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Kostenübernahme Austausch Dachfenster sichern

| 22.02.2010 21:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


2 Dachfenster meiner Maisonettewohnung im Dach-und Spitzgeschoß müssen aufgrund von Frostschäden an er äußeren Einfassung lt. vom Verwalter beauftragten Dachdecker ausgetauscht werden.
In der Teilungserklärung von 1989 wird festgelegt dass auch Fenster zum Sondereigentrum gehören.
Nach geltender Rechtsprechung ist die Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum nichtig (vgl. OLG Hamm Urteil vom 22.8.91 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%20RR%2092,%20148" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 22.08.1991 - 15 W 166/91: Keine Sondereigentumsfähigkeit von Außenfenstern; Umdeutung...">NJW RR 92, 148</a> ; BayOLG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202001,%201081" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 03.08.2000 - 2Z BR 184/99: Glas als Gemeinschaftseigentum oder Wohnungseigentum">NZM 2001, 1081</a>). Zuletzt hat das OLG Frankfurt dies bestätigt vgl. OLG Frankfurt <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202007,%2050" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Frankfurt, 24.02.2006 - 20 W 229/03: Wohnungseigentum: Sachlicher Grund zur Aufhebung eines...">NZM 2007, 50</a>. )
Unser Verwalter verweist jedoch auf die Teilungserklärung und die Übernahme der Kosten durch mich allein.Eine abweichende Kostenverteilung könne nur per Beschluß in der nächsten Eigentümerversammlung (mit der entsprechenden Mehrheit erfolgen).Ist diese Aussage richtig?
Um weitere Schäden an Dämmung und Innenwand zu vermeiden muß ich nun schnellstmöglichst Initiative ergreifen.
Wie kann ich die entstehenden Kosten gegenüber der Gemeinschaft geltend machen bzw.aufgrund aktueller Rechtsprechung einfordern.
Muß ich mit der Reparatur die Eigentümerversammlung,deren Termin noch nicht absehbar ist abwarten?

-- Einsatz geändert am 22.02.2010 22:13:52

22.02.2010 | 23:04

Antwort

von


(199)
Zweigertstraße 50
45130 Essen
Tel: 0201/50717700
Web: http://www.ihre-strafverteidiger.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes wie folgt.

Zwar ist grundsätzlich zutreffend, wie auch in der zitierten Rechtsprechung erwähnt, dass die Fenster zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind und entgegen lautende Vereinbarungen gem. § 5 WEG: Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums unwirksam sind.

Gleichwohl dürfte Ihnen die Kostentragungspflicht wirksam aufgebürdet worden sein.

In den Fällen einer irrigen Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum ist auf den Wortlaut der Teilungserklärung und den darin manifestierten Willen der verabschiedenden Personen abzustellen. Dies führt im Regelfall dazu, dass die entsprechende (unwirksame) Regelung dahingehend umgedeutet werden kann, dass zwar Gemeinschaftseigentum vorliegt, gleichwohl die Kostentragungspflicht für die Instandsetzung auf den jeweils hauptnutzenden Sondereigentümer übertragen worden ist (vgl. (OLG Düsseldorf v. 23.11.1998, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20Wx%20376/98" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Düsseldorf, 23.11.1998 - 3 Wx 376/98: Auslegung der Teilungserklärung im Hinblick auf die K...">3 Wx 376/98</a>, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%201999,%20277" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 1999, 277 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 1999, 277</a>; v. 12.1.1998, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20Wx%20546/97" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Düsseldorf, 12.01.1998 - 3 Wx 546/97: Auslegung einer Teilungserklärung - Sondereigentum an...">3 Wx 546/97</a>, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201998,%20515" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Düsseldorf, 12.01.1998 - 3 Wx 546/97: Auslegung einer Teilungserklärung - Sondereigentum an...">NJW-RR 1998, 515</a>; OLG Hamm v. 22.8.1991, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=15%20W%20166/91" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 22.08.1991 - 15 W 166/91: Keine Sondereigentumsfähigkeit von Außenfenstern; Umdeutung...">15 W 166/91</a>, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201992,%20148" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 22.08.1991 - 15 W 166/91: Keine Sondereigentumsfähigkeit von Außenfenstern; Umdeutung...">NJW-RR 1992, 148</a>).

