, dass die schadhaften Stellen zwar mit dem Fenster verbunden sind, gleichzeitig aber Bestandteil anderer konstruktiver Gebäudebestandteile sind, jedenfalls die Haftung der Gemeinschaft anzunehmen ist (bspw. Fensterlaibung als Bestandteil der Dachkonstruktion, vgl. OLG Düsseldorf v. 12.1.1998, 3 Wx 546/97
, NJW-RR 1998, 515
).
Grundsätzlich ist die Aussage des Verwalters, unter Umdeutung der Teilungserklärung mithin korrekt, wobei es jedoch auf die konkrete Schadensausprägung ankommt.
Sie haben nunmehr die Möglichkeit, entweder einen abweichenden Kostentragungsbeschluss gem. § 16 Abs. 4 WoEigG
in der nächsten Eigentümerversammlung herbeizuführen oder aber, was wohl sinnvoller erscheint, zunächst den Schaden zur Meidung von Weiterungen auf eigene Kosten beheben zu lassen und dann ggf., abhängig vom Schadensbild, die Gemeinschaft im Anschluss nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag in die Haftung zu nehmen, wenn das Gesamtbild eine Beteiligung der Gemeinschaft an den Kosten begründet (OLG Hamburg v. 21.3.2002, 2 Wx 103/99
, NZM 2002, 872
; LG Düsseldorf v. 4.4.2002, 19 T 461/01).
Aufgrund der augenscheinlich drohenden Gefahr der Schadensverschlimmerung erscheint mir letztere Vorgehensweise vorzugswürdig.
Ich wiederhole nochmals zusammenfassend, dass grundsätzlich also eine Kostentragungspflicht Ihrer Person durch Umdeutung der Teilungserklärung möglich ist. Bei Schäden die aber jedenfalls im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegen (s.o.) kann die Gemeinschaft, ggf. nachträglich, zur Beteiligung herangezogen werden.
Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Marc N. Wandt
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Marc N. Wandt
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Hier noch eine Nachfrage :durch den geschilderten Schaden ist ein Folgeschaden an Dämmung nicht auszuschließen und an der Innenwand (Paneele) bereits eingetreten sodaß ein Austausch letzterer in jedem Fall erforderlich wird.
Ist es sinnvoll die Arbeiten an der Dämmung separat in Rechnung gestellt werden,damit diese igegenüber der Gemeinschaft geltend gemacht werden können.
Danke für Ihre ausführliche Info.
Sehr geehrte Ratsuchende,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt.
Tatsächlich erscheint es sinnvoll, hier eine Trennung der Rechnungen vorzunehmen. Dämmung gehört zwingend in den Bereich des Gemeinschaftseigentumes. Hier dürfte eine alleinige Kostentragungspflicht Ihrer Person, auch durch Auslegung der Teilungserklärung, nicht begründbar sein, so dass eine Beteiligung auch der Gemeinschaft für die entstehenden Kosten in Betracht kommt.
Mit freundlichen Grüßen
Marc N. Wandt
Rechtsanwalt
