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Kostentragung für Gutachter

21.06.2014 14:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Als mein Mieter Schimmelbefall in der Küche gemeldet hat, habe ich die Hausverwaltung gebeten, die Ursache dafür festzustellen, um einer drohenden Mietminderung aus dem Weg zu gehen.
Die HV hat daraufhin ohne selbst den Mangel zu besichtigen und ohne Rücksprache mit mir und ohne entsprechende Information der Eigentümer mit nachfolgendem Beschluss auf der nächsten ETV einen Gutachter in die Wohnung geschickt. Dieser hat in seinem Gutachten drei verschiedene Schadenursachen für den Schimmel festgestellt hat: Wärmebrücke am Lüftungsschacht, Wärmebrücke am Rollladenkasten, nicht ausreichendes Lüften des Mieters.
Die Rollläden sind nach TE dem SE zugeordnet.
Daraufhin ließ die Verwaltung - wieder ohne Rücksprache mit mir bzw. ohne Eigentümerbeschluss - den Rollladenkasten dämmen (eine Maßnahme am Lüftungsschacht wurde zurückgestellt, da hier aktuell kein Schimmel mehr war), die Kosten dafür wurden in der Jahresabrechnung nach dem allgemeinen Verteilerschlüssel umgelegt.
Die gesamten Gutachterkosten für die Schadenfeststellung aber soll ich nun alleine bezahlen.

Fraglich ist hier bereits die Zuordnung der Rollladen zum SE mit diversen Fragestellungen:

Sind Rollladen überhaupt sondereigentumsfähig?

Durfte die Verwaltung ohne Beschluss einen Gutachter einschalten? Hätte sie nicht selbst vorher den von mir bzw. meinem Mieter gemeldeten Mangel besichtigen müssen (eine sehr große HV, die sich ihrer vielen Fachleute rühmt)?

Nach diversen Urteilen ist die Verwaltung dazu verpflichtet, der Ursache für Schimmel nachzugehen, selbst dann, wenn sich dabei herausstellen sollte, dass diese im SE liegt. Wer aber zahlt dann (Ursache tatsächlich im SE) die Kosten für diese Ursachenfeststellung? ... v.a. dann, wenn wie in meinem Fall 3 Mängel (2 davon sogar bauseits bedingte Mängel, die m.E. immer die Gemeinschaft betreffen) festgestellt werden, wovon nur einer (Lüftungsverhalten) ganz sicher nicht die WEG betrifft?

Es kann doch nicht sein, dass eine HV einfach Gutachten in Auftrag gibt und sich diese dann von einem Sondereigentümer bezahlen lässt, nur weil u.a. ein falsches Lüftungsverhalten des Mieters festgestellt worden ist.


wären die Rolladen SE hätte die Verwaltung zudem den Auftrag zu Dämmung nicht vergeben dürfen (und die WEG die Kosten dafür nicht bezahlen müssen)

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ihre Verärgerung ist gut nachvollziehbar. Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:

Grundsätzlich gilt, dass Fensterrahmen und Fensterverglasungen als konstruktive und die äußere Gestalt des Gebäudes bestimmende bauliche Elemente zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind(LG Lübeck, 01.07.1985, 7 T 365/85; LG Darmstadt, 24.07.1986, 5 T 1343/85). Fenster können weder durch Beschlussfassung noch durch eine Vereinbarung zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden! Ob dies für Rolladen gilt ,ist strittig, aber hier müssten die gleichen Grundsätze gelten, da es wohl wesentliche Bestandteile des Fensters sind. Selbst wenn es also in der Teilungserklärung anders geregelt sein sollte, so gilt dennoch grds.: Außenjalousien bzw. Rolläden sind grundsätzlich Gemeinschaftseigentum (so ungefähr auchdas Urteil des KG Berlin, 19.06.1985, 24 W 4020/84) und damit nicht sondereigentumfähig. Dennoch wird es in eine Kostentragungsregelung umgedeutet.(OLG Hamm, siehe hier: http://bit.ly/1pTUTAn)

Wegen der Gutachterkosten ist der Streit allbekannt. Obwohl bei mangelnder Lüftung Gutachterkosten teilweise auf die Mieter umgelegt werden können, entbrennt hier immer ein Streit darum, wer die Gutachterkosten zunächst tragen muss. Als Ausgangspunkt hat der Auftraggeber diese zu tragen.

Sie fragen:
"wären die Rolladen SE hätte die Verwaltung zudem den Auftrag zu Dämmung nicht vergeben dürfen (und die WEG die Kosten dafür nicht bezahlen müssen)"

Dies ist vollkommen richtig. Die Verwaltung scheint ( wohl zurecht) davon auszugehen, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt. Rollläden gehören , wie erwähnt, als fassadengestaltende Elemente zum Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum besteht denkbar nur an den in Sondereigentumsräumen angebrachten Zugvorrichtungen/Rollladengurten (OLG Saarbrücken, Urteil v. 4. 10. 1996, Az. 3 Wx 99/95). Die Dämmung des Rolladenkastens ist zwar nicht fassadengestaltend, doch hängt es untrennbar mit den Rolladenkästen substanziell zusammen. So ist auch die Kostenaufteilung zu erklären.

