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Kostentragung für Fenster-Instandsetzungen am gemeinschaftlichen Wohnungseigentum

| 05.06.2009 11:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Die Teilungserklärung für unsere Wohnanlage (97 Einheiten) konkurriert meines Erachtens mit dem WEG. Sie enthält die unten (§5 Abs. 3. Satz 1) wiedergegebene unglückliche Formulierung. Obwohl in erster Linie auf Treppenhäuser u. ä. zugeschnitten, wäre sie nach dem Wortlaut auch auf die Instandsetzung (Auswechslung) von Fenstern anzuwenden.
Wir führen aktuell lediglich Auswechslungen einzelner schadhafter Dachflächenfenster durch, welche sich im räumlichen Bereich von Sondereigentümern befinden.
Eine generelle umlagefähige Auswechslung oder eine Auswechslung von Fassadenfenstern, z. B. aus Energiespargründen, ist derzeit nicht geplant.

Bislang wurden die Kosten für Auswechslung von ca. 40 % der Dachfenster von der Eigentümergemeinschaft übernommen. Entspricht das unter den geschilderten Umständen der Rechtslage? Falls nein, würde dann durch die bisherige Praxis bereits eine weitere Pflicht präjudiziert oder wäre ein Übergang möglich?

__________________________________________

Auszug aus Teilungserklärung 1985

§ 5

1) Jeder Eigentümer ist verpflichtet, die seinem Sondereigentum unterliegenden Räume und Bestandteile sowie das Zubehör ordnungsgemäß instandzuhalten oder instandzusetzen.

2) Die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Hausteile, Anlagen und Einrichtungen ist Sache der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer.

3) Die Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Tragung der Betriebskosten von Hausteilen, Anlagen und Einrichtungen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, deren Nutzungen jedoch nur einem oder nur einer bestimmten Anzahl von Sondereigentümern zusteht oder sich im räumlichen Bereich dieser Sondereigentümer befinden, ist Pflicht der Nutzungsberechtigten. Dies trifft besonders für die Treppenhäuser und Gemeinschaftsräume und -gänge zu, die über die einzelnen Hauseingänge zu erreichen sind; die Nutzung dieser Anlagen steht auch nur den Wohnungseigentümern zu, deren Wohnung über diesen Hauseingang zu erreichen ist. Zu Gemeinschaftsräumen, die für alle Wohnungseigentümer oder eine bestimmte Anzahl (z.B. die Wohnungseigentümer in Haus A) zum Betrieb der Wohnanlage/Wohnungen oder deren Versorgung errichtet werden - wie z.B. Heizraum und dergleichen -, haben diese Eigentümer freien Zugang; an diesen Räumen besteht auch kein Nutzungsrecht für einzelne Eigentümer. Die Eigentümergemeinschaft ist berechtigt, unterlassene Instandhaltung oder Instandsetzung auf Kosten der Nutzungsberechtigten nachzuholen.

4) Die Sondereigentümer haben Einwirkungen auf ihr Sondereigentum, insbesondere das Betreten der Räume zu dulden, wenn dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder eines Sondereigentums erforderlich ist. Der betroffene Sondereigentümer kann verlangen, daß der ursprüngliche Zustand nach Beendigung der Einwirkung wieder hergestellt wird.


§ 6
..........................

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Es wird ausschließlich das Ziel verfolgt, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten. Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen im Rahmen Ihrer Sachverhaltsschilderung kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Nun zu der/den von Ihnen gestellten Frage(n), die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

1. Vom Ausgangspunkt her gilt zunächst, dass Fensterrahmen und Fensterverglasungen als konstruktive Elemente zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Bei Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum bestimmt § 16 Abs. 2 WEG , dass die hierfür anfallenden Kosten grundsätzlich anteilig von allen Eigentümern zu tragen sind.

2. Allerdings können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung von dieser Kostentragungsregel abweichen und die Kosten der Instandsetzung/Instandhaltung für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums einzelnen Sondereigentümern auferlegen. In diesem Sinne hat beispielsweise das Bayerische Oberste Landesgericht für die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten von Tür- und Fensterelementen entschieden (Beschluss vom 04.09.2003, Az.: 2 Z BR 145/03 ). Durch die Bestimmung in Ihrer Teilungserklärung haben Sie eine solche abweichende Kostentragungsregelung getroffen. Diese geht dann den gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich vor.

3. Zu prüfen wäre jedoch, ob durch die abweichende Handhabung der Kostenverteilung möglicherweise der Kostenverteilungsschlüssel geändert worden ist. Hierzu ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Sollen nur für eine einzelne Maßnahme die Kosten anders verteilt werden, verlangt § 16 Abs. 4 WEG hierfür eine qualifizierte Mehrheit im doppelten Sinn. Insoweit müssen ¾ der stimmberechtigten Eigentümer der abweichenden Kostenverteilung zustimmen. Diese müssen gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben. Abhängig davon, ob über die von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung ein Beschluss der Wohnungseigentümer gefasst worden ist, wäre zu klären, ob dadurch eine wirksame Änderung des Verteilungsschlüssels eingetreten ist.