Etwas anderes sagen im Übrigen die zitierten Entscheidungen auch nicht aus.

Zu beachten ist jedoch, dass für den Fall, dass die schadhaften Stellen zwar mit dem Fenster verbunden sind, gleichzeitig aber Bestandteil anderer konstruktiver Gebäudebestandteile sind, jedenfalls die Haftung der Gemeinschaft anzunehmen ist (bspw. Fensterlaibung als Bestandteil der Dachkonstruktion, vgl. OLG Düsseldorf v. 12.1.1998, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=3%20Wx%20546/97" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Düsseldorf, 12.01.1998 - 3 Wx 546/97: Auslegung einer Teilungserklärung - Sondereigentum an...">3 Wx 546/97</a>, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201998,%20515" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Düsseldorf, 12.01.1998 - 3 Wx 546/97: Auslegung einer Teilungserklärung - Sondereigentum an...">NJW-RR 1998, 515</a>).

Grundsätzlich ist die Aussage des Verwalters, unter Umdeutung der Teilungserklärung mithin korrekt, wobei es jedoch auf die konkrete Schadensausprägung ankommt.

Sie haben nunmehr die Möglichkeit, entweder einen abweichenden Kostentragungsbeschluss gem. § 16 WEG: Nutzungen, Lasten und Kosten in der nächsten Eigentümerversammlung herbeizuführen oder aber, was wohl sinnvoller erscheint, zunächst den Schaden zur Meidung von Weiterungen auf eigene Kosten beheben zu lassen und dann ggf., abhängig vom Schadensbild, die Gemeinschaft im Anschluss nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag in die Haftung zu nehmen, wenn das Gesamtbild eine Beteiligung der Gemeinschaft an den Kosten begründet (OLG Hamburg v. 21.3.2002, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=2%20Wx%20103/99" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamburg, 21.03.2002 - 2 Wx 103/99: Ersatzpflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Aus...">2 Wx 103/99</a>, <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202002,%20872" target="_blank" class="djo_link" title="NZM 2002, 872 (2 zugeordnete Entscheidungen)">NZM 2002, 872</a>; LG Düsseldorf v. 4.4.2002, 19 T 461/01).

Aufgrund der augenscheinlich drohenden Gefahr der Schadensverschlimmerung erscheint mir letztere Vorgehensweise vorzugswürdig.

Ich wiederhole nochmals zusammenfassend, dass grundsätzlich also eine Kostentragungspflicht Ihrer Person durch Umdeutung der Teilungserklärung möglich ist. Bei Schäden die aber jedenfalls im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegen (s.o.) kann die Gemeinschaft, ggf. nachträglich, zur Beteiligung herangezogen werden.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 23.02.2010 | 20:00

.
Hier noch eine Nachfrage :durch den geschilderten Schaden ist ein Folgeschaden an Dämmung nicht auszuschließen und an der Innenwand (Paneele) bereits eingetreten sodaß ein Austausch letzterer in jedem Fall erforderlich wird.
Ist es sinnvoll die Arbeiten an der Dämmung separat in Rechnung gestellt werden,damit diese igegenüber der Gemeinschaft geltend gemacht werden können.
Danke für Ihre ausführliche Info.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.02.2010 | 20:33

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt.

Tatsächlich erscheint es sinnvoll, hier eine Trennung der Rechnungen vorzunehmen. Dämmung gehört zwingend in den Bereich des Gemeinschaftseigentumes. Hier dürfte eine alleinige Kostentragungspflicht Ihrer Person, auch durch Auslegung der Teilungserklärung, nicht begründbar sein, so dass eine Beteiligung auch der Gemeinschaft für die entstehenden Kosten in Betracht kommt.

Mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.02.2010 | 21:24

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