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Kostentragung Balkonneubau, - sanierung


| 08.03.2007 20:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Ich habe eine Eigentumswohnung in einem Haus mit insgesamt 10 Wohneinheiten. 6 dieser Wohnungen haben jeweils einen Balkon, vier - darunter meine - haben keinen.
Laut Teilungserklärung gehören die Balkone zum Gemeinschaftseigentum.
Die Balkone sind jetzt allerdings so sanierungsbedürftig, dass ein Gutachten den Abriss empfiehlt. Die Eigentümergemeinschaft ist sich daher auch grundsätzlich einig, dass die vorhandenen Balkone (mit Trägerwerk)abgerissen und durch neue, größere Balkone mit einem Ständerwerk ersetzt werden sollen. In dem Zuge sollen auch die bisherigen "Nicht-Balkon-Parteien" einen Balkon bekommen.

Allerdings stellt sich jetzt für mich die Frage der Kosten. Welche Kosten (Abriss, Neubau der bisherigen Balkone, Neubau der neuen Balkone) trägt die Eigentümergemeinschaft aus der den Rücklagen?

Und: Könnte ein einziger Eigentümer den Abriss und den Neubau der Balkone verhindern?

Und schließlich: Wie sähe die Kostenverteilung aus, wenn ich zwar grundsätzlich dem Balkonneubau zustimme, aber für meine Wohnung keinen Balkon anbauen ließe (was, weil die oberste Wohnung, kein Problem)? Könnte dann trotzdem auch die von mir mit eingezahlte Rücklage "aufgebraucht" werden?

-- Einsatz geändert am 08.03.2007 21:28:30
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum (Abriss und Neubau der bisherigen Balkone) müssen alle Wohnungseigentümer im Verhältnis iher Miteigentumsanteile tragen, gleichgültig, ob ihre eigene Wohnungen über einen Balkon verfügen oder nicht.
Eine Änderung dieser Kostentragungsregelung kann nur im Wege der Änderung der Teilungserklärung erfolgen.
Über eine solche Änderung der Kostentragung weist die von Ihnen vorgebrachte Teilungserklärung nichts aus.

Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (vgl. § 21 Abs. 3 WEG).
Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungsgeigentümer entsprechenden Verwaltung gehört die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums - hier Abriss und Neubau der bisherigen Balkone (vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG).

Bei dem Bau gänzlich neuer Balkone handelt es sich um bauliche Veränderungen und Aufwendungen im Sinne von § 22 WEG, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, und können nicht beschlossen oder nach § 21 Abs. 4 WEG verlangt werden.

Wenn Sie dem Bau gänzlich neuer Balkone nicht zustimmen, sind Sie auch nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen (vgl. § 16 Abs. 3 WEG).

Über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums entscheidet die Eigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 WEG) durch Mehrheitsbeschluss (§ 25 WEG). Insoweit kann ein Eigentümer den Abriss und den Neubau der bisherigen Balkone auch nicht verhindern.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2006
info@kanzlei-roth.de

--------------------------------------------
§ 16 WEG Nutzungen, Lasten und Kosten

(1) Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen.

(3) Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat, ist nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf einer solchen Maßnahme beruhen, zu beanspruchen; er ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen.

(4) Zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2 gehören insbesondere Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 18 und der Ersatz des Schadens im Falle des § 14 Nr. 4.

(5) Kosten eines Verfahrens nach § 43 gehören nicht zu den Kosten der Verwaltung im Sinne des Absatzes 2.


§ 21 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:

1. die Aufstellung einer Hausordnung;
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.


§ 25 WEG Mehrheitsbeschluss

(1) Für die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.

(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

(3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.

(4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.

(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.

Nachfrage vom Fragesteller 08.03.2007 | 23:14

Interpretieren wir Ihre Antwort richtig?:
Wir müssen also die Balkone der anderen auch dann mitbezahlen, wenn die Balkone größer und schöner sind?

Trägt die Eigentümergemeinschaft auch die Kosten eines Balkonneubaus für unseren neuen Balkon, oder besteht darauf kein Anspruch unsererseits?
Und wird dieser neue Balkon für die Zukunft Gemeinschaftseigentum?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.03.2007 | 00:12

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Wenn die Balkone größer sind, handelt es sich wieder um bauliche Veränderungen im Sinne von § 22 WEG, weil der tatsächliche Zustand des Gemeinschaftseigentums verändert wird. In der Regel ist alles, was das äußere Erscheinungsbild einer Wohnanlage verändert, eine bauliche Veränderung.

Wenn Sie dieser Maßnahme (Vergrößerung der Balkone) nicht zustimmen, brauchen Sie sich auch nicht an den zusätzlichen Kosten zu beteiligen.

Wie bereits vorgetragen können bauliche Veränderungen nicht auf Grund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer durchgeführt werden. Nötig ist vielmehr die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, soweit in der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft keine andere Regelung getroffen ist.

Hinsichtlich der neuen Balkone müsste die Teilungserklärung entsprechend geändert werden.
Wenn die Wohnungseigentümer dem Bau der neuen Balkone zustimmen
werden die Kosten auf die Wohnungseigentümer entsprechend ihrem Anteil verteilt. Das gilt nur dann nicht, wenn die Teilungserklärung eine andere Kostenverteilung vorgibt.



Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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