Sofern nun der Schimmelbefall die Rolladenkästen betraf, wäre auch die Gemeinschaft in der Kostenpflicht hinsichtlich des Gutachters. Vergibt der Verwalter zudem fehlerhaft einen Auftrag, ohne von der Eigentümergemeinschaft durch entsprechenden Beschluss ermächtigt zu sein, droht eine Haftung aus § 179 BGB.

Sofern der Mieter verantwortlich ist, stellen für Ihn die Gutachterkosten gleichsam Mängelbeseitigungskosten dar, die er dann tragen muss.

Letztlich bliebe zu klären, ob Ihre Bitte gegenüber der Verwaltung, den Mangel festzustellen, in einen Auftrag hinsichtlich der Beauftragung eines Gutachters umgedeutet werden kann. Dann hätte die Verwaltung den Gutachter als Vertreter in Ihrem Namen beauftragt.Dazu wäre zu prüfen, wie der Auftrag genau vergeben worden ist. Wollten Sie lediglich klar ausgedrückt eine Überprüfung durch die Verwaltung, noch ohne kostenauslösende Zwischenschritte, so sehe ich Sie nicht in der Zahlungspflicht. Allenfalls wären Sie dem Anteil nach zu beteiligen, der auf mangelnde Lüftung zurückzuführen ist, und den Sie dann ja an den Mieter umlegen können, so dass Sie sich dann schadlos halten können.

Letztlich ist die Problematik komplex, aber eine Kostentragungspflicht für Sie sehe ich insgesamt höchstens anteilig, soweit der Mieter falsch gelüftet hat, da Sie diesen Schaden als Verieter selbst bei dem mieter liquidieren könnten, was die WEG nicht ganz so einfach kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.06.2014 | 17:03

Was bedeutet : Haftung aus § 179BGB?
Ich sehe in Ihrer Antwort leider einen Widerspruch. "Vergibt der Verwalter ....einen Auftrag, ohne von der ... ermächtigt.."

.. der Verwalter war nicht per Beschluss ermächtigt, wie ich in meiner Anfrage bereits geschrieben habe, ... das scheint aber dann wiederum kein Problem zu sein, weil Sie weiter unten in Ihrer Antwort davon ausgehen, dass die HV den Gutachter in meinem Namen beauftragt hat ....

Bei meiner Bitte um Überprüfung bin ich selbstverständlich davon ausgegangen, dass diese Überprüfung durch die Verwaltung und kostenfrei für mich erfolgt. Auf die Auftragsvergabe an den Gutachter hatte ich keinerlei Einfluss, Auswahl des Gutachters, Umfang der Begutachtung, genaue Fragestellung, Kostenvoranschlag ... meine bzw. die Mangelmeldung meines Mieters kann doch keinen derartigen Auftrag auslösen, mich zu einem Auftraggeber machen ohne jegliches Mitspracherecht? Und wie soll ich eine Rechnung eines Gutachters aufteilen auf umlegbar auf Mieter bzw. doch von der Gemeinschaft zu zahlen, wenn diese Rechnung keine Einzelkosten pro Schadensursache aufweist ... wie also soll ich mich "schadlos" halten können?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.06.2014 | 10:14

Danke für die Nachfrage. Der Verwalter kannals vollmachtsloser Vertreter nach § 179 haften, wenn er einen Auftrag vergibt, den Sie hätten vergeben müssen, aber keinen Auftrag hatte, oder im Namen der WEG einen Auftrag vergibt, ohne von dieser beauftragt zu sein.

Ich gehe davon aus, dass die Hausverwaltung sich auf den Standpunkt stellen wird, dass Sie den Auftrag erteilt hätten. Hier wird man sich um die "Überprüfung" streiten können, die Sie erbeten haben, da dies durchaus in der Art ausgelegt werden kann, dass ein Fachmann beauftragt werden soll. Insofern ist mir der Wortlaut Ihres Auftrags an die HV unbekannt. Wenn Sie nur eine Überprüfung durch die HV erbeten hatten, wovon wir nun ausgehen, weisen Sie die Rechnung doch zurück mit dem Hinweis, dass es gemeinschaftseigentum sei. Dies zeige schon die reperattur, die auf Kosten der WEG erfolgt sei. Also müsse diese auch die gutachterkosten tragen. Im Streitfall bieten Sie eine hälftige Kostentragung wegen Mitverursachung des Mieters ( kein Lüften ) an, die Sie anschliessend umlegen.

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Also mir hat es sehr geholfen, auch wenn man die Antworten und die Umsetzung erst durchführen muss. Aber alles in allem war es sehr gut um einen Überblick zu bekommen. Sicherlich wird es noch mehr fragen geben, aber das muss ... ...
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