4. Ist dies nicht der Fall, wäre grundsätzlich eine Rückkehr zur Kostenverteilung gemäß den Bestimmungen der Teilungsordnung möglich. Allerdings könnte dies unter Umständen aufgrund der bisher abweichenden Handhabung durch § 242 BGB verwehrt sein. Das OLG Düsseldorf (Beschluss vom 30.11.2007, Az.: I-3 Wx 158/07 ) hat eine Rückkehr zur Teilungserklärung nicht durch § 242 BGB gehindert gesehen. Im entschiedenen Fall waren Kellerräume entgegen der Teilungserklärung zugeordnet worden. Allerdings ist in diesem Fall die neue teilungsordnungsgemäße Zuordnung durch das Gericht vorgegeben worden. Diese Entscheidung lässt sich daher nicht ohne weiteres pauschalieren. Zur Beurteilung der Frage, ob durch die bisherige Übung die Rückkehr zur Kostenverteilung gemäß Teilungserklärung ausgeschlossen ist, kommt es daher auf sämtliche konkreten Umstände des Einzelfalls an, so dass eine abschließende Einschätzung an dieser Stelle leider nicht möglich ist.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen weiterhelfen. Sie können sich gern im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal mit mir in Verbindung setzen.

Darüberhinaus stehe ich Ihnen selbstverständlich auch im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung. Den geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen in voller Höhe anrechnen.

Eine größere Entfernung zwischen Anwalt und Mandant stellt grundsätzlich kein Problem dar. Mit Hilfe moderner Kommunikationsmittel wie E-Mail, Post, Fax und Telefon ist eine Mandatsausführung ebenfalls möglich.

Mit freundlichen Grüßen


Katja Schulze
Rechtsanwältin

Rechtsanwälte Schulze & Greif
Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
09116 Chemnitz

Tel.: 0371/433111-0
Fax: 0371/433111-11

E-Mail: info@schulze-greif.de
www.schulze-greif.de

Rückfrage vom Fragesteller 07.06.2009 | 10:32

Ich vergaß zu erwähnen, dass unsere Teilungserklärung seit Errichtung der Wohnanlage im Jahr 1985 unverändert ist. Der Kostenverteilungsschlüssel berücksichtigt ausschließlich die Wohnflächen und keine spezifischen Risiken.

Die Auswechslung schadhafter Dachfenster zu Lasten der Eigentümergemeinschaft begann ca. 1995. Der damalige -mittlerweile abgelöste- Verwalter hat stets unterlassen, die vom WEG abweichende Regelung in §5 (3) der Teilungserklärung anzuwenden. Vermutlich hat er sie ebenso wenig wie wir Miteigentümer und Verwaltungsbeiräte verstanden. In das Problem hat sich zwischenzeitlich ein Angestellter einer neuen Verwaltung eingearbeitet und denkt über die folgerichtige Anwendung nach.

Ihre Erstauskunft hat mich bewogen, in der bevorstehenden Eigentümerversammlung die Anwendung der genannten Regelung auf k ü n f t i g e Fälle vorzuschlagen, also Fehler der Vergangenheit nicht erneut zu begehen. Mit Altfällen soll es im Hinblick auf Treu und Glauben ausnahmslos sein Bewenden haben. Könnte unter diesen Aspekten meinem Vorschlag dennoch §242 BGB entgegenstehen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.06.2009 | 14:52

Sehr geehrte(r) Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihnen die Nachfrage wie folgt:

Soweit nach Ihren Schilderungen in der Vergangenheit keine wirksame Änderung der Teilungserklärung stattgefunden hat, spricht viel dafür, dass eine Rückkehr zur ursprünglichen vereinbarungsgemäßen Kostenverteilung wie von Ihnen geplant jedenfalls für die Zukunft möglich und zulässig ist. Die jahrelang fehlerhaft durchgeführte Praxis führt nicht automatisch quasi kraft Gewohnheit zu einer geänderten Vereinbarung. Zwar kann ein einzelner Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 2 S. 3 WEG eine Änderung der Teilungserklärung verlangen, wenn das „Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint“. Hintergrund dieser Änderungsmöglichkeit ist der bereits erwähnte § 242 BGB . Da die geltende Regelung jedoch an sich die Nutzungsmöglichkeiten der einzelnen Sondereigentümer bei der Kostenverteilung individuell berücksichtigt (im Vergleich zur Verteilung auf alle Eigentümer), dürfte eine grobe Unbilligkeit dieser Regelung und damit ein Änderungsanspruch nicht ohne weiteres zu begründen sein. Ähnlich hat auch das OLG Hamm in seinem Beschluss vom 23.02.2006 (Az.: 15 W 135/05 ) entschieden. Das Gericht hat dort in einem vergleichbaren Fall einen Änderungsanspruch verneint. Dabei hat das Gericht argumentiert, dass den jeweiligen Eigentümern die Kostenverteilungsregelung bereits bei Erwerb ihres Sondereigentums bekannt war und sie damit die auf sie zukommende Belastung hinreichend erkennen konnten. Auf eine abweichende tatsächliche Übung zur Kostenverteilung dürften sich daher die dadurch begünstigten Eigentümer grundsätzlich nicht verlassen.

Mit freundlichen Grüßen

Katja Schulze
Rechtsanwältin

Rechtsanwälte Schulze & Greif – Partnerschaftsgesellschaft
Zwickauer Straße 154
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Internet: www.schulze-greif.de

Bewertung des Fragestellers 07.06.2009 | 16:41

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