Kostenübernahme Austausch Dachfenster sichern

Question

2 Dachfenster meiner Maisonettewohnung im Dach-und Spitzgeschoß müssen aufgrund von Frostschäden an er äußeren Einfassung lt. vom Verwalter beauftragten Dachdecker ausgetauscht werden.
In der Teilungserklärung von 1989 wird festgelegt dass auch Fenster zum Sondereigentrum gehören.
Nach geltender Rechtsprechung ist die Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum nichtig (vgl. OLG Hamm Urteil vom 22.8.91 <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%20RR%2092,%20148" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 22.08.1991 - 15 W 166/91: Keine Sondereigentumsfähigkeit von Außenfenstern; Umdeutung...">NJW RR 92, 148</a> ; BayOLG <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202001,%201081" target="_blank" class="djo_link" title="BayObLG, 03.08.2000 - 2Z BR 184/99: Glas als Gemeinschaftseigentum oder Wohnungseigentum">NZM 2001, 1081</a>). Zuletzt hat das OLG Frankfurt dies bestätigt vgl. OLG Frankfurt <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NZM%202007,%2050" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Frankfurt, 24.02.2006 - 20 W 229/03: Wohnungseigentum: Sachlicher Grund zur Aufhebung eines...">NZM 2007, 50</a>. )
Unser Verwalter verweist jedoch auf die Teilungserklärung und die Übernahme der Kosten durch mich allein.Eine abweichende Kostenverteilung könne nur per Beschluß in der nächsten Eigentümerversammlung (mit der entsprechenden Mehrheit erfolgen).Ist diese Aussage richtig?
Um weitere Schäden an Dämmung und Innenwand zu vermeiden muß ich nun schnellstmöglichst Initiative ergreifen.
Wie kann ich die entstehenden Kosten gegenüber der Gemeinschaft geltend machen bzw.aufgrund aktueller Rechtsprechung einfordern.
Muß ich mit der Reparatur die Eigentümerversammlung,deren Termin noch nicht absehbar ist abwarten?

-- Einsatz geändert am 22.02.2010 22:13:52

Rechtsanwalt Marc N. Wandt · Accepted Answer

Sehr geehrte Ratsuchende,    gerne beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes wie folgt.    Zwar ist grundsätzlich zutreffend, wie auch in der zitierten Rechtsprechung erwähnt, dass die Fenster zwingend dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind und entgegen lautende Vereinbarungen gem. &#167; 5 Abs. 2 WoEigG unwirksam sind.     Gleichwohl dürfte Ihnen die Kostentragungspflicht wirksam aufgebürdet worden sein.    In den Fällen einer irrigen Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum ist auf den Wortlaut der Teilungserklärung und den darin manifestierten Willen der verabschiedenden Personen abzustellen. Dies führt im Regelfall dazu, dass die entsprechende &lpar;unwirksame&rpar; Regelung dahingehend umgedeutet werden kann, dass zwar Gemeinschaftseigentum vorliegt, gleichwohl die Kostentragungspflicht für die Instandsetzung auf den jeweils hauptnutzenden Sondereigentümer übertragen worden ist &lpar;vgl. &lpar;OLG Düsseldorf v. 23.11.1998, 3 Wx 376/98, NZM 1999, 277; v. 12.1.1998, 3 Wx 546/97, NJW-RR 1998, 515; OLG Hamm v. 22.8.1991, 15 W 166/91, NJW-RR 1992, 148&rpar;.    Etwas anderes sagen im Übrigen die zitierten Entscheidungen auch nicht aus.     Zu beachten ist jedoch, dass für den Fall, dass die schadhaften Stellen zwar mit dem Fenster verbunden sind, gleichzeitig aber Bestandteil anderer konstruktiver Gebäudebestandteile sind, jedenfalls die Haftung der Gemeinschaft anzunehmen ist &lpar;bspw. Fensterlaibung als Bestandteil der Dachkonstruktion, vgl. OLG Düsseldorf v. 12.1.1998, 3 Wx 546/97, NJW-RR 1998, 515&rpar;.    Grundsätzlich ist die Aussage des Verwalters, unter Umdeutung der Teilungserklärung mithin korrekt, wobei es jedoch auf die konkrete Schadensausprägung ankommt.    Sie haben nunmehr die Möglichkeit, entweder einen abweichenden Kostentragungsbeschluss gem. &#167; 16 Abs. 4 WoEigG in der nächsten Eigentümerversammlung herbeizuführen oder aber, was wohl sinnvoller erscheint, zunächst den Schaden zur Meidung von Weiterungen auf eigene Kosten beheben zu lassen und dann ggf., abhängig vom Schadensbild, die Gemeinschaft im Anschluss nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag in die Haftung zu nehmen, wenn das Gesamtbild eine Beteiligung der Gemeinschaft an den Kosten begründet &lpar;OLG Hamburg v. 21.3.2002, 2 Wx 103/99, NZM 2002, 872; LG Düsseldorf v. 4.4.2002, 19 T 461/01&rpar;.    Aufgrund der augenscheinlich drohenden Gefahr der Schadensverschlimmerung erscheint mir letztere Vorgehensweise vorzugswürdig.    Ich wiederhole nochmals zusammenfassend, dass grundsätzlich also eine Kostentragungspflicht Ihrer Person durch Umdeutung der Teilungserklärung möglich ist. Bei Schäden die aber jedenfalls im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegen &lpar;s.o.&rpar; kann die Gemeinschaft, ggf. nachträglich, zur Beteiligung herangezogen werden.    Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und verbleibe    mit freundlichen Grüßen    Marc N. Wandt   Rechtsanwalt

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Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Marc N. Wandt

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