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Kostentragung Instandsetzung Dachterrasse?


30.06.2007 12:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

Die Feuchtigkeitsisolierung (Abdichtung) unserer im Sondereigentum stehenden Dachterrasse ist undicht und muß instand gesetzt werden.

Die Verwaltung liest aus der Teilungserklärung eine Kostentragungspflicht unsererseits heraus. Wir verstehen die Teilungserklärung dagegen so, daß derartige Reparaturen von der Eigentürmergemeinschaft getragen werden müssen, da diese Teile der Dachterrasse nicht im Sondereigentum stehen.

Hier die einschlägigen Passagen der Teilungunserklärung im Wortlaut:


§2 Eigentumsregelung


1. Gegenstand des Sondereigentums sind

a) die zu den Wohnungen gehörenden Räume wie in §1 bezeichnet und aus dem Aufteilungsplan ersichtlich ist,

b) die zu den Räumen gehörenden Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen und nach Abs. 2 Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind.



2. Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentum sind

a) der Grund und Boden

b) alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind wie Fundamente, tragende Wände, Wohnungstrennwände, Dach, Außenputz, Isolierungen und dergleichen mehr,

c) alle Einrichtungen und Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen wie Heizung, Versorgungs- und Entwässerungsleitungen und dergleichen mehr, auch wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden,
...

§5 Instandhaltung und Versicherung

1.a) Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigenum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Diese Verpflichtung umfaßt insbesondere den inneren Wand- und Deckenputz, den Fußbodenbelag, die nichttragenden Zwischenwände, soweit sie nicht nach §2 Abs. 2b zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, das Holzwerk, Leitungen jeder Art und ihre Toiletten von der Abzweigung an.
...

b) Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerkes oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z.B. Terrasse), sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, sich gegen Glasschäden im Sondereigentum zu versichern."


Recherchen im Internet scheinen vielfach unsere Auffassung zu bestätigen, wonach "die dem Bestand oder der Sicherheit des Gebäudes dienenden Anlagen und Einrichtungen" nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können, so wie das auch §5 Abs. 2 des WEG aussagt.

Entsprechende Urteile lassen sich ebenso im Internet finden.

Dennoch wollen wir sicher gehen und bitten auf Grundlage unserer Teilungserklärung um Auskunft, wie die Rechtslage zu beurteilen ist.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

die Kostentragungspflicht hängt davon ab, ob die Isolierung der Dachterrasse Ihrem Sondereigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist.

Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sind nicht sondereigentumsfähig, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (§ 5 Abs. 2 WEG). Die Abdichtung unter der Dachterrasse dient dem Erhalt des Gebäudes als Ganzes und ist daher nicht ausschließlich zu Ihrem eigenen Gebrauch bestimmt. Von daher gehört die Isolierung der Dachterrasse zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch wenn der "Raum" über der Dachterrasse und der begehbare Fliesenbelag Ihr Sondereigentum sind. Die Teilungserklärung bestimmt insoweit in § 2 2. b) auch ausdrücklich, dass Isolierungen Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind.

Die Reparaturkosten müssen daher von der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen werden. Auch soweit durch die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums Schäden an Ihrem Sondereigentum entstehen (z.B. am Fliesenbelag, wenn dieser für die Reparatur der Isolierung entfernt werden muss) müssen Ihnen diese gem. § 14 Nr. 4 WEG von der Wohnungseigentümergemeinschaft ersetzt werden

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 03.07.2007 | 19:28

Sehr geehrte Frau RA Haeske,

zunächst vielen Dank für Ihre Antwort.

Verstehen wir Ihre Antwort dahingehend richtig, daß sich Ihrer Auffassung nach auch aus dem §5 Abs. 1.a) und 1.b) der Teilungserklärung eine Kostentragungspflicht unsererseits nicht ableiten läßt (ggf. bitte kurze Erläuterung)?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.07.2007 | 10:13

Sehr geehrter Fragesteller,

ich habe Ihnen noch eine E-Mail mit Rechtsprechungsnachweisen zu dem Thema geschrieben.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